Siedlisko – czym charakteryzuje się działka siedliskowa?

Działki siedliskowe często przykuwają uwagę inwestorów, a wszystko za sprawą atrakcyjnych cen, a także ładnej okolicy. Zakup takiej działki z myślą o budowie domu może być jednak bardzo ryzykownym rozwiązaniem, jako iż w praktyce mamy do czynienia z działką rolną. Dom mieszkalny na takiej działce bez przeszkód postawi wyłącznie osoba prowadząca działalność rolniczą. A jak to wygląda w kwestii osób niebędących rolnikami? Czy budowa domu na działce siedliskowej wchodzi w grę?

Czym właściwie jest działka siedliskowa?

W prawie budowlanym próżno szukać precyzyjnej definicji działki siedliskowej. Możemy jednak bazować na wyrokach sądu, które pojawiły się na przestrzeni lat. Zgodnie z tym wyrokami i orzeczeniami, działka siedliskowa to działka przeznaczona pod zabudowę zagrodową, a zatem związaną z prowadzeniem działalności rolnej. Zakup takiej działki przez osobę niebędącą rolnikiem jest jak najbardziej możliwe, ale zabudowa to zupełnie inna sprawa. W artykule na temat działek możesz dowiedzieć się więcej na temat kryteriów, które należy brać pod uwagę przy zakupie działki pod swój wymarzony dom. Wybudowanie domu na siedlisku będzie możliwe, ale uprzednio konieczne będzie odrolnienie działki, a to wiąże się z wieloma formalnościami.

Czym różni się działka rolna od działki siedliskowej?

Działka rolna to teren przeznaczony pod produkcję rolną oraz hodowlę zwierząt. Zaliczymy w jej skład pola uprawne, łąki czy pastwiska. Z kolei działka siedliskowa to działka pod zabudowę zagrodową, w skład której wchodzą niezbędne budynki gospodarcze: obora, stodoła, drewutnia czy magazyn. Ponadto, na działce zagrodowej można wybudować dom mieszkalny dla rolnika i jego rodziny. Innymi słowy, działka siedliskowa to wyodrębniony kawałek działki rolnej, przeznaczony pod zabudowę. Taka działka, w odróżnieniu od działki budowlanej, nie musi posiadać dostępu do drogi publicznej, a także dostępu do przyłączy technicznych i mediów.

Jak przekształcić część działki rolnej w siedliskową?

Zdarzają się sytuacje, w których jeden rolnik odkupuje sporą część działki rolnej od innego rolnika i chce założyć siedlisko. Zgodnie z przepisami, przekształcenie obszaru działki rolnej na siedliskową będzie możliwe w sytuacji, gdy obszar gospodarstwa będzie na tyle duży, aby możliwe było realizowanie działalności gospodarczej o charakterze wytwórczym. Niezbędny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takowy nie obejmuje konkretnej działki rolnej, wówczas należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślmy raz jeszcze, że takiego przekształcenia może dokonać wyłącznie rolnik.  

Kto może zabudować działkę siedliskową?

O ile działkę rolną lub siedliskową może zakupić każdy, o tyle już prawo do gospodarowania tym terenem będą miały jedynie osoby spełniające określone warunki. Działka siedliskowa może zostać zabudowana przez osobę, która posiada działkę rolną o powierzchni przynajmniej 1 ha, ale nie większą niż 300 ha. Właściciel tej działki od co najmniej 5 lat musi prowadzić gospodarstwo rolne na terenie gminy. W wielu przypadkach wymagane jest także wykształcenie rolne. Osoba niebędąca rolnikiem nie może wznieść na siedlisku nawet tych budynków, które nie wymagają pozwolenia na budowę.

Czy na działce siedliskowej można wybudować dom?

No dobrze, załóżmy, że działkę siedliskową kupuje osoba niebędąca rolnikiem. Co w takiej sytuacji? Jeśli na taką działkę siedliskową wydano już pozwolenie na budowę, nowy właściciel przejmuje do niego prawo i może wybudować budynek zgodnie z wydanym pozwoleniem. Właściciel będzie miał także prawo wnioskowania o zmianę pozwolenia na budowę, tak, aby możliwe stało się postawienie innego obiektu. Jeśli działka jest już zabudowana, właściciel będzie miał prawo przebudowy. W obu tych przypadkach konieczne będzie jednak odrolnienie działki.

Jeśli kupujesz niezabudowaną działkę siedliskową, która nie jest objęta pozwolenie na budowę, wówczas sprawa jest bardziej skomplikowana. Uzyskanie pozwolenia na budowę, o którym przeczytasz w naszym artykule będzie dość krętą i czasochłonną drogą. Konieczne będzie odrolnienie działki, a także uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Taką decyzję mogą otrzymać jedynie działki posiadające dostęp do drogi publicznej, a także możliwość podłączenia do mediów.

Czy warto zainwestować w działkę siedliskową?

Odrolnienie działki rolnej i budowa domu na działce siedliskowej jest jak najbardziej możliwe, ale wiąże się z wieloma formalnościami, które w sumie mogą zająć nawet kilka lat. Ponadto, nie zawsze istnieje gwarancja, że taka operacja się powiedzie. Do tego dochodzą dodatkowe koszty związane z wyłączeniem działki z produkcji rolnej. Reasumując, atrakcyjna cena działki siedliskowej nie powinna być argumentem decydującym, ponieważ o tym, czy zakup ten okaże się opłacalny decyduje szereg czynników, a koszty odrolnienia mogą być w sumie wyższe, niż zakup normalnej działki budowlanej.