Prawa i obowiązki inwestora podczas budowy domu

Budowa domu jednorodzinnego wymaga odpowiedniego przygotowania. Przepisy ustawy o prawie budowlanym jasno precyzują aspekty, na które należy zwrócić szczególną uwagę, aby proces budowy przebiegł sprawnie, z zachowaniem najwyższych standardów bezpieczeństwa. Warto jeszcze przed przystąpieniem do realizacji prac budowlanych wiedzieć, jakie prawa i obowiązki nakładają na inwestora przepisy prawne. Należy pamiętać, że nieznajomość przepisów prawnych nie zwalnia żadnej ze stron z obowiązku ich przestrzegania, a w przypadku wystąpienia jakichkolwiek zaniedbań w realizacji podstawowych obowiązków, inwestor może zostać ukarany.

Jakie są prawa i obowiązki inwestora podczas budowy domu? Sprawdź jaką rolę jako uczestnik procesu budowlanego pełni inwestor i na co musi zwrócić szczególną uwagę, aby uzyskać odpowiednie rezultaty.

Kim jest inwestor budowlany?

Przede wszystkim należy podkreślić, że przepisy prawa, w tym ustawy Prawo budowlane nie definiują pojęcia inwestora budowlanego. Dlatego dla lepszego zrozumienia tego aspektu, należy posługiwać się zwyczajową definicją, zgodnie z którą inwestorem budowlanym jest osoba fizyczna lub prawna, która przeznacza zgromadzone środki (lub te pochodzące z finansowania zewnętrznego) na realizację celów inwestycyjnych. Inwestor budowlany inicjuje cały proces budowy, dbając o jego odpowiednią organizację. Zwykle bierze udział w procesie budowy już od początkowego etapu, w którym mamy do czynienia wyłącznie z wizją tego, jak kształtować się będzie efekt budowy.

Przepisy prawa budowlanego wykazują, że inwestor ponoszący koszty finansowe na potrzeby realizacji inwestycji jest uczestnikiem procesu budowlanego, co wiąże się z koniecznością spełnienia ściśle określonych obowiązków.

Co ważne, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, inwestor budowlany musi mieć tytuł prawny do nieruchomości, która przeznaczona została na cele budowlane. Uprawnienia te może potwierdzać m.in. akt notarialny, stwierdzający, że inwestor jest właścicielem nieruchomości. Jednak co ważne, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie oznacza, że osoba przeznaczająca środki na realizację budowy musi być właścicielem danej nieruchomości. Tego typu uprawnienia mogą wynikać również z użytkowania wieczystego lub zarządu.

Osoba spełniająca wszystkie ww. kryteria może być określona mianem inwestora budowlanego, co nakłada na nią szereg obowiązków, wynikających z przepisów prawa. Jednak co ważne, poza obowiązkami, inwestorowi budowlanemu przysługują również prawa, których pozostałe strony procesu muszą przestrzegać, dla uzyskania oczekiwanych rezultatów.

Uczestnicy procesu budowy

Jak każdy złożony proces, również budowa wymaga odpowiedniego przygotowania i zaangażowania wielu uczestników. W procesie budowy domu lub budynku użytkowego aktywnymi uczestnikami, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa są inwestor, odpowiedzialny za zainicjowanie procesu budowy oraz późniejsze ponoszenie nakładów finansowych związanych z realizacją przedsięwzięcia, a także inspektor nadzoru inwestorskiego (pod warunkiem że dana inwestycja wymaga zaangażowania inspektora nadzoru inwestorskiego), projektant oraz kierownik budowy.

Na każdej ze stron spoczywają określone obowiązki, związane z utrzymaniem płynności i bezpieczeństwa inwestycji. Szczegółowe prawa i obowiązki każdej ze stron zostały uregulowane prawnie i określone w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Jakie prawa przysługują inwestorowi?

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami prawa, inwestorowi odpowiedzialnemu za realizację prac budowlanych przysługują ściśle określone uprawnienia. Te jednak ograniczają się w szczególności do organizacji prac budowlanych zgodnie z preferencjami inwestora.

Inwestor ma prawo do ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie, a także może zobowiązać projektanta odpowiedzialnego za opracowanie kompleksowej dokumentacji projektowej do sprawowania nadzoru autorskiego nad poprawnością realizowanych prac.

Obowiązki inwestora

Przepisy Ustawy prawo budowlane znacznie dokładniej precyzują obowiązki inwestora, związane z planowaną realizacją inwestycji. Jako jeden z uczestników procesu budowlanego, inwestor zobowiązany jest do ścisłego przestrzegania określonych w ustawie obowiązków.

Zgodnie z Art. 18 Ustawy Prawo budowlane, do obowiązków inwestora, odpowiedzialnego za realizację procesu budowy należy przede wszystkim takie zorganizowanie procesu budowy, które pozwala na uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Szczegółowe obowiązki inwestora związane są z zapewnieniem:

- opracowania projektu budowlanego, w sposób pozwalający na dostosowanie go do ściśle określonych potrzeb i innych projektów,

- oddelegowania kierownika budowy do stałego nadzorowania i kierowania przebiegiem prac budowlanych realizowanych w związku z realizacją przedsięwzięcia,

- opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, pozwalającego na bezpieczne przeprowadzenie wszystkich prac budowlanych,

- wykonania i odbioru robót budowlanych, również w systemie zleconym,

- w szczególnie uzasadnionych przypadkach, związanych z wysokim stopniem skomplikowania zaplanowanych robót budowlanych  lub warunkami gruntowymi, inwestor budowlany zobowiązany jest do prowadzenia nadzoru nad wykonaniem robót budowlanych, oddelegowując do tego zadania osoby, dysponujące odpowiednią wiedzą i kwalifikacjami zawodowymi.

Na co należy zwrócić szczególną uwagę, inicjując proces budowy?

Przepisy ustawy jasno precyzują najważniejsze prawa i obowiązki inwestora, związane z realizacją zaplanowanych prac budowlanych. Warto jednak pamiętać, jak przygotować się do procesu budowy, aby już w trakcie realizacji nie dać się zaskoczyć nieprzewidzianymi okolicznościami. Odpowiednie przygotowanie do prac budowlanych jest jednym z elementów składowych późniejszego powodzenia inwestycji i pozwala zadbać o płynny przebieg przedsięwzięcia.

Każdy inwestor jeszcze przed rozpoczęciem realizacji prac budowlanych powinien starannie zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa. Warto pamiętać, że nieznajomość prawa nie tylko szkodzi, ale dodatkowo nie zwalnia z obowiązku jego przestrzegania. Wszelkie zaniedbania powstałe w wyniku nieprzestrzegania prawa, nie tylko nie pozwolą inwestorowi na dochodzenie swoich roszczeń, ale dodatkowo, w niektórych przypadkach mogą skutkować nałożeniem na inwestora wysokich kar pieniężnych.

Jako strona inicjująca proces budowy, to inwestor zobowiązany jest do tego, aby zadbać o wszystkie aspekty formalne, związane z realizacją budowy. Aby tego dokonać, inwestor powinien samodzielnie zadbać o należyte przygotowanie umów na zlecenie realizacji prac budowlanych wykonawcom zewnętrznym. Aby uniknąć późniejszych trudności, związanych z nieodpowiednio określonymi warunkami współpracy, inwestor może zdecydować się na realizację prac budowlanych w formie generalnego wykonawstwa. Choć tego typu system budowy wiąże się z koniecznością poniesienia znacznie wyższych kosztów, to w ostatecznym rozrachunku, zdejmuje część ciężaru obowiązków z inwestora, na generalnego wykonawcę, który dysponuje wiedzą i doświadczeniem w realizacji tego typu prac.

Nawet wówczas, gdy inwestor decyduje się na współpracę w formie generalnego wykonawstwa, nie powinien całkowicie rezygnować ze sprawowania nadzoru nad przebiegiem budowy. To na inwestorze spoczywa obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa podczas budowy. Inwestor powinien wręcz wymagać respektowania obowiązków wynikających ze sporządzonego planu bezpieczeństwa, w sposób zapewniający płynny przebieg przedsięwzięcia.

Na sam koniec warto podkreślić możliwość skorzystania inwestora z przysługujących mu uprawnień. Każdy inwestor odpowiedzialny za realizację procesu budowy może zdecydować się na skorzystanie z usługi nadzoru autorskiego, przeprowadzonego przez architekta odpowiedzialnego za stworzenie projektu. Co ciekawe, obecnie w dalszym ciągu mało osób decyduje się na skorzystanie z tego typu rozwiązania. Tymczasem odpowiednio przeprowadzony nadzór autorski pozwala uniknąć ewentualnych trudności, na etapie realizacji prac budowlanych.

Warto przy tym podkreślić, że architekt nie może odmówić przeprowadzenia nadzoru autorskiego. Konieczność jego przeprowadzenia wynika bezpośrednio z obowiązujących przepisów prawa. Jednak w celu określenia najkorzystniejszych warunków współpracy, warto wskazać chęć skorzystania z tego typu usługi jeszcze na etapie zawierania umowy na wykonanie projektu budynku. Takie wcześniejsze określenie warunków współpracy, pozwoli każdej ze stron odpowiednio przygotować się do realizacji zaplanowanych zadań.

Współpraca z generalnym wykonawcą

Inwestor budowlany odgrywa niezwykle istotną rolę w całym procesie budowy. To on jest odpowiedzialny za zainicjowanie procesu oraz zaangażowanie pozostałych uczestników projektu. Również to inwestor przez cały czas realizacji inwestycji ponosi wysokie koszty związane z realizacją prac budowlanych.

Wszystkie te działania, a także prawa i obowiązki wynikające z przepisów ustawy Prawo budowlane, mają na celu zadbać o sprawny przebieg zaplanowanej inwestycji. Warto mieć tego świadomość, jeszcze przed przystąpieniem do realizacji prac. Odpowiednie przygotowanie do procesu budowy pozwoli uniknąć szeregu komplikacji, które na etapie budowy domu, mogą się okazać naprawdę trudne do rozwiązania.

Aby znacząco usprawnić proces budowy i dodatkowo przekazać część obowiązków związanych z realizacją prac osobom, dysponującym odpowiednią wiedzą i doświadczeniem, warto zdecydować się na realizację prac we współpracy z generalnym wykonawcą. Choć tego typu system budowy domu jednorodzinnego pochłania znacznie wyższe koszty (w szczególności w zestawieniu z budową domu prowadzoną w systemie gospodarczym), to pozwala na sprawne przeprowadzenie prac budowlanych, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Decydując się na realizację budowy z generalnym wykonawcą, to wykonawca odpowiada za wybór podwykonawców i zawarcie z nimi umów, zapewniających sprawne przeprowadzenie założonych prac budowlanych. W takim układzie obowiązki inwestora ograniczają się głównie do prowadzenia nadzoru nad prowadzeniem prac, co pozwala w pełni cieszyć się z realizacji inwestycji.