Dobór lokalizacji dla domu wielorodzinnego

Budynki wielorodzinne to specyficzny rodzaj zabudowy, który wiąże się z koniecznością poniesienia znacznie wyższych kosztów inwestycyjnych. Właśnie dlatego tego typu inwestycja powinna być odpowiednio przemyślana i właściwie zaplanowana. Na późniejszy zysk z inwestycji wpływa szereg czynników i choć obecnie znacząca większość nowopowstałych budynków mieszkalnych wielorodzinnych wyprzedawana jest, już na etapie przysłowiowej dziury w ziemi, to niekiedy inwestycje okazują się nietrafione, a puste obiekty mieszkalne pozostają w zasobach inwestora przez długie lata.

Z pewnością jednym z istotnych czynników, wpływających na tempo sprzedaży mieszkań w budynku wielorodzinnym jest dobór odpowiedniej lokalizacji. W poniższym artykule poznasz najważniejsze wskazówki, które pozwolą Ci wybrać odpowiednią lokalizację budowy i tym samym zwiększyć szansę na powodzenie inwestycji.

Dom wielorodzinny – czyli jaki?

Zgodnie z definicją określoną w ustawie Prawo budowlane, budynkiem wielorodzinnym jest każdy budynek mieszkalny, w którym wydzielono więcej niż dwa lokale mieszkalne. W budynku wielorodzinnym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej powinna być wykorzystana do celów mieszkalnych, a budynki niespełniające tych zasad nie mogą być określane jako budynki mieszkalne.

Mówiąc najprościej, domy wielorodzinne powstają z myślą o zamieszkiwaniu przez więcej niż jedną rodzinę i w odróżnieniu od domów jednorodzinnych zwykle podzielone są na kilka segmentów lub mieszkań, w których każdy wyposażony jest w odrębne wejście, własną kuchnię, łazienkę i pozostałe pomieszczenia.

Obecnie wyróżniamy kilka typów domów wielorodzinnych. Te różnią się w zależności od liczby dostępnych mieszkań, sposobu ich rozmieszczenia oraz technologii budowy. Zdecydowanie największą popularnością, w kategorii budownictwa wielorodzinnego, cieszą się bloki mieszkalne. Tego typu konstrukcje składają się zwykle z kilkunastu do nawet kilkudziesięciu mieszkań, które rozłożone są na kilku kondygnacjach.

Innym typem domów mieszkalnych są kamienice. Te historyczne budynki wielorodzinne zwykle mieszczą od kilku do maksymalnie kilkunastu mieszkań i usytuowane są w centrum miasta. Kamienice wyróżniają się wyjątkowym designem. Liczne zdobienia, obszerne okna i wysokie sufity sprawiają, że obecnie nie brakuje osób, zainteresowanych możliwością zamieszkania w tych, liczących często nawet powyżej 100 lat budowlach.

Ostatnim typem domów wielorodzinnych są rezydencje wielorodzinne. Podobnie, jak w przypadku tradycyjnych rezydencji jednorodzinnych, tego typu budynki wyróżniają się znacznie wyższym poziomem luksusu. Inwestorzy decydujący się na budowę rezydencji wielorodzinnych oferują swoim klientom przestronne apartamenty, z dostępem do rozległych terenów zielonych lub urokliwych tarasów, zapewniających zapierający dech w piersiach widok. Tego typu budownictwo pozwala na uzyskanie swego rodzaju kompromisu, pomiędzy wygodą związaną z mieszkaniem w budynku wielorodzinnym a luksusem wynikającym z posiadania własnego kawałka ziemi.

Z pewnością, wybór typu budynku wielorodzinnego ma duże znaczenie nad późniejszą szansą na sprzedaż nowopowstałych lokali mieszkaniowych. Jednak dla powodzenia inwestycji, kluczowa okazuje się często zupełnie inna kwestia, czyli dobór odpowiedniej lokalizacji.

Ważna dobra lokalizacja domu wielorodzinnego

Planując realizację kosztownej inwestycji, jaką bez wątpienia jest budowa domu wielorodzinnego, należy wziąć pod uwagę wszystkie te czynniki, które w dalszej perspektywie wpłyną na poziom osiągniętych zysków. Jednym z ważniejszych czynników, wpływających na szansę powodzenia tego typu inwestycji jest dobór odpowiedniej lokalizacji. Jednak nie ulega wątpliwości, że pojęcie „odpowiednia lokalizacja” jest obszerne i może być rozumiane w różny sposób.

Aby skutecznie odpowiedzieć sobie na pytanie, co właściwie oznacza określenie „dobra lokalizacja”, należy niejako wczuć się w rolę potencjalnego nabywcy. Zakup mieszkania to kosztowna inwestycja, która niejednokrotnie podejmowana jest na lata. Właśnie dlatego, jednym z czynników, na które szczególną uwagę zwracają nabywcy, jest lokalizacja. Aby ta mogła być obiektywnie określona jako korzystna, powinna wyróżniać się następującymi cechami:

- Dobrze rozbudowana infrastruktura społeczna – w tym w szczególności dostępność w pobliżu żłobków, przedszkoli, szkół, przychodni oraz sklepów, w sposób umożliwiający realizację wszystkich najważniejszych spraw życia codziennego bez konieczności opuszczania osiedla. To szczególnie istotna cecha, zważywszy na zmianę trendów dotyczących zatrudnienia. Obecnie coraz więcej osób decyduje się na pracę w systemie zdalnym, co znacząco zmniejsza potrzebę przemieszczania się w obrębie miasta. W takich sytuacjach możliwość realizacji wszystkich niezbędnych spraw w okolicy zamieszkania okazuje się istotną przewagą.

- Dobrze skomunikowana – zarówno w ujęciu rozbudowanej infrastruktury drogowej, jak również w odniesieniu do komunikacji zbiorowej. Szczególnie w przypadku domów wielorodzinnych wznoszonych na obrzeżach miast (lub poza nimi) kluczowe dla potencjalnych nabywców może się okazać dobre skomunikowanie z centrum miasta. Konieczność spędzenia długich godzin w korku lub brak alternatywy dla samochodów osobowych może skutecznie zniechęcić potencjalnych nabywców, sprawiając, że nawet potencjalnie idealny dom wielorodzinny nie znajdzie wystarczającej grupy odbiorców.

- Renoma okolicy – a właściwie jej brak, może sprawić, że w teorii doskonały dom wielorodzinny nie znajdzie rynku zbytu. W każdym większym mieście znajdują się osiedla (często zlokalizowane w centrum miasta) pokryte złą sławą. Przekazywane z pokolenia na pokolenie mity często utrudniają znalezienie nabywców, dla mieszkań, z uwagi na obawy występujących zagrożeń związanych z kradzieżami i napaściami, a także wszechobecnym brudem.

- Bliskość natury – obecnie coraz więcej osób docenia możliwości, jakie daje obcowanie ze środowiskiem naturalnym. Ludzie zmęczeni wielkomiejskim zgiełkiem poszukują możliwości wytchnienia. Właśnie dlatego, poszukując idealnej lokalizacji dla domu wielorodzinnego, warto rozważyć lokalizacje, których Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uwzględnia pozostawienie obszarów zielonych.

Jak wybrać lokalizację domu wielorodzinnego?

Z pewnością w doborze odpowiedniej lokalizacji dla domu wielorodzinnego pomocne okażą się powyższe punkty. Analiza powyższych kryteriów wyraźne wskazuje, że obecnie coraz większym zainteresowaniem potencjalnych nabywców cieszą się budynki zlokalizowane na obrzeżach dużych miast.

Należy przy tym pamiętać, że dla powodzenia inwestycji, która jest bezpośrednio związana ze znacznie wyższym zyskiem inwestora, istotna okaże się również cena zakupu działki budowlanej. Ceny zakupu 1 metra kwadratowego działki budowlanej w dużym mieście wojewódzkim często mieszczą się w przedziale od 700 złotych nawet powyżej 1100 złotych, co w przypadku znacznie większej powierzchni, dla działek budowlanych z przeznaczeniem do zabudowy wielorodzinnej może dać kwoty nawet powyżej miliona złotych. Tak wysokie ceny niejako wymuszają na inwestorach stosowanie różnego rodzaju kompromisów, w tym tych związanych z poszukiwaniem bardziej przystępnych cenowo lokalizacji.

Poszukując idealnej lokalizacji dla zabudowy wielorodzinnej, należy uwzględnić sytuację rynkową i możliwości finansowe potencjalnych nabywców. Ustalenie zaporowej ceny zakupu, która pozwoli na pokrycie niezbędnych kosztów, związanych z budową domu, a także przyniesie zysk na oczekiwanym poziomie, często może przynieść efekt odwrotny do zamierzonego. Puste lokale mieszkalne przez lata niezagospodarowane z czasem zaczną tracić na wartości, przynosząc inwestorom znacznie więcej kosztów i wymuszając zastosowanie niższej ceny sprzedaży, często poniżej wartości budowy.

Lokalizacja ma znaczenie

Poszukując idealnej lokalizacji dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego, inwestor powinien zwrócić uwagę na szereg istotnych czynników. Wyłącznie takie kompleksowe działanie pozwoli na uzyskanie odpowiednich rezultatów. Choć obecnie w dalszym ciągu obserwować możemy znacznie wyższy poziom popytu nad podażą, to zdaniem ekspertów, na przestrzeni lat tendencje te będą ulegać zmianom. Od kilku lat w Polsce odnotowywany jest spadek poziomu przyrostu naturalnego. To znaczy, że w dalszej perspektywie osoby, dziedziczące mieszkanie po przodkach nie będą skłonni, w podobnym stopniu, do dokonywania zakupu nowych nieruchomości, które często nie spełniają specyficznych preferencji, dotyczących lokalizacji budynku.

Stałe obserwowanie zmian na rynku nieruchomości może się okazać kluczowe, dla podejmowania trafnych decyzji. Analizując zmiany trendów, możemy założyć, że w najbliższych latach wyraźnie większym zainteresowaniem cieszyć się będą mieszkania zlokalizowane w spokojnej okolicy, zaspokajającej potrzeby rodzin, w tym rodzin z dziećmi, a także wyróżniające się wysokim poziomem bezpieczeństwa.

Lokalizacja bliżej centrum miasta z pewnością w dalszym ciągu będzie pożądana pod względem inwestycyjnym.