Budowa nowego domu zapewne będzie poprzedzona szeregiem różnych działań, w tym zakupem działki. Zanim ją kupimy, warto dokładnie zbadać pożądaną parcelę, aby wiedzieć, że będziemy mogli na niej wybudować planowany obiekt. W takiej sytuacji powinniśmy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania terenu. Co jednak zrobić, gdy miejscowy plan zagospodarowania terenu nie obejmuje naszej działki?

Co zrobić w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu?

Kiedy dany teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania terenu, inwestor planujący zakup działki nie będzie miał problemu, aby dowiedzieć się, czy na gruncie, który zamierza posiąść, będzie mógł przeprowadzić planowaną budowę. Nie trzeba być właścicielem działki, aby uzyskać takie informacje.

Co jednak począć w przypadku, kiedy działka, którą zamierzamy zakupić, nie jest objęta tym planem? Na samym początku powinniśmy rozeznać się w zapisach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium to jest niczym innym jak uchwałą rady gminy, która obejmuje cały teren gminy. Ma ona jednak charakter nieco bardziej ogólny niż wyżej wspomniany miejscowy plan zagospodarowania terenu, ponieważ wyznacza ona ogólne przeznaczenie zwartych obszarów.

Dlaczego istotne jest studium? Ponieważ jeśli w miejscu, w którym aktualnie nie ma planu miejscowego, a powstanie on w przyszłości, to będzie on oparty o to studium, stanowić będzie jego uzupełnienie, rozwinięcie. Jak łatwo zauważyć, inwestor będzie posiadał dzięki temu odpowiednią wiedzę na temat konkretnej działki, czyli będzie wiedział, jaka zabudowa może na niej powstać.

Decyzja o warunkach zabudowy

Zapytacie, jakie warunki inwestor powinien spełnić, aby otrzymać pozwolenie na budowę, jeśli nie ma przymusu zapewnienia miejscowego planu zagospodarowania terenu dla każdego terenu należącego do gminy? W takim wypadku inwestor taki powinien ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy. Dzięki temu inwestor, który nawet nie jest właścicielem tej działki, może dowiedzieć się, czy będzie mógł wybudować to, co ma w planach.

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Aby takową decyzję uzyskać, przyszły właściciel działki powinien udać się do urzędu i wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w celu wydania dokumentu. Jak wygląda procedura ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy? W pierwszej kolejności trzeba dołączyć kopię mapy zasadniczej, w której oznaczony jest obszar budowy, jaką inwestor zamierza przeprowadzić. Konieczne jest także opisanie technicznych parametrów inwestycji.

Kolejnym krokiem jest przeprowadzenie przez odpowiedni organ tzw. analizy urbanistycznej, której zadaniem jest zbadanie obecnej zabudowy nieruchomości sąsiadujących z naszą. Wydaje on także opinię, czy nasz projekt spełnia tzw. warunek dobrego sąsiedztwa. Na czym to polega? Ustala się wówczas, czy co najmniej jedna działka, która sąsiaduje z naszą i dostępna jest z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana tak, że umożliwia to określić wymagania, które dotyczą nowej zabudowy (funkcja, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu). Mówiąc to prościej, warunki zabudowy możemy otrzymać tylko w przypadku, gdy nasz projekt jest spójny z sąsiadującą zabudową. Co więcej, organ sprawdza także, czy nasza parcela posiada dostęp do drogi publicznej oraz uzbrojenie, jakie jest obecne na jej terenie, będzie odpowiednie dla naszej budowy. Niewykluczone jest również, że weryfikowane będą aspekty dotyczące ochrony przyrody czy przekształcenia gruntów rolnych.

Jeśli inwestorowi uda się spełnić wszystkie warunki, dostaje on decyzję o warunkach zabudowy, w której znajdzie wszystkie ważne parametry związane z budową, a także przeznaczenie tej parceli. Posiada ona informacje o tym, jaki procent działki może zostać zabudowany, a także jaka może być wysokość czy szerokość planowanego budynku oraz wiele innych. Mając dostęp do tego dokumentu, dopiero wtedy powinniśmy podejmować decyzję, czy zakupić dany grunt, który nie posiada miejscowego planu zagospodarowania terenu.