Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik intensywności zabudowy – czym się różnią?
Projekt budowlany domu musi być dostosowany do warunków zabudowy dostępnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Znajdziemy tu określone wskaźniki zagospodarowania terenu, które wpływają na to, w jaki sposób można wykorzystać działkę budowlaną. Do głównych czynników zaliczamy: wskaźnik powierzchni zabudowy oraz wskaźnik intensywności zabudowy. O czym informują nas powyższe wskaźniki zagospodarowania terenu?
W jakim celu stosuje się wskaźniki zagospodarowania terenu?
Rozwój miasta powinien dokonywać się według z góry ustalonego planu. Celem jest zachowanie urbanistycznej spójności i unikanie zamętu w krajobrazie. Ponadto, wskaźniki zagospodarowania terenu często mają na celu ochronę środowiska naturalnego. Na przykład, działki budowlane muszą posiadać określoną część powierzchni czynnej biologicznie, czyli niezabudowanej.
W praktyce, inwestor nie ma pełnej dowolności w wyborze projektu domu. Zawsze należy uwzględnić warunki zabudowy obecne w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. A jeśli nasza działka nie figuruje w MPZP? W takiej sytuacji należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wówczas, inwestor będzie musiał dostosować projekt budowlany do warunków ustalonych przez urząd miasta lub urząd gminy.
Czym jest wskaźnik powierzchni zabudowy terenu?
Wskaźnik powierzchni zabudowy to suma powierzchni, jaką zajmują wszystkie budynki na działce budowlanej. Powierzchnia zabudowy obejmuje również elementy pod powierzchnią terenu, obiekty pomocnicze, np. altany czy szklarnie, a także elementy architektoniczne zwiększające obrys domu: taras, balkon, schody czy wiaty. Wskaźnik powierzchni zabudowy terenu jest wyrażany procentowo. A zatem, jeśli na działce o powierzchni 500m2 obowiązuje 50% wskaźnik powierzchni zabudowy, suma powierzchni wszystkich obiektów na działce nie może przekraczać 250m2.
Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?
Nieco inaczej działa natomiast wskaźnik intensywności zabudowy. Jest to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku mierzona po zewnętrznym obrysie budynku do granic działki. Wskaźnik informuje nas o tym, jaka jest maksymalna dopuszczalna powierzchnia wszystkich obiektów na terenie naszej działki. Wskaźnik ten jest podawany w formie liczbowej. Posłużmy się analogicznym przykładem działki o powierzchni 500m2 i wskaźnika zabudowy 0,5. Oznacza to, że całkowita powierzchnia obiektów (uwzględniając piwnicę, parter, piętro, poddasze i obiekty pomocnicze) nie może być większa niż 250m2. W MPZP często obowiązuje również minimalny wskaźnik intensywności zabudowy.
Inne wskaźniki zagospodarowania terenu
W MPZP mogą znajdować się również inne wskaźniki, które informują o tym, w jaki sposób możemy zagospodarować teren naszej działki budowalnej. Oto niektóre z nich:
- Powierzchnia biologicznie czynna – odnosi się do nieutwardzonych powierzchni, na których możliwa jest aktywność biologiczna. Dotyczy nie tylko roślinności, ale również miejsc, w których wody opadowe mogą swobodnie przenikać do gruntu. Wskaźnik ten jest wyrażany w procentach.
- Maksymalna wysokość zabudowy – aby zachować spójność krajobrazu, na wielu terenach obowiązuje maksymalna wysokość zabudowy. Na terenach Natura 2000 ograniczenia mogą być na tyle duże, że jedyną opcją pozostaje dom parterowy.
- Miejsca parkingowe – na terenach mocno zabudowanych często wprowadzany jest wymóg zapewnienia miejsc parkingowych. Chodzi o to, aby domownicy, ale również ich goście, nie pozostawiali auta przy ulicy i nie utrudniali ruchu.
- Geometria dachu – konstrukcje dachów ze względu na kształt dzielimy na: jednospadowe, dwuspadowe, czterospadowe, wielospadowe oraz płaskie. W MPZP wskaźniki zagospodarowania terenu mogą wskazywać, jaki dach powinien mieć nasz dom.
To tylko niektóre z czynników, jakie mogą się pojawić w warunkach zabudowy. To pokazuje, jak ważne jest dokładne zapoznanie się z tymi warunkami w kwestii wyboru projektu domu, który będzie mógł zostać zrealizowany na naszej działce budowlanej.
Jak dostosować projekt do warunków zabudowy?
Zanim inwestor będzie mógł rozpocząć zabudowę terenu, musi wpierw uzyskać pozwolenie na budowę. Wraz z wnioskiem składa się projekt budowlany oraz plan zagospodarowania terenu. Urząd sprawdza zgodność tych projektów z warunkami zabudowy. W tym artykule: https://new-house.com.pl/budowa-domu możesz dowiedzieć się więcej na temat ewentualnych formalności oraz kolejnych etapów budowania domu. Firma budowlana New House gwarantuje kompleksowy zakres usług, począwszy od formalności, przez prace budowlane, aż po wykończenie domu.
Załóżmy, że gotowy projekt domu nieznacznie odstaje od warunków zabudowy. Projekt jest adaptowany do specyfiki działki, a w trakcie tego procesu nanoszone są również zmiany zadysponowane przez inwestora. Jeśli natomiast mamy do czynienia z wyjątkowo problematyczną działką pod kątem warunków zabudowy, wówczas ciekawym rozwiązaniem jest opracowanie projektu indywidualnego we współpracy z architektem. Jest to jednak opcja dużo kosztowniejsza, a ponadto, czas oczekiwania na projekt może wynosić nawet kilkanaście tygodni.