Rozbudowa domu – formalności, przebieg prac, koszty
Spis treści:
Rozbudowa domu to rozwiązanie wybierane przez osoby, które chcą przygotować swój dom na powiększenie się rodziny, ale również przez inwestorów kupujących zabudowaną działkę, na której stoi niewielki domek. W wielu przypadkach rozbudowa domu okazuje się dużo bardziej opłacalna, aniżeli budowa lub kupowanie nowego domu. W tym artykule udzielimy wyczerpujących informacji na temat rozbudowy domu: Jakie formalności są wymagane? Jakie prace można przeprowadzić? Jak przygotować się do profesjonalnej rozbudowy domu?
Czym właściwie jest rozbudowa domu?
Jak sama nazwa wskazuje, rozbudowa domu ma na celu wykonanie prac budowlanych, po których budynek zyska dodatkową powierzchnię. Rozbudowa może być prowadzona w poziomie (dobudowanie pomieszczeń do głównej bryły budynku) lub też w pionie (nabudowanie piętra, adaptacja poddasza, podpiwniczenie). Najczęściej spotykaną formą rozbudowy domu jest właśnie adaptacja poddasza, czyli przekształcenie strychu w pomieszczenia użytkowe. Czasami wiąże się to z koniecznością przebudowania dachu, tak, aby uzyskać wyższe pomieszczenia.
No dobrze, a co, jeśli inwestor dysponuje już gotowym projektem domu, ale myśli o jego powiększeniu? Mamy tu dwa możliwe rozwiązania. Pierwszym jest adaptacja projektu i naniesienie w projekcie budowlanym dodatkowych pomieszczeń. Wówczas nie jest to rozbudowa, a po prostu budowa domu na podstawie zaadaptowanego projektu budowlanego. Dla lepszej kontroli finansów inwestor może wybrać drugą opcję: zrealizować gotowy projekt zgodnie z jego założeniami, a dopiero po kilku latach przystąpić do jego rozbudowy celem zwiększenia dostępnej powierzchni.
Rozbudowa a inne prace budowlane
Prawo budowlane jest bardzo szczegółowe i rozróżnia od siebie poszczególne rodzaje prac budowlanych. Prawidłowe zakwalifikowanie prac jest bardzo istotne ku temu, aby podjąć odpowiednie środki związane z załatwieniem niezbędnych formalności. Warto zatem sprawdzić, czym różni się rozbudowa domu od innych prac budowlanych:
- Rozbudowa domu a remont – remont ma na celu przeprowadzenie prac, które pozwalają odtworzyć stan pierwotny budynku, nie naruszając przy tym jego charakterystycznych cech, takich jak kubatura i powierzchnia użytkowa. Tymczasem rozbudowa zwiększa te parametry. Prace remontowe to np. malowanie ścian, wstawianie nowych ścian działowych, wymiana okien i drzwi (bez zmiany wielkości otworów), tynkowanie elewacji.
- Rozbudowa a nadbudowa – oba te pojęcia są do siebie bardzo zbliżone. W gruncie rzeczy, nadbudowa to nic innego, jak rozbudowa budynku w pionie (czyli nadbudowa piętra lub adaptacja poddasza). Tymczasem rozbudowa zakłada także powiększenie domu w poziomie, poprzez dobudowę nowych pomieszczeń, a te prace nie kwalifikują się już jako nadbudowa.
- Przebudowa domu – przebudowa to wszelkie prace budowlane, które zmieniają konstrukcję budynku, ale nie wpływają na jego cechy charakterystyczne, takie jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji. Przykładowa przebudowa domu to: zmiana konstrukcji dachu, wymiana stropu, wymiana schodów, wstawianie nowych okien.
Reasumując, ze wszystkich wymienionych tu prac budowlanych, rozbudowa jest najbardziej obszerna pod kątem definicji, ponieważ obejmuje prace, które mogą wpływać na kluczowe parametry budynku, takie jak: powierzchnia zabudowy, długość, szerokość, wysokość i kubatura. Co za tym idzie, rozbudowa domu wiąże się także z największą ilością niezbędnych formalności.
Jakich formalności wymaga rozbudowa domu?
Biorąc pod uwagę, że rozbudowa domu to bardzo zaawansowany proces wpływający na charakterystykę budynku, pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie, czy przeprowadzenie takich prac w ogóle będzie możliwe. W dużej mierze trzeba będzie zwrócić uwagę na te same kwestie, co przy budowie nowego domu. Oto formalności, których prawdopodobnie nie unikniemy:
- Na wstępie należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli działka nie jest w nim uwzględniona, wówczas należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zwróć uwagę na to, jaki jest dopuszczalny wskaźnik intensywności i powierzchni zabudowy, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, wysokość budynku czy kąt nachylenia dachu. To wszystko ma wpływ na to, jakie prace będzie można zrealizować.
- Pamiętajmy, że budynki wybudowane na naszej działce muszą być odpowiednio oddalone od granicy działki, ale również od budynków na sąsiednich działkach. Budowa w mniejszej odległości jest możliwa, ale będzie ona wymagała pozwolenia na budowę. W takich sytuacjach warto także od razu porozumieć się z sąsiadem, który będzie miał prawo wnieść odwołanie od decyzji.
- Jeśli na danym terenie nie przeprowadzono wcześniej badań geotechnicznych, konieczne może być zrealizowanie ich przed rozbudową domu. Warunki wodno-gruntowe mają bowiem bardzo duży wpływ na możliwość zagospodarowania działki budowlanej.
- Potrzebny będzie również projekt rozbudowy domu sporządzony przez doświadczonego architekta z odpowiednimi uprawnieniami. Będzie on niezbędny do prawidłowego zgłoszenia prac lub uzyskania pozwolenia na budowę domu.
Jakie formalności obowiązują przy rozbudowie domu? Co do zasady: jeśli rozbudowa nie będzie wykraczać poza teren nieruchomości i oddziaływać na nieruchomości sąsiednie, w zupełności wystarczy zgłoszenie prac budowlanych. Jeśli jednak nasza inwestycja będzie w jakikolwiek sposób oddziaływać na nieruchomość sąsiednią, wówczas konieczne będzie pozwolenie na budowę. Ponadto, zgłoszenie z różnych przyczyn może zostać odrzucone przez organ administracyjny. Tutaj również niezbędne będzie ubieganie się o pozwolenie na budowę.
Rozbudowa domu na zgłoszenie
Jeśli inwestycja nie będzie wykraczać poza granice działki oraz zachowane zostaną niezbędne odległości od granic działki, rozbudowa domu nie wymaga pozwolenia na budowę. W takich sytuacjach wystarczy zgłoszenie. Należy wypełnić wniosek i złożyć go do starostwa powiatowego lub urzędu miasta w wydziale architektoniczno-budowlanym. We wniosku należy wskazać rodzaj, zakres i sposób wykonania planowanych prac budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Termin ten powinien być wyznaczony z zachowaniem co najmniej 21 dni odstępu od dnia składania wniosku. Tyle czasu organ administracyjny ma na wydanie decyzji. Do wniosku należy załączyć wymagane dokumenty, w tym projekt rozbudowy. Jeśli otrzymasz zgodę lub nie otrzymasz pisemnego sprzeciwu, możesz rozpocząć pracę nad rozbudową. Jeśli jednak otrzymasz sprzeciw, należy sprawdzić, co jest tego przyczyną. Oto popularne powody, dla których zgłoszenia rozbudowy są odrzucane:
- niezgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.
- niezachowanie wymaganych odległości od granicy działki lub sąsiedniego budynku.
- zdaniem organu administracyjnego, inwestycja będzie oddziaływać na sąsiednie nieruchomości,
- budynek jest zapisany w rejestrze zabytków lub jest objęty ochroną konserwatorską, co uniemożliwia lub ogranicza zakres prac budowlanych.
Po zapoznaniu się z powodem odrzucenia zgłoszenia można spróbować dwóch rozwiązań. Pierwsze to poprawienie wniosku i projektu, aby dostosować się do obowiązujących warunków zabudowy. Drugi krok to podjęcie starań o wydanie pozwolenia na budowę. Czasami powody odrzucenia zgłoszenia nie są do końca zrozumiałe, a jedynym powodem jest tak naprawdę wymuszenie na inwestorze konieczności uzyskania pozwolenia. Wiąże się to z większą ilością formalności i wymaga dodatkowych dokumentów w załączniku do wniosku.
Kiedy potrzebne jest pozwolenie na rozbudowę domu?
Jeśli planowana inwestycja będzie oddziaływać na sąsiednią nieruchomością, nie ma możliwości zachowania odpowiednich odległości od granic działki lub zgłoszenie rozbudowy zostało odrzucone, wówczas konieczne okaże się staranie o uzyskanie pozwolenia na budowę domu. W tym celu należy zadbać o cztery egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, a także decyzję o warunkach zabudowy, o ile działka nie jest uwzględniona przez MPZP. Czasami niezbędna jest także mapa sytuacyjna. Na stronie urzędu można sprawdzić, jakie załączniki są wymagane przy wniosku o pozwolenie na budowę. Czas oczekiwania na decyzję wynosi maksymalnie 65 dni. Następnie, decyzja uprawomocnia się przez kolejne 14 dni. Dopiero po uprawomocnieniu się decyzji można rozpocząć prace budowlane.
Kiedy warto zdecydować się na rozbudowę domu?
Rozbudowa domu to dobry pomysł dla wszystkich właścicieli domów, którzy chcą uzyskać dodatkową powierzchnię użytkową bez konieczności kupowania innego domu. To także dobra opcja dla inwestorów, którzy chcą uniknąć konieczność budowy domu od podstaw. W takich sytuacjach można kupić mniejszy dom z myślą o jego rozbudowie. Plusem jest większa swoboda w zarządzaniu kapitałem, ponieważ rozbudowę można przełożyć w czasie na dowolny moment, w którym będzie na to pozwalać sytuacja finansowa. Pod rozbudowę świetnie nadają się domy parterowe, w których można zaadaptować poddasze lub nabudować piętro. Innym rozwiązaniem jest budowa piwnicy, ale w istniejącym budynku jest to proces bardzo czasochłonny i drogi.
Rozbudowa domu może być również bardzo dobrym rozwiązaniem w przypadku działek rolnych pod zabudowę gospodarczą. Są to tzw. siedliska, na którym buduje się obory, stodoły oraz dom gospodarza. Siedliska mogą być zabudowywane jedynie przez osoby prowadzące działalność rolniczą, jednak kupując zabudowaną działkę zyskujemy możliwość przebudowy lub rozbudowy istniejących już budynków. Warunkiem może być jednak odrolnienie gruntu.
Jak wykonać rozbudowę domu krok po kroku?
Sposób rozbudowy domu zależy od tego, czy będzie to rozbudowa w poziomie czy też w pionie. Zanim przejdziemy do prac budowlanych, niezbędne jest załatwienie wszelkich formalności. Tak prezentują się kolejne kroki przy rozbudowywaniu istniejącego budynku:
- Sprawdzamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wnioskujemy o decyzję o warunkach zabudowy, aby sprawdzić, czy planowane zmiany są możliwe do wprowadzenia. Sprawdzamy również, czy inwestycja mieści się w terenie nieruchomości i zachowuje niezbędne odległości od granic działki budowlanej.
- Jeśli to konieczne, realizujemy badania geotechniczne, które pozwalają sprawdzić warunki wodno-gruntowe. Jest to niezbędne do dobrania odpowiedniego rodzaju fundamentów.
- Korzystamy z usług architekta, który przygotuje projekt rozbudowy domu pod kątem naszych indywidualnych potrzeb oraz oczekiwań.
- Załatwiamy formalności potrzebne do rozpoczęcia rozbudowy: zgłaszamy rozbudowę lub składamy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.
- Teren budowy należy zabezpieczyć. Wybieramy także kierownika budowy, który będzie odpowiedzialny za prowadzenie dziennika. W widocznym miejscu należy umieścić tabliczkę informującą o pracach budowlanych.
- Rozbudowa w pionie – jeśli wymagana jest zmiana konstrukcji dachu, najpierw demontujemy poprzedni dach, a następnie wznosimy nowy. Tutaj ogromnym udogodnieniem są prefabrykowane więźby, które można wznieść w przeciągu kilku dni. Najlepiej jest zastosować dach dwuspadowy. Konieczna może być oczywiście budowa schodów. Kolejnym krokiem jest dociągnięcie niezbędnych instalacji na górną kondygnację: prądu, W-K oraz wentylacji. Kładziemy wylewkę, wznosimy ściany działowe i przechodzimy do prac związanych z wykańczaniem wnętrz: tynkujemy, malujemy, układamy podłogi.
- Rozbudowa w poziomie – na początek realizuje się prace ziemne, a następnie układa fundamenty i zasypuje wykop. Kolejnym krokiem jest wykonanie wylewki i murowanie ścian. Problematycznym czynnikiem może być wybór dachu. Czasami konieczne będzie przekształcenie dachu już istniejącego, jednak najczęściej stosuje się przedłużenie istniejącego już dachu lub dach łączony z elewacją budynku. W ścianach zewnętrznych wstawia się okna. Należy zmodyfikować ścianę nośną w celu wstawienia drzwi prowadzących do przybudówki. Kolejne kroki to dociągnięcie instalacji, postawienie ścian działowych i wykańczanie wnętrz.
- Jeśli rozbudowa domu wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, wówczas należy zgłosić organowi administracyjnemu zakończenie prac.
Czas trwania zależy od zakresu prac, jakie trzeba zrealizować do uzyskania oczekiwanych efektów. Kompleksowa rozbudowa domu może zająć od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Ile kosztuje rozbudowa domu?
Koszty rozbudowy domu również zależą od tego, jaki będzie zakres prac budowlanych. Im większa powierzchnia dodatkowa uzyskana po rozbudowie, tym droższa okaże się rozbudowa. Koszty adaptacji strychu zaczynają się od 20,000 złotych (bez przekształcania dachu), a kończą nawet na 100,000 złotych (gdy zachodzi konieczność wzniesienia nowego dachu). Z kolei rozbudowa w pionie w celu uzyskania dodatkowych 20-30m2 powierzchni użytkowej to wydatek rzędu 30,000 – 50,000 złotych. Wiele zależy od wybranej technologii, materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz od specyfiki i uwarunkowań istniejącego już budynku.
Profesjonalna rozbudowa domu z New-House
Firma budowlana New-House pomoże Ci zrealizować plany o rozbudowie domu. Zatrudniamy doświadczonych architektów oraz fachowców z branży budowlanej, którzy zajmą się wszystkimi etapami pracy, począwszy od stworzenia projektu, poprzez załatwienie niezbędnych formalności, aż po prace budowlane ukierunkowane na uzyskanie dodatkowej powierzchni budynku. Firma New House świadczy swoje usługi na terytorium całego kraju. Cechuje nas terminowość, profesjonalizm, wszechstronne doświadczenie, a także dostęp do nowoczesnych technologii. Dzięki temu, rozbudowa domu zostanie przeprowadzona sprawnie i pod kątem indywidualnych potrzeb inwestora.
