Tereny zmeliorowane – co warto wiedzieć na ich temat?

Przy zakupie działki budowlanej musimy wziąć pod uwagę dużą liczbę czynników. Do najważniejszych zaliczymy oczywiście: lokalizację, wymiary, kształt, plan zagospodarowania, cenę, uzbrojenie działki, dostęp do drogi oraz inne udogodnienia. Inwestor powinien również zwrócić uwagę na mniej oczywiste kwestie, które mogą negatywnie wpłynąć na realizację prac w obrębie danej nieruchomości. W artykule dowiesz się, czym jest teren zmeliorowany oraz jak wpływa na budowę domu.

Teren zmeliorowany – co to takiego?

Działki, na których po ulewnym deszczu zalega woda, to zmora wielu inwestorów, lecz także problem, który można w pewnym stopniu usunąć. Aby uregulować stosunki wodne w glebie, stosuje się meliorację; specjalny system drenarski, który odpowiada za nawadnianie lub odwadnianie gruntu. Taką instalację wykonują Wody Polskie, a na terenie zmeliorowanym, jak zresztą nakazuje logika, nie występuje problem zalegania wody. 

Co ciekawe, dotychczasowy właściciel działki nie ma obowiązku informować nabywcy o tym, że działka została zmeliorowana. Co więcej, właściciel może w ogóle o tym nie wiedzieć, np. ze względu na to, że melioracja została wykonana jeszcze w okresie, gdy dany grunt należał do państwa.

• Przy wyborze działki budowlanej należy być czujnym i zwracać uwagę na wszelkie kwestie, które mogą wpłynąć na wyższe koszty budowy domu. W tym artykule: https://new-house.com.pl/dzialki omawiamy najważniejsze aspekty.

Melioracja dzieli się na dwa główne typy: 

• meliorację podstawową – otwarte systemy odwadniające (np. rowy, kanały, przepusty);

• meliorację szczegółową – należy do niej system drenarski, czyli podziemna instalacja z rur perforowanych, studzienek rewizyjnych i odpływów. 

Nas w gruncie rzeczy interesuje głównie melioracja szczegółowa, która najczęściej dotyczy działek budowlanych i bezpośrednio wpływa na możliwość postawienia budynku. Co ciekawe, niekiedy oba systemy występują jednocześnie. To połączenie skutecznie komplikuje analizę gruntu i może wymagać konsultacji z geologiem lub projektantem instalacji wodnych.

Warto wiedzieć, że większość melioracji w Polsce została wykonana w drugiej połowie XX wieku, często jeszcze w czasach PRL, kiedy grunty należały do państwa. W związku z tym wiele z tych instalacji nie jest dziś dokładnie udokumentowanych, a ich stan techniczny bywa różny – od sprawnych, po częściowo zniszczone lub całkowicie nieaktywne. Brak formalnej dokumentacji nie zwalnia jednak właściciela działki z obowiązku respektowania istniejącej infrastruktury – szczególnie jeśli została potwierdzona przez Wody Polskie lub ujawniona podczas prac ziemnych.

Jak sprawdzić, czy teren jest zmeliorowany?

Czy chcesz kupić działkę i sprawdzić, czy jest to teren zmeliorowany? Na szczęście ilość pracy nie musi powodować zawrotu głowy. 

Najpierw skontaktuj się z Nadzorem Wód Polskich i podaj numer interesującej działki, obręb oraz gminę. W odpowiedzi powinieneś otrzymać konkretny Zarząd Zlewni, który będzie w stanie odpowiedzieć nam na pytanie o meliorację terenu. Natomiast już w Zarządzie Zlewni możemy złożyć wniosek o udzielenie informacji o występowaniu urządzeń melioracji wodnej na danym terenie.

Przy okazji, a ta nie zdarzy się ponownie zbyt prędko, warto również wystąpić z prośbą o udostępnienie mapy drenażu. Wartość inwestycji to symboliczne kilka złotych, a może znacznie ułatwić adaptację projektu do specyfiki zmeliorowanej działki budowalnej.

Oprócz Wód Polskich pomocne mogą być także krajowe narzędzia online, takie jak Geoportal czy Baza Danych Obiektów Topograficznych (BDOT). Mimo że portale nie zawsze zawierają aktualne informacje o melioracji szczegółowej, to z całą pewnością wskażą obecność większych kanałów lub rowów melioracyjnych.

Otrzymanie odpowiedzi o występowaniu melioracji na danym terenie od Zarządu Zlewni nie jest niestety końcem Twojej drogi; czasami mapy obejmują także plany niezrealizowane, które same w sobie stanowią niemały kłopot dla inwestora. Tu właśnie przyda się otrzymana mapa drenażu.

Co wtedy? Jak znaleźć dreny na polu? Warto wykorzystać metodę odkrywkową i wyniki porównać z danymi znajdującymi się na mapie. Sama metoda odkrywkowa należy do łatwych i niezbyt kosztownych, gdyż składa się na nią kilka dołków o metrowej głębokości wykonanych w miejscach oznaczonych na mapie.

Dreny melioracyjne a budowa domu – czy to duży problem?

Z jednej strony melioracja jest wartością dodaną: zapobiega zaleganiu wody na działce, a także reguluje stosunek wodny w gruncie. Z drugiej jednak obecność systemu drenarskiego może oznaczać wyższe koszty budowy domu: nie mamy bowiem możliwości usytuowania domu bezpośrednio na systemie drenażowym. Konieczne będą przeróbki i adaptacje, zatem sporządzenie odrębnego projektu oraz uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego od Wód Polskich.

Załóżmy, że na działce są dreny melioracyjne, a budowa domu stoi pod dużym znakiem zapytania. Co wówczas? Postaw w tym przypadku na usytuowanie domu w miejscu, gdzie system drenarski nie występuje i gdzie nie będzie kolidował z nowopowstałą budową. Jak w przypadku dużych działek zazwyczaj nie ma problemu ze znalezieniem dogodnej lokalizacji, tak w przypadku mniejszych działek może pojawić się spory problem; obiekt, mimo prób projektanta, może zawsze nachodzić na obszar występowania melioracji. Co wtedy? W takich sytuacjach można wystąpić z wnioskiem o warunkowe zmniejszenie odległości od granic działki, aby usytuować dom bez konieczności przebudowy systemu drenarskiego.

Jakie są koszty przebudowy drenażu melioracyjnego?

Jeśli nastąpi potrzeba przebudowy drenażu melioracyjnego, to nie obejdzie się bez następstw tego procesu; dodatkowych formalności i niemałych kosztów. 

Projekt przebudowy drenażu melioracyjnego wykonuje uprawniony projektant, a jego koszt zazwyczaj oscyluje w granicy kilku tysięcy złotych. Do tego dochodzi konieczność uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, którego koszt leży po stronie inwestora, a jego wysokość zależy od regionu i rodzaju inwestycji. Ostateczną i całościową kwotę wieńczy oczywiście sama przebudowa systemu drenarskiego – to koszt już znacznie wyższy od poprzednich; od kilku do kilkunastu tysięcy złotych – zależnie od długości i głębokości istniejących rur oraz stopnia ich skomplikowania.

W wyjątkowych przypadkach można również złożyć wniosek o wyłączenie działki z systemu melioracyjnego – proces ten jest jednak czasochłonny i rzadko kończy się po myśli inwestora.

Jak postępować w przypadku działki zmeliorowanej?

W przypadku konieczności ingerencji w system melioracyjny niezbędna jest ścisła współpraca z projektantem oraz geologiem. Geolog oceni wpływ przebudowy na warunki wodno-gruntowe działki, a projektant opracuje rozwiązanie techniczne dostosowane do układu istniejących drenów. Zadaniem leżącym po stronie fachowców jest również przygotowanie dokumentacji wymaganej przez Wody Polskie, w tym operatu wodnoprawnego. 

Czasami odpowiedź na pytanie – jak znaleźć dreny na polu, sprowadza się niestety do centralnej części działki. Obecność drenów w środkowej części nieruchomości to bardzo duży problem dla każdego inwestora, gdyż wzniesienie budynku może okazać się niemożliwe lub nieopłacalne, czy to ze względu na jego zbyt małą powierzchnię, czy z uwagi na lokalne przepisy (np. minimalne odległości od granic działki). Na szczęście nie jest to problem nie do rozwiązania.

Z dużą dozą prawdopodobieństwa sytuacja zakończy się na kompletnej przebudowie fragmentu systemu lub – w wyjątkowych i uzasadnionych sytuacjach – na czasowym wyłączeniu działki z systemu melioracyjnego. 

Czy zmeliorowana działka to powód do rezygnacji z zakupu?

Dla wielu inwestorów informacja o melioracji na działce brzmi jak poważne ostrzeżenie – i niestety tak właśnie jest; wymaga dodatkowej analizy i dużych nakładów finansowych, mimo wszystko jednak wcale nie musi być powodem do rezygnacji z zakupu. Bezwzględnie należy podejść do tematu świadomie, zorientować się w możliwych konsekwencjach i skonsultować się z fachowcami. 

Problem nie będzie duży, jeśli system drenarski jest udokumentowany i możliwy do obejścia – wówczas często wystarczy dobrze zaplanować lokalizację budynku lub wykonać projekt przebudowy, który pozwoli bezpiecznie prowadzić prace budowlane. Inaczej jest jednak gdy teren zmeliorowany jest szczególnie niekorzystny pod kątem budowy domu.

Dreny melioracyjne a budowa domu – jak postępować?

Jeśli zatem planujesz budowę domu i zastanawiasz się, co zrobić, jeśli na działce mogą znajdować się urządzenia melioracyjne, to koniecznie skorzystaj z naszych wskazówek:

• Sprawdź numer ewidencyjny działki, obręb i gminę. To podstawowe dane potrzebne do dalszych formalności.

• Skontaktuj się z Wodami Polskimi i ustal właściwy Zarząd Zlewni. Wystarczy krótki telefon lub wiadomość e-mail z podanymi danymi działki.

• Złóż wniosek o informację o urządzeniach melioracyjnych. Poproś również o mapę drenażu – kosztuje niewiele, a jest bardzo pomocna.

• Otrzymałeś pozytywną odpowiedź? Wykonaj odkrywki. W kilku miejscach wykop dołki o głębokości około 1 metra i sprawdź, czy rury rzeczywiście są tam, gdzie pokazuje mapa.

  • Brak rur? Możesz spokojnie budować. Jeśli nie stwierdzono drenażu, nie masz obowiązku dostosowywania projektu do nieistniejącego systemu melioracji.

  • Rury drenarskie jednak istnieją? Skonsultuj się z projektantem i geologiem, po czym zdecyduj, czy można przesunąć budynek, czy jednak konieczna będzie przebudowa terenu zmeliorowanego.

    • Zamów projekt przebudowy i złóż wniosek o pozwolenie wodnoprawne. To formalna zgoda od Wód Polskich – bez niej nie można ruszyć z przebudową.

    • Po uzyskaniu decyzji wykonaj przebudowę zgodnie z zatwierdzonym projektem. Dopiero wtedy można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę domu.

Podsumowanie – czy działka zmeliorowana to problem? Niekoniecznie!

Tereny zmeliorowane wcale nie muszą oznaczać problemów – wymagają jednak świadomego podejścia i dobrej organizacji. Wystarczy działać zgodnie z prawem i dbać o dokumentację. Czasem, i to nawet w tych dość trudnych przypadkach, wystarczy przesunięcie budynku na planie. To najlepszy możliwy scenariusz. Mniej przychylny dla portfela inwestora okaże się scenariusz, kiedy konieczna będzie przebudowa części systemu i uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego. Na szczęście nie jest to sytuacja bez wyjścia, a nawet może okazać się opłacalna; bywa tak, że przebudowa drenażu melioracyjnego w połączeniu z niską ceną działki i tak stanowi korzystny finansowo wybór. Najważniejsze to działać z wyprzedzeniem, ale bez pośpiechu, i zawsze w oparciu o rzetelne dane uzyskane oficjalną drogą.

Zachęcamy do współpracy z naszą firmą New-House – w procesie uwzględnimy kwestie takie jak odwodnienie, retencja czy drenaż, i to już na etapie koncepcji – dzięki czemu cały proces inwestycyjny przebiegnie sprawniej, bez zbędnych niespodzianek i opóźnień.

FAQ:

Czy mogę legalnie budować dom na zmeliorowanej działce?

Tak, ale budowa na zmeliorowanych gruntach może wymagać adaptacji projektu lub przebudowy urządzeń wodnych zgodnie z prawem wodnym.

Jak sprawdzić, czy na mojej działce są urządzenia melioracyjne?

Wystarczy złożyć wniosek do Wód Polskich – na podstawie ewidencji melioracji wodnych polegającej na analizie map i dokumentacji.