Zakup działki budowlanej: sprawdź TO przed kupnem parceli!

Kupno działki budowlanej to złożone przedsięwzięcie, ponieważ oprócz atrakcyjnej lokalizacji należy wziąć pod uwagę również inne niezwykle ważne zmienne. Nie można niczego pominąć, ponieważ każde niedopatrzenie może być w tym przypadku katastrofalne w skutkach włącznie z faktem, że kupimy teren, na którym naszego wymarzonego domu (ani żadnego innego) wybudować się nie da. Aby oszczędzić sobie tego rodzaju wątpliwych niespodzianek, warto zapoznać się ze sprawami, które wymagają sprawdzenia. Zasadniczo możemy podzielić je na trzy grupy związane z lokalizacją, aspektami technicznymi oraz sprawami administracyjnymi. Przyjrzyjmy się im po kolei.

Lokalizacja działki budowlanej – co należy sprawdzić przed zakupem?

Mowa tutaj o lokalizacji w nieco rozszerzonym zakresie. Chodzi więc nie tylko o fizyczne usytuowanie terenu w konkretnym mieście lub wsi, ale także o jego bezpośrednie otoczenie. Inwestorów przyciągają działki w pobliżu jezior i lasów, nierzadko z dala od innych nieruchomości. Takie miejsce do życia z pewnością zapewnia spokój i wytchnienie od codzienności, jednakże należy mieć świadomość jego możliwych ograniczeń.

Mamy tutaj na myśli np. kosztowne doprowadzenie mediów w przypadku, jeśli mamy do czynienia z działką nieuzbrojoną. Warto jednak pamiętać, że również działki w terenie zurbanizowanym, położone w pobliżu innych nieruchomości mogą posiadać ograniczenia, które znacząco obniżą komfort mieszkania. Mamy tutaj na myśli głównie uciążliwą działalność gospodarczą oraz infrastrukturę drogową i kolejową. Nie brakuje też sytuacji, w których prawdziwym przekleństwem jest po prostu hałaśliwe sąsiedztwo. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie warto odwiedzić działkę o różnych porach dnia i dodatkowo sprawdzić co dzieje się na bliżej i dalej położonych nieruchomościach.

Droga dojazdowa do działki

Należy sprawdzić, czy wybrany przez nas teren ma drogę dojazdową o szerokości określonej prawem. Najlepiej, aby była to droga publiczna, ponieważ w innej sytuacji będziemy zmuszeni ustanawiać służebność tak zwanej drogi koniecznej prowadzącej przez teren innych nieruchomości. A to, czy otrzymamy na nią zgodę, będzie zależeć od naszych sąsiadów i ich dobrej woli. Tak więc sprawa może przebiec gładko, ale przy niechęci właścicieli sąsiadujących działek może się skończyć nawet rozprawą sądową. Jeśli chcemy sobie oszczędzić tych wątpliwych przyjemności lepiej rozważyć zakup innego terenu pod budowę. To do kogo należy droga, ma również znaczenie w kontekście jej przyszłych remontów oraz odśnieżania w sezonie zimowym.

Aspekty techniczne działki budowlanej – co powinieneś sprawdzić?

Powierzchnia działki budowlanej  

Przyjmuje się, że minimalna powierzchnia działki budowlanej to 700 metrów kwadratowych, natomiast powierzchnia optymalna to 1000 metrów kwadratowych. Jednak zasadniczo to jak dużą działkę kupimy, zależy od zasobności naszego portfela oraz tego, jak duży dom z ogrodem i miejscem do parkowania chcemy wybudować. Należy również wiedzieć, że zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym budynek musi znajdować się w konkretnym oddaleniu od granicy działki. W przypadku ściany z oknami są to 4 metry, jeśli ściana nie ma okien ani drzwi są to 3 metry.

Kształt działki budowlanej  

Idealną sytuacją jest, gdy działka ma kształt kwadratu lub prostokąta o minimalnej szerokości 15 metrów. Do takiej działki łatwo dobierzemy gotowy projekt domu. Jeśli natomiast mamy do czynienia z terenem i nietypowym kształcie najczęściej trzeba zamawiać na niego indywidualny projekt domu, co jest rozwiązaniem droższym, bardziej czasochłonnym oraz zajmującym dla inwestora.

Topografia działki budowlanej

Działki położone na skarpie oraz innym niekorzystnie ukształtowanym terenie, jak również te zlokalizowane na terenach zalewowych najczęściej wymagają przeprowadzenia dodatkowych, nierzadko kosztownych prac budowlanych. Mają one na celu zminimalizowanie ryzyka wynikającego z zagrożeń występujących na danym terenie. Warto o tym wiedzieć już na etapie poszukiwania i wyboru działki, aby świadomie zdecydować się na dodatkowe obciążenie.

Zalesienie działki budowlanej

Jeśli działka, którą zamierzamy kupić, jest zalesiona, to mamy dwa wyjścia. Albo będziemy dysponować bogatym drzewostanem i mniejszą powierzchnią pod budowę. Albo zmuszeni będziemy przeprowadzić formalne odlesienie działki co związane jest nie tylko z fizycznym działaniem w terenie, ale również z formalnościami urzędowymi, które należy załatwić, zanim zetniemy drzewa.

Rodzaj gruntu na działce budowlanej

Zanim podpiszemy umowę, dzięki której staniemy się właścicielami konkretnego terenu pod budowę, warto sprawdzić jaki grunt się na niej znajduje i jaki jest poziom wód gruntowych na działce. W tym celu należy zlecić odpowiednie badania gruntu wyspecjalizowanym fachowcom. Pozyskane przez nich informacje pozwolą nam np. odpowiednio dopasować technologie, w jakich konieczne będzie wykonanie fundamentów.

Dostęp do niezbędnych mediów

Idealną sytuacją jest, jeśli działka ma dostęp do wody, kanalizacji, energii elektrycznej i gazu. Jednak jak to w życiu bywa rzadko mamy do czynienia z ideałami. To, w jakie media wyposażona została interesująca nas działka, możemy sprawdzić na mapie zasadniczej nieruchomości, która konieczna jest także do uzyskania pozwolenia na budowę. Co ważne dla przyszłej budowy znajdziemy na niej zarówno media naziemne, jak i te znajdujące się pod powierzchnią gruntu. Lokalizacja ukrytych instalacji ma to tyle duże znaczenie, że przepisy prawne określają minimalne odległości domu od tego typu instalacji.

Sprawy administracyjne dotyczące działki budowlanej – co należy sprawdzić?

Księga wieczysta działki budowlanej

Wszystkie zagadnienia prawne dotyczące nieruchomości zapisane są w jej księdze wieczystej. Niezwykle ważne jest, aby zapisy w księdze wieczystej były zgodne ze stanem faktycznym. Ustawa z 6 lipca 1082 roku o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że księgi wieczyste są jawne. W praktyce oznacza to, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może przejrzeć zapisy w niej zawarte. Powszechny dostęp do ksiąg wieczystych możliwy jest dzięki Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych dostępnej pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do.

Przeglądając księgę wieczystą interesującej nas działki budowlanej, powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na poniższe informacje:

1. Dział I księgi wieczystej — sprawdzamy oznaczenie nieruchomości.

Co do zasady powinno być ono zgodne z oznaczeniem wynikającym z katastru, prowadzonego przez Państwową Ewidencję Gruntów.

1. Dział II księgi wieczystej — sprawdzamy, kto jest właścicielem nieruchomości? Zasadniczo chodzi o to czy dane właściciela z księgi wieczystej są zgodne z danymi osoby, która chce nam sprzedać działkę? Jeśli właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna obok jej imienia i nazwiska znajdziemy również imiona jej rodziców. W księdze wieczystej obok właściciela może być wpisany także współwłaściciel.
2. Dział III księgi wieczystej przeznaczony jest do wpisów ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipoteki. Oznacza to, że znajdziemy tutaj np. wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na wniosek komornika.
3. Dział IV księgi wieczystej — sprawdzamy, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem prawa miejscowego gminy. Znajdziemy w nim informacje o możliwościach posadowienia nieruchomości na konkretnej działce budowlanej. Dlatego każdy inwestor powinien zapoznać się z zapisami tego dokumentu przed nabyciem terenu pod budowę oraz zakupem lub opracowaniem projektu domu. W tym celu należy wystąpić do odpowiedniego prezydenta miasta lub wójta gminy z wnioskiem o wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa:

• przeznaczenie terenu, czyli to czy działka jest budowlana, czy rolna i będzie wymagane odrolnienie działki,
• rodzaj dopuszczalnej zabudowy,
• powierzchnię dopuszczalnej zabudowy,
• wymiary budynków,
• formę architektoniczną budynków (niejednokrotnie z określeniem koloru zadaszenia), 
• usytuowanie budynku na działce,
• inne ustalenia, które należy uwzględnić na etapie projektowania budynku.

Zapoznając się z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, warto dodatkowo sprawdzić również przeznaczenie działek sąsiadujących z interesującą nas nieruchomością. Może się bowiem okazać, że są to tereny przeznaczone pod budowę infrastruktury drogowej, składowiska odpadów lub uciążliwą dla sąsiadów działalność gospodarczą tj. ferma drobiu, lub zwierząt futerkowych.

Jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla danej nieruchomości nie istnieje, należy wystąpić o warunki zabudowy, które odpowiedzą nam na pytanie, jaki dom możemy postawić na interesującej nas działce?

Sprawdzenie historii działki – ważne informacje od sąsiadów

Planując zakup działki budowlanej, warto sprawdzić również jej historię. Tej nie uzyskamy w urzędach. O nią musimy zapytać miejscowych mieszkańców. Od nich dowiemy się, czy na interesującym nas terenie nie było wcześniej np. wysypiska śmieci, czy innej zrekultywowanej działalności, która może nam przysporzyć wielu niespodzianek na etapie budowy i późniejszej eksploatacji nieruchomości.

Poszukiwanie i zakup działki budowlanej z New-House

New-House to firma budowlana, która do budowy domów podchodzi w sposób maksymalnie kompleksowy. Oznacza to, że zajmujemy się nie tylko robotami prowadzonymi na placu budowy, ale wspieramy inwestorów na każdym etapie prowadzonego przedsięwzięcia budowlanego. Pomagamy znaleźć działkę pod budowę i sprawdzamy teren pod kątem administracyjnym oraz technicznym jednak to oczywiście nie wszystko. Jesteśmy do dyspozycji również w czasie kompletowania obszernej dokumentacji niezbędnej do uzyskania przyłączy mediów, pozwolenia na budowę oraz formalnego odbioru budynku po zakończonej budowie. Możemy zająć się również zagospodarowaniem terenów zielonych wokół nieruchomości.

Wiedza naszego zespołu stanowi realne wsparcie dla klientów, którzy najczęściej nie mają wykształcenia budowlanego oraz doświadczenia w załatwianiu formalności związanych z budową domu. Współpraca z nami znacząco obniża ryzyko popełnienia kosztownych w skutkach błędów związanych np. z zakupem działki nienadającej się pod budowę lub materiałów, których nie można wykorzystać. A co za tym idzie, minimalizuje się również poziom stresu, który przy podejmowaniu decyzji bez odpowiedniego poziomu wiedzy jest niezwykle wysoki.

Jeśli więc planujesz budowę domu i w związku z tym poszukujesz odpowiedniej działki, zachęcamy do kontaktu z infolinią New-House. Jesteśmy do Twojej dyspozycji przez siedem dni w tygodniu. Chętnie odpowiemy na dodatkowe pytania i przedstawimy Ci możliwości współpracy z naszą firmą. Razem stworzymy Twoje wymarzone miejsce do życia! Zapraszamy!