Jak samodzielnie sprawdzić księgę wieczystą?

Księga wieczysta to urzędowy rejestr, który zawiera wszelkie informacje na temat stanu prawnego nieruchomości. Możemy w niej sprawdzić dane na temat położenia i powierzchni działki, kto posiada prawo własności, a także czy nieruchomość jest objęta jakimkolwiek ograniczeniami lub obciążeniami finansowymi. Warto na wstępie zaznaczyć, że księga wieczysta to rejestr całkowicie jawny i każdy z nas może uzyskać dostęp do księgi konkretnej działki.

Dlaczego zawsze należy sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem nieruchomości?

W dużej mierze to właśnie księga wieczysta zawiera informacje na temat wszelkich zagrożeń i ograniczeń wynikających z zakupu wybranej działki nieruchomości. Być może ktoś, kto sprzedaje działkę faktycznie nie jest jej właścicielem, nie powiedział nam o zadłużeniu lub o fakcie istnienia współwłaściciela? Warto zaznaczyć, że księga wieczysta jest objęta rękojmią wiary publicznej księgi wieczystej, co oznacza, że kupując nieruchomość od osoby, która jest wymieniona jako właściciel w księdze, jesteśmy częściowo chronieni na wypadek sytuacji, gdyby te informacje okazały się fałszywe.

Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wszelkie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości a stanem prawnym są rozstrzygane na korzyść osoby, która dokonała transakcji. Aby prawo rękojmi zadziałało, należy spełnić trzy warunki: transakcja musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, imię i nazwisko osoby sprzedającej musi znajdować się w dziale II KW jako właściciel, a także, prawo własności musi odbyć się za określoną opłatą lub wynagrodzeniem. W naszym artykule na temat działek budowlanych (https://new-house.com.pl/dzialki) wymieniamy wszystkie czynniki, które powinien uwzględnić inwestor przed nabyciem działki.

Z jakich działów składa się księga wieczysta?

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Każdy z nich zawiera istotne informacje. Kluczowe okazują się działy II i III, które informują nas o tym, kto posiada prawo własności, a także, czy dana działka jest objęta jakimkolwiek ograniczeniami lub obciążeniami. Oto poszczególne działy:

• Dział I-0 – informacje związane z położeniem i parametrami nieruchomości,
• Dział I-Sp – stan prawny związany z własnością i prawami do nieruchomości,
• Dział II – własność nieruchomości,
• Dział III – prawa, obciążenia, ograniczenia lub roszczenia wobec nieruchomości,
• Dział IV – hipoteka.

W praktyce, księga wieczysta pozwala inwestorom uniknąć przykrej niespodzianki przy zakupie działki budowlanej. Możemy tu sprawdzić ewentualną służebność gruntu, udziały osób trzech czy też obciążenia finansowe, np. zadłużona hipoteka. Dlatego też, wgląd w księgę wieczystą to jeden z najważniejszych punktów analizy, która pozwala sprawdzić, czy wybrana działka budowlana rzeczywiście odpowiada naszym oczekiwaniom.

Wzmianki DZ.KW. – o czym informują inwestorów?

W każdym dziale księgi wieczystej możemy spotkać się z adnotacjami DZ.KW. Są one niezwykle istotne! Informują nas o tym, że do właściwego Sądu Rejonowego wpłynął wniosek o wpis do księgi wieczystej. Jeśli wzmianka nie jest przekreślona, oznacza to, że wniosek ten wciąż czeka na rozpatrzenie, co oczywiście może oznaczać, że stan prawny nieruchomości ulegnie zmianom po decyzji sądu. Przykładowo, wzmianka w III dziale może oznaczać, że jakaś strona (np. bank) wystąpiła z wnioskiem o wpis ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.

Weźmy przykładową wzmiankę: Dz.Kw / WA303 / 1234/21/1. Pierwszy skrót odnosi się do sądu, w którym złożono wniosek. W przypadku WA303 będzie to Sąd Rejonowy w Pruszkowie. Numer 1234 odnosi się do numeru dziennika księgi wieczystej. Kolejne dwie liczby to rok złożenia wniosku oraz numer żądania. Na podstawie powyższego skrótu wiemy zatem, że wniosek wpłynął w 2021 roku i było to pierwsze żądanie związane z księgą wieczystą. Do momentu, aż wzmianka nie zostanie przekreślona i nie zostaną wprowadzone zmiany, inwestor może jedynie udać się do właściwego sądu, aby sprawdzić, czego konkretnie dotyczy wniosek i adnotacja.

Gdzie można sprawdzić księgę wieczystą?

Jeśli dysponujesz numerem księgi wieczystej, możesz ją sprawdzić bez wychodzenia z domu za sprawą Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EUKW) dostępnych na stronie internetowej ekw.ms.gov.pl. Uzyskanie odpisu z księgi wieczystej w wersji online to wydatek ok. 20 złotych. To duże udogodnienie, które sprawia, że inwestorzy nie muszą już fatygować się do urzędu w celu zweryfikowania księgi wieczystej i otrzymania odpisu w formie papierowej. Informacje są dostępne od ręki. Jeśli nie znamy numeru księgi wieczystej, należy udać się do Powiatowego Urzędu Dokumentacji Geodezyjnej. ‘

Pamiętajmy, że księga wieczysta z aktualizowanym działem II (z Tobą w roli właściciela) może być załącznikiem do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. W naszym artykule na temat pozwoleń na budowę (https://new-house.com.pl/pozwolenie-na-budowe) możesz sprawdzić, jak wyglądają formalności związane z tym procesem i jakie dokumenty należy przygotować. Jednym z wymaganych dokumentów jest dokument zaświadczający prawo własności. Może to być właśnie zaktualizowany odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny.