Akademia Budowlana

Stan surowy, stan deweloperski – co to znaczy i co obejmuje?

Co to jest stan deweloperski, a co stan surowy? Jakie prace wykonywane są w ramach stanu surowego, a jakie przy stanie deweloperskim? Odpowiadamy na te inne pytania!
 
Budowa domu składa się z kilku etapów, wśród których wyróżniamy:
• stan surowy otwarty,
• stan surowy zamknięty,
• stan deweloperski,
• stan pod klucz.
 
Stan surowy – co trzeba wiedzieć?
 
Stan surowy otwarty obejmuje tzw. stan zerowy, czyli prace ziemne oraz wszystkie prace konstrukcyjne, które różnią się w zależności od rodzaju domu (parterowy, z poddaszem, piętrowy) oraz jego konstrukcji. Wśród nich wyróżnia się następujące etapy.
 
1. Roboty ziemne z ławami fundamentowymi – pierwszą czynnością jest umówienie uprawnionego geodety na tyczenie budynku. Następnie rozpoczynamy roboty ziemne, które polegają na zdjęciu humusu za pomocą koparki. Kolejnym elementem są wykopy liniowe pod ławy i stopy fundamentowe, a także wylanie fundamentów.
 
2. Ściana fundamentowa – zwykle jest wykonywana od 30 cm do 50 cm nad poziom terenu. Najczęściej buduje się fundamenty murowane z bloczków betonowych na zaprawie cementowej. Oczywiście można również wykonać fundamenty z betonu (tzw. ściana monolityczna), jednak zajmuje to znaczenie więcej czasu ze względu na konieczność przygotowania deskowania. Dodatkowo na tym etapie wykonywana jest izolacja pozioma ław fundamentowych.
 
3. Chude posadzki – na tym etapie najpierw następuje nawiezienie pisaku do zasypki, który jest ubijany za pomocą zagęszczarki. Następnie wykonywana jest pozioma kanalizacja. Po zakończeniu prac hydraulika (czasami prace te wykonują również murarze) wylewany jest beton (tzw. chudziak).

Zdarzają się sytuację, że zamiast ściągnięcia humusu wykonywany jest wykop szerokoprzestrzenny, a ławy, ściany fundamentu oraz chuda posadzka zastępuje się płytą fundamentową. Stosowana jest przede wszystkim na grząskim gruncie. Do jej zalet niewątpliwie należy szybkość wykonania, jednak trzeba wziąć pod uwagę, że jest znacznie droższa.

Kolejnym wyjątkiem są projekty domów z piwnicą. W tym przypadku ściana fundamentowa zostaje zastąpiona ścianami piwnicy, które są zrobione z żelbetonu. Oczywiście zamiast ściągnięcia humusu wykonywany jest wykop szerokoprzestrzenny, a zamiast chudego betonu buduje się strop nad piwnicą.
 
4. Parter (ściany konstrukcyjne) – materiały wybierane do wykonania ścian konstrukcyjnych powinny być przede wszystkim zgodne z projektem, ponieważ przenoszą obciążenia do fundamentów oraz odpowiadają za izolację termiczną. Oprócz postawienia ścian, na tym etapie wykonywana jest również izolacja pozioma pod ścianami nośnymi. Nasza firma podczas budowy ścian nośnych najczęściej korzysta z cegły ceramicznej Porotherm firmy Wienerberger, które są murowane za pomocą zaprawy cienkowarstwowej w systemie PROFI. Ściany zewnętrzne mogą być budowane z różnych materiałów:
• betonu komórkowego,
• ceramiki poryzowanej (np. pustaki porotherm),
• ceramiki tradycyjne,
• silikaty,
• keramzytobeton.
 
5. Elementy żelbetowe – należą do nich słupy żelbetowe, nadproża (występujące nad oknami i bramą garażową) oraz podciągi. Konstrukcja przygotowywana jest z desek i stali, a następnie zalewana betonem.
 
6. Strop nad parterem ze schodami wewnętrznymi – rodzaj stropu powinien być już ustalony na etapie wykonywania projektu. Przy jego wyborze powinniśmy zwrócić uwagę na jego wytrzymałość, termoizolacyjność, współczynnik tłumienia hałasu oraz szybkość i łatwość wykonania (montażu). Możemy wyróżnić 5 rodzajów stropu:
• monolityczne – wykonane z żelbetonu
• gęstożebrowane – najpopularniejsze konstrukcje typu teriva
• filigran – wykonane ze zbrojonej płyty, dodatkowego zbrojenia zalanego betonem
• z płyt prefabrykowanych – żelbetowe płyty kanałowe okrągłootworowe
• drewniane – wykonywane z drewnianych belek o dużych przekrojach
 
7.  W zależności od rodzaju domu kolejnym etapem mogą być ściany konstrukcyjne (piętro I), ściany kolankowe (poddasze) w przypadku dachu wielospadowego lub w przypadku stropodachu attyka.
• Piętro I – ściany konstrukcyjne, wykonywane są z tego samego rodzaju materiału co ściany konstrukcyjne (budynek z więcej niż jedną kondygnacją, dach wielospadowy)
• Poddasze – ściany kolankowe, wykonywane są z tego samego rodzaju materiału co ściany konstrukcyjne (budynek z jedną kondygnacją, dach wielospadowy)
• Attyka – niska ściana kolankowa, wykonywana jest z tego samego rodzaju materiału co ściany konstrukcyjne (stropodach)
 
8. Ściany działowe – ich główną rolą jest podział wnętrza budynku na poszczególne pomieszczenia. W przeciwieństwie do ścian konstrukcyjnych nie przenoszą obciążeń, w związku z tym są węższe. Ich rozmieszczanie jednak również powinno być zgodne z projektem. Nasza firma może śmiało polecić budowanie ścian z cegły ceramicznej Porotherm, które są murowane za pomocą zaprawy cementowej. Wykonywane są z różnych materiałów, dlatego wyróżniamy kilka rodzajów ścian:
• z cegły,
• z betonu komórkowego,
• szkieletowa,
• akustyczna,
• z luksferów (ściany z pustaków szklanych).
 
9. Kominy – stanowią obudowę dla kanałów dymowych oraz spalinowych, jak również wentylacyjnych. Wybór komina powinien być dobrany do pełnionej przez niego funkcji oraz lokalizacji. Wyróżniamy kominy:
• murowane,
• z prefabrykantów,
• stalowe.
 
10. Konstrukcja dachu (więźba dachowa) – jej wykonanie jest pierwszym etapem budowy całego dachu. W przypadku domów jednorodzinnych najczęściej wykonywana jest z drewna. Powinna być zabezpieczona przed działaniem czynników biologicznych oraz przed ogniem. Na wybór rodzaju więźby dachowej ma wpływ pokrycie dachu, forma dachu oraz pozostałe czynniki takie jak: dodatkowe obciążenia, kształt dachu oraz jego rozpiętość. Wyróżniamy kilka typów konstrukcji więźby:
• krokwiowa,
• krokwiowo-jętkowa,
• płatwiowo-jętkowa,
• płatwiowo-kleszczowa
• z dźwigarami.
 
11. Pokrycie dachowe – ten etap składa się z dwóch części.

Montaż poszycia dachowego – wyróżniamy dwa rodzaje:
- pełne deskowanie z papą – wykonywane z desek lub płyt drewnopochodnych, pokrytych następnie papą.
- membrana dachowa – wykonana jest poprzez ofoliowanie dachu folią wysoko paroprzepuszczalną. Poszycie z membrany co raz częściej jest wybierane przez Inwestorów ze względu na niższe koszty oraz łatwiejszy i szybszy montaż.
 
Jeśli chodzi o montaż pokrycia dachowego, na rynku jest bardzo duży wybór materiałów pokryciowych. Do najczęściej wybieranych należy:
• blachodachówka – należy do najczęściej wybieranego rozwiązania, jej niewątpliwą zaletą jest dość atrakcyjna cena oraz łatwy montaż, ma wiele wariantów kolorystycznych oraz jest dostępna w różnych rozmiarach,
• blacha trapezowa,
• dachówka ceramiczna,
• dachówka betonowa
• gonty bitumiczne.

Na tym etapie bardzo często też wykonywane są obróbki blacharskie oraz orynnowanie dachu. Wykonywane są również czapki kominowe oraz montowane kominki wentylacyjne.
 
12. Wyłaz dachowy – wykonywany jest w celu swobodnego dostania się na dach, umożliwia dostanie się do rynny, anteny czy kominka.
 
13. Stropodach – czyli płaski dach wykonywany zamiast dachu spadkowego. Do izolacji stropodachu nasza firma może śmiało polecić papy termozgrzewalne firmy Soprema. Dokładniejsze informacje na temat płaskiego dachu dostępne są w artykule: https://new-house.com.pl/akademia-budowlana/post/543.

Po zakończeniu prac związanych z dachem kończymy stan surowy otwarty domu. Natomiast stan surowy zamknięty otrzymujemy po zamontowaniu stolarki, tzn. okien, drzwi zewnętrznych i bramy garażowej, oczywiście jeżeli garaż jest częścią budynku.
 
Stan deweloperski – co to jest?

Dom w stanie deweloperskim posiada niezbędne media, ale nie jest wykończony tak, by można było się do niego wprowadzić. Brakuje przede wszystkim ułożonych podłóg, pomalowanych ścian, grzejników oraz gniazdek (prace te nazywane są pracami pod klucz). Prace deweloperskie dzielimy na zewnętrzne oraz wewnętrzne, które mogą być wykonywane jednocześnie.
 
1. Prace zewnętrzne – wykonywane są przez ekipę od elewacji.
 
1.1. Izolacja pionowa fundamentów – to nic innego jak zabezpieczenie fundamentów przed wnikaniem wody do murów. Metodą polecaną przez firmę New-House jest zastosowanie izolacji przeciwwilgociowej dysperbit, następnie zastosowanie hydroizolacji poprzez użycie foli kubełkowej oraz wykonanie izolacji termicznej przy pomocy styropianu fundamentowego wodoodpornego z zamkniętymi porami, zabezpieczonego dodatkowo siatką i klejem.
 
1.2. Elewacja "na szaro" z izolacją termiczną – polega na ociepleniu budynku od zewnątrz. Prace polegają na przyklejeniu do wcześniej odpowiednio przygotowanej ściany płyty ocieplającej (styropian, wełna), którą można docisnąć kołkami. Następnie jest to zabezpieczane zaprawą, w której jest zatopiona siatka, wszystko jest przykryte tynkiem cienkowarstwowym tzw. gruntowanie podłoża (najlepiej by było wykonane bezpośrednio przed tynkiem zewnętrznym).
 
1.3. Tynk zewnętrzny – planując prace związane już z kolorem trzeba sprawdzić prognozę pogody, ponieważ bardzo ważne jest, by temperatura nie była niższa niż 5°C. W niższej temperaturze tynk przestaje wiązać. Rozróżniamy zewnętrzne tynki tradycyjne (grubość 2-3 cm) cementowo-wapienne i cementowe, tynki podkładowe lub wygładzające oraz tynki cienkowarstwowe, coraz częściej wybierane przez inwestorów. Wśród tynków cienkowarstwowych wyróżniamy:
• mineralny,
• akrylowy
• akrylowo-silikonowy,
• silikonowy,
• silikatowy – najczęściej polecany klientom ze względu na swoją trwałość,
• silikatowo-silikonowy.
 
1.4. Cokół – pełni funkcję estetyczną oraz przede wszystkim ochronną ścian przed zabrudzeniem, uszkodzeniami mechanicznymi czy wilgocią. Na rynku jest bardzo wiele materiałów, z których można go wykonać. Zaliczamy do nich: klinkier, kamień, płytki betonowe, płytki żywiczne, gresowe, licowe oraz tynk mozaikowy.
 
2. Prace wewnątrz budynku mogą przebiegać w następującej kolejności:
• elektryka -> tynki wewnętrzne ->hydraulika -> szlichty,
• hydraulika -> szlichty -> elektryka -> tynki wewnętrzne,
• elektryka -> hydraulika ->szlichty -> tynki wewnętrzne.
 
2.1 Elektryka – zakres tych prac obejmuje:
• wykonanie instalacji elektrycznej + punkty TV, telefoniczne i alarmowe,
• instalacja skrzynki elektrycznej (rozdzielnia) – jest zakładana w domu po wyschnięciu tynków wewnętrznych (czyli po około 1,5 miesiąca od wykonania tynków wewnętrznych).
 
2.2. Tynki wewnętrzne – na tym etapie wykonywane są tynki wewnętrzne oraz glify wewnętrzne przy oknach (glify mogą być wykonane z płyty k-g). Wyróżniamy 4 rodzaje tynków:
• gipsowe – najczęściej wybierane przez inwestorów, ich dużą zaletą jest niewątpliwie możliwość nakładania ich maszynowo przy pomocy agregatu,
• cementowo-wapienne,
• wapienne,
• gliniane.
 
2.3. Hydraulika – zakres tych prac obejmuje:
• instalację wodno-kanalizacyjną (instalacja z polipropylenu firmy Boryszew – proponowana przez firmę New-House),
• ogrzewanie podłogowe,
• ogrzewanie centralne
• instalacja centralnego odkurzacza.
 
2.4 Szlichty - czyli wylewka podłogowa, najczęściej jest wylewana tradycyjna cementowa, jednak istnieją również inne rodzaje:
• betonowa,
• anhydrytowa,
• cementowa szybkowiążąca,
• samopoziomująca (zwykłe, do trudnych podłoży, grubowarstwowe).
 
2.5 Ocieplenie dachu + płyty kartonowo-gipsowe – ocieplenie poddasza to końcowy etap, ponieważ jest wykonywane w głównej mierze z wełny, która wchłania wilgoć. Prace przy ociepleniu dachu obejmują kilka etapów:
• ocieplenie połaci dachu,
• ocieplenie stropu nieużytkowego,
• płyty k-g na poddaszu.
 
Stan surowy i stan deweloperski – koszty
Koszt budowy domu w stanie surowym przekracza zazwyczaj 50% kosztów budowy (nie licząc wykończenia pod klucz) i jest wyższy niż koszty stanu deweloperskiego. Szacunkowe koszty można podać na przykładzie bardzo popularnego projektu Willa Parkowa 4. Oszacowana cena netto prac stanu surowego z pokryciem dachowym na początku 2019 r. wynosiła 403 tys. zł, natomiast cena netto prac deweloperskich wynosiła 327 tys. zł. Koszty budowy stanu surowego były droższe o około 23% niż koszty prac deweloperskich. Za pomocą formularza na stronie https://new-house.com.pl/kalkulator-budowy-domu można otrzymać wstępna wycenę tego i innych domów.
 
Co ważne, nie ma konkretnej definicji stanu deweloperskiego oraz surowego – w związku z tym przy podpisywaniu umowy trzeba się dokładnie z nią zapoznać i sprawdzić, czy umowa na pewno obejmuje wszystkie prace. Przed podjęciem decyzji zaczerpnąć wiedzy z naszej strony https://new-house.com.pl/akademia-budowlana. Zapraszamy!
 
.

Kontakt

Jesteśmy do dyspozycji 7 dni w tygodniu, od 7:00 do 21:00.

Chętnie odpowiemy na każde pytanie.
Zachęcamy do kontaktu.

kontakt90@new-house.com.pl
+48 504 125 130
* - pole wymagane
Tak   Nie
Wyrażam zgodę na wykorzystywanie przez spółkę New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, tj. w szczególności na przesyłanie mi informacji za pomocą telefonu i wiadomości sms.*

Tak   Nie
WWyrażam zgodę na przetwarzanie przez spółkę New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie skierowanej do mnie informacji handlowej za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności za pomocą poczty elektronicznej i w tym celu udostępniam swój adres poczty elektronicznej*

Obowiązki informacyjne
  1. Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: RODO) informujemy, iż:

    1. Administratorem Państwa danych osobowych jest spółka New-House sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w (03-289) Warszawieprzy ul. Twórczej 36, KRS: 0000433725 NIP 5242753852 REGON 146302720 (+48) 501-131-233, kontakt@new-house.com.pl Administrator nie wyznaczył Inspektora Ochrony Danych.
    2. Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu udzielenia odpowiedzi na zadane nam pytanie oraz w celach marketingu produktów i usług własnych.
    3. Podstawą przetwarzania Państwa danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. f RODO (prawnie uzasadniony interes realizowany przez administratora).
    4. Państwa dane osobowe będą przechowywane nie dłużej niż przez okres, w którym posiadają przydatność do celu, w jakim zostały zebrane, nie krócej jednak niż przez okres przedawnienia wzajemnych roszczeń, okres przez który jesteśmy zobowiązani przetwarzać dane na podstawie obowiązujących przepisów prawa, w zależności, który z tych okresów będzie trwał najdłużej.
    5. Dane osobowe mogą być przekazywane podmiotom dostarczającym zewnętrzne usługi dla spółki New-House Sp. z o.o. Sp.k. takim jak kancelarie prawne czy firmy świadczące usługi księgowe.
    6. Posiadają Państwo prawo dostępu do treści swoich danych oraz prawo ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, prawo do przenoszenia danych oraz prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania.
    7. Posiadają Państwo prawo do cofnięcia udzielonej zgody w dowolnym momencie, bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonano na podstawie zgody przed jej cofnięciem.
    8. Mają Państwo prawo wniesienia skargi do właściwego organu nadzoru, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych (dawniej: Generalnego Inspektora Danych Osobowych), gdy uznają Państwo, iż przetwarzanie danych osobowych Państwa dotyczących narusza przepisy RODO.
    9. Podanie danych osobowych nie jest wymogiem ustawowym, umownym, ani warunkiem zawarcia umowy - jest ono dobrowolne. Konsekwencją niepodania danych jest brak możliwości udzielenia odpowiedzi na Państwa pytanie lub brak możliwości prowadzenia działań marketingowych.
    10. Administrator nie zamierza przekazywać danych osobowych do państwa trzeciego ani do organizacji międzynarodowych.
    11. W oparciu o dane osobowe Administrator nie będzie podejmował wobec Ciebie zautomatyzowanych decyzji, w tym będących wynikiem profilowania.