Rozbudowa domu – formalności, przebieg prac, koszty

Jak sama nazwa wskazuje, rozbudowa domu ma na celu wykonanie prac budowlanych, po których budynek zyska dodatkową powierzchnię. Rozbudowa może być prowadzona w poziomie (dobudowanie pomieszczeń do głównej bryły budynku) lub też w pionie (nabudowanie piętra, adaptacja poddasza, podpiwniczenie). Najczęściej spotykaną formą rozbudowy domu jest właśnie adaptacja poddasza, czyli przekształcenie strychu w pomieszczenia użytkowe. Czasami wiąże się to z koniecznością przebudowania dachu, tak, aby uzyskać wyższe pomieszczenia.
No dobrze, a co, jeśli inwestor dysponuje już gotowym projektem domu, ale myśli o jego powiększeniu? Mamy tu dwa możliwe rozwiązania. Pierwszym jest adaptacja projektu i naniesienie w projekcie budowlanym dodatkowych pomieszczeń. Wówczas nie jest to rozbudowa, a po prostu budowa domu na podstawie zaadaptowanego projektu budowlanego. Dla lepszej kontroli finansów inwestor może wybrać drugą opcję: zrealizować gotowy projekt zgodnie z jego założeniami, a dopiero po kilku latach przystąpić do jego rozbudowy celem zwiększenia dostępnej powierzchni.
Prawo budowlane jest bardzo szczegółowe i rozróżnia od siebie poszczególne rodzaje prac budowlanych. Prawidłowe zakwalifikowanie prac jest bardzo istotne ku temu, aby podjąć odpowiednie środki związane z załatwieniem niezbędnych formalności. Warto zatem sprawdzić, czym różni się rozbudowa domu od innych prac budowlanych:
Reasumując, ze wszystkich wymienionych tu prac budowlanych, rozbudowa jest najbardziej obszerna pod kątem definicji, ponieważ obejmuje prace, które mogą wpływać na kluczowe parametry budynku, takie jak: powierzchnia zabudowy, długość, szerokość, wysokość i kubatura. Co za tym idzie, rozbudowa domu wiąże się także z największą ilością niezbędnych formalności.
Biorąc pod uwagę, że rozbudowa domu to bardzo zaawansowany proces wpływający na charakterystykę budynku, pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie, czy przeprowadzenie takich prac w ogóle będzie możliwe. W dużej mierze trzeba będzie zwrócić uwagę na te same kwestie, co przy budowie nowego domu. Oto formalności, których prawdopodobnie nie unikniemy:
Jakie formalności obowiązują przy rozbudowie domu? Co do zasady: jeśli rozbudowa nie będzie wykraczać poza teren nieruchomości i oddziaływać na nieruchomości sąsiednie, w zupełności wystarczy zgłoszenie prac budowlanych. Jeśli jednak nasza inwestycja będzie w jakikolwiek sposób oddziaływać na nieruchomość sąsiednią, wówczas konieczne będzie pozwolenie na budowę. Ponadto, zgłoszenie z różnych przyczyn może zostać odrzucone przez organ administracyjny. Tutaj również niezbędne będzie ubieganie się o pozwolenie na budowę.
Jeśli inwestycja nie będzie wykraczać poza granice działki oraz zachowane zostaną niezbędne odległości od granic działki, rozbudowa domu nie wymaga pozwolenia na budowę. W takich sytuacjach wystarczy zgłoszenie. Należy wypełnić wniosek i złożyć go do starostwa powiatowego lub urzędu miasta w wydziale architektoniczno-budowlanym. We wniosku należy wskazać rodzaj, zakres i sposób wykonania planowanych prac budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Termin ten powinien być wyznaczony z zachowaniem co najmniej 21 dni odstępu od dnia składania wniosku. Tyle czasu organ administracyjny ma na wydanie decyzji. Do wniosku należy załączyć wymagane dokumenty, w tym projekt rozbudowy. Jeśli otrzymasz zgodę lub nie otrzymasz pisemnego sprzeciwu, możesz rozpocząć pracę nad rozbudową. Jeśli jednak otrzymasz sprzeciw, należy sprawdzić, co jest tego przyczyną. Oto popularne powody, dla których zgłoszenia rozbudowy są odrzucane:
Po zapoznaniu się z powodem odrzucenia zgłoszenia można spróbować dwóch rozwiązań. Pierwsze to poprawienie wniosku i projektu, aby dostosować się do obowiązujących warunków zabudowy. Drugi krok to podjęcie starań o wydanie pozwolenia na budowę. Czasami powody odrzucenia zgłoszenia nie są do końca zrozumiałe, a jedynym powodem jest tak naprawdę wymuszenie na inwestorze konieczności uzyskania pozwolenia. Wiąże się to z większą ilością formalności i wymaga dodatkowych dokumentów w załączniku do wniosku.
Jeśli planowana inwestycja będzie oddziaływać na sąsiednią nieruchomością, nie ma możliwości zachowania odpowiednich odległości od granic działki lub zgłoszenie rozbudowy zostało odrzucone, wówczas konieczne okaże się staranie o uzyskanie pozwolenia na budowę domu. W tym celu należy zadbać o cztery egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, a także decyzję o warunkach zabudowy, o ile działka nie jest uwzględniona przez MPZP. Czasami niezbędna jest także mapa sytuacyjna. Na stronie urzędu można sprawdzić, jakie załączniki są wymagane przy wniosku o pozwolenie na budowę. Czas oczekiwania na decyzję wynosi maksymalnie 65 dni. Następnie, decyzja uprawomocnia się przez kolejne 14 dni. Dopiero po uprawomocnieniu się decyzji można rozpocząć prace budowlane.
Rozbudowa domu to dobry pomysł dla wszystkich właścicieli domów, którzy chcą uzyskać dodatkową powierzchnię użytkową bez konieczności kupowania innego domu. To także dobra opcja dla inwestorów, którzy chcą uniknąć konieczność budowy domu od podstaw. W takich sytuacjach można kupić mniejszy dom z myślą o jego rozbudowie. Plusem jest większa swoboda w zarządzaniu kapitałem, ponieważ rozbudowę można przełożyć w czasie na dowolny moment, w którym będzie na to pozwalać sytuacja finansowa. Pod rozbudowę świetnie nadają się domy parterowe, w których można zaadaptować poddasze lub nabudować piętro. Innym rozwiązaniem jest budowa piwnicy, ale w istniejącym budynku jest to proces bardzo czasochłonny i drogi.
Rozbudowa domu może być również bardzo dobrym rozwiązaniem w przypadku działek rolnych pod zabudowę gospodarczą. Są to tzw. siedliska, na którym buduje się obory, stodoły oraz dom gospodarza. Siedliska mogą być zabudowywane jedynie przez osoby prowadzące działalność rolniczą, jednak kupując zabudowaną działkę zyskujemy możliwość przebudowy lub rozbudowy istniejących już budynków. Warunkiem może być jednak odrolnienie gruntu.
Sposób rozbudowy domu zależy od tego, czy będzie to rozbudowa w poziomie czy też w pionie. Zanim przejdziemy do prac budowlanych, niezbędne jest załatwienie wszelkich formalności. Tak prezentują się kolejne kroki przy rozbudowywaniu istniejącego budynku:
Czas trwania zależy od zakresu prac, jakie trzeba zrealizować do uzyskania oczekiwanych efektów. Kompleksowa rozbudowa domu może zająć od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Koszty rozbudowy domu również zależą od tego, jaki będzie zakres prac budowlanych. Im większa powierzchnia dodatkowa uzyskana po rozbudowie, tym droższa okaże się rozbudowa. Koszty adaptacji strychu zaczynają się od 20,000 złotych (bez przekształcania dachu), a kończą nawet na 100,000 złotych (gdy zachodzi konieczność wzniesienia nowego dachu). Z kolei rozbudowa w pionie w celu uzyskania dodatkowych 20-30m2 powierzchni użytkowej to wydatek rzędu 30,000 – 50,000 złotych. Wiele zależy od wybranej technologii, materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz od specyfiki i uwarunkowań istniejącego już budynku.
Firma budowlana New-House pomoże Ci zrealizować plany o rozbudowie domu. Zatrudniamy doświadczonych architektów oraz fachowców z branży budowlanej, którzy zajmą się wszystkimi etapami pracy, począwszy od stworzenia projektu, poprzez załatwienie niezbędnych formalności, aż po prace budowlane ukierunkowane na uzyskanie dodatkowej powierzchni budynku. Firma New House świadczy swoje usługi na terytorium całego kraju. Cechuje nas terminowość, profesjonalizm, wszechstronne doświadczenie, a także dostęp do nowoczesnych technologii. Dzięki temu, rozbudowa domu zostanie przeprowadzona sprawnie i pod kątem indywidualnych potrzeb inwestora.