Dobudowa pokoju do istniejącego domu

Nawet najlepiej zaprojektowany dom wraz z upływem czasu i rosnącymi potrzebami rodziny w pewnym momencie może się okazać niewystarczający. Wówczas konieczne jest zastosowanie odpowiednich rozwiązań, pozwalających na pełne zaspokojenie potrzeb domowników. W przypadku zbyt małego metrażu wyjścia są dwa – można zdecydować się na zakup nowego, większego domu, lub rozważyć możliwość dobudowania pokoju, do już istniejącego budynku.

Kiedy warto zdecydować się na dobudowę pokoju do już istniejącego domu? O czym należy pamiętać, aby prace budowlane były przeprowadzone zgodnie z przepisami prawa budowlanego? Dowiedz się, na co warto zwrócić szczególną uwagę, planując wykonanie dobudowy pokoju.

Dobudowa – co to jest?

Dobudówka to potoczne określenie na prace budowlane o charakterze rozbudowy. Z kolei rozbudowa, to wszystkie te roboty budowlane, które prowadzą do istotnych zmian charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, takich jak szerokość, długość, wysokość, powierzchnia zabudowy, a także kubatura budynku. Najprościej zdefiniować rozbudowę (czy też wykonanie dobudówki), jako prace budowlane, których celem jest powiększenie już istniejącego budynku.

W zależności od potrzeb i preferencji inwestora rozbudowa może być przeprowadzona:

- W pionie – w górę – poprzez dobudowanie piętra lub adaptację poddasza.

- W poziomie – wszerz – poprzez dobudowanie pomieszczenia lub pomieszczeń, z zajęciem gruntu.

Oba te zadania prowadzą do zwiększenia powierzchni użytkowej budynku i tym samym spełniają definicję rozbudowy.

Kiedy dobudowa pomieszczenia jest możliwa?

Jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych, warto ustalić, czy w przypadku danego budynku mieszkalnego dobudowa pokoju będzie możliwa. W tym celu należy przede wszystkim zapoznać się z dokumentami prawa lokalnego. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (a w przypadku jego braku – warunki zabudowy), jasno wskazują wymagania, jakie powinien spełnić dany budynek, w tym budynek mieszkalny, aby jego budowa lub rozbudowa, była dopuszczalna prawnie. Zarówno MPZP, jak i warunki zabudowy wskazują takie parametry, jak wskaźnik intensywności zabudowy czy maksymalną dopuszczalną powierzchnię zabudowy na wybranej działce.

Planując rozbudowę domu, warto również pamiętać o konieczności dostosowania planowanej budowy, do wytycznych dotyczących odległości zabudowy od granicy działki. Informacje te zawarte są w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Odrębne przepisy będą obowiązywały również wówczas, gdy planowana dobudowa pokoju do starego domu ma się przyczynić do rozbudowy ściany frontowej, skierowanej w stronę drogi lub ulicy. Wówczas znaczenie może mieć ściśle określona nieprzekraczalna lub obowiązująca linia zabudowy.

Jeżeli zaplanowana dobudowa pokoju nie przyczynia się do naruszenia zasad wynikających z obowiązujących aktów prawnych, w tym przepisów lokalnych, wówczas możliwe jest przystąpienie do dalszych formalności.

Ważny projekt dobudowy

Po załatwieniu wszelkich niezbędnych formalności można przejść do kolejnego etapu, jakim jest przeprowadzenie robót budowlanych. Zakres prac koniecznych do przeprowadzenia, uzależniony jest od zaplanowanego projektu. Co ważne, w przypadku gotowych projektów, konieczne może się okazać zgłoszenie bezpośrednio do architekta odpowiadającego za realizację projektu domu.

W pozostałych przypadkach warto skorzystać z pomocy wykwalifikowanego architekta, który opracuje gotowy projekt, w pełni odpowiadający na potrzeby inwestora. Odpowiednio opracowany projekt, powinien zawierać wszelkie niezbędne informacje dotyczące zastosowanych materiałów, technologii, a także sposoby realizacji prac.

Dokumentacja projektowa będzie stanowiła istotny załącznik do zgłoszenia budowy, dlatego powinna być przygotowana z należytą starannością. Nawet niewielkie zaniedbania w dokumentacji projektowej mogą skutkować brakiem możliwości rozpoczęcia prac.

Dobudowa pokoju, a pozwolenie na budowę

W zależności od zaplanowanych do przeprowadzenia prac budowlanych inwestor zobowiązany jest do dopełnienia szeregu formalności. Określenie warunków, jakim podlega dobudowa pokoju do już istniejącego domu, jest niezwykle istotna, ponieważ ich niedopełnienie może skutkować stwierdzeniem samowoli budowlanej, która wiązać się może z koniecznością przywrócenia stanu pierwotnego i nałożeniem wysokich kar, lub koniecznością poniesienia wysokich kosztów, związanych z legalizacją budowy. A jak do tego odnoszą się przepisy prawa budowlanego?

Nowelizacja Ustawy Prawo budowlane z 2015 roku zniosła z inwestorów wymogi uzyskiwania pozwolenia na budowę w niektórych sytuacjach. Jednak co ważne, zmiana ta dotyczy wyłącznie tych inwestycji, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją.

Zgodnie z definicją, wskazaną w Ustawie Prawo budowlane, w art. 3 ust. 20 przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu.

Aby określić, czy dany budynek, po przeprowadzeniu rozbudowy, nie przyczyni się do wykroczenia poza granice oddziaływania, należy każdorazowo podejść do analizy indywidualnie. W celu ustalenia, jakie procedury należy spełnić, przed rozpoczęciem budowy, warto zgłosić się z wnioskiem do odpowiedniego urzędu miasta lub starostwa powiatowego.

Dobudowa pokoju na zgłoszenie

Warto pamiętać, że brak konieczności wnioskowania o wydanie pozwolenia na budowę, nie zwalnia inwestora z konieczności dopełnienia innych formalności.

Rozbudowa domu, w tym polegająca na dobudowie pokoju, może być przeprowadzona na podstawie zgłoszenie. Jednak, aby to było możliwe, dom, już po zakończeniu prowadzonych prac powinien spełniać poniższe kryteria:

- usytuowanie w odległości nie mniejszej niż 4 m od sąsiedniej działki – w przypadku ścian z oknami i drzwiami,

- usytuowanie w odległości nie mniejszej niż 3 m od sąsiedniej działki – w przypadku ścian bez okien i drzwi,

- w pasie o szerokości 3 m od granicy działki wymiary domu pozostaną bez zmian.

W przypadku prac budowlanych, spełniających powyższe kryteria, możliwe jest rozpoczęcie budowy na podstawie zgłoszenia budowy.

Co szczególnie ważne, zgłoszenie budowy należy złożyć jeszcze przed rozpoczęciem realizacji jakichkolwiek prac. Zgłoszenie budowy należy złożyć w odpowiednim urzędzie miasta bądź starostwie powiatowym. Następnie należy odczekać wskazany czas – do 21 dni od doręczenia zgłoszenia. W tym czasie organ administracyjny ma prawo wnieść sprzeciw, do planowanej budowy, co skutkuje brakiem możliwości jej realizacji.

Jak dobudować pokój do już istniejącego domu?

Zakres prac budowlanych koniecznych do przeprowadzenia w celu dobudowania pokoju do już istniejącego domu, uzależniony jest od wybranego projektu architektonicznego. W przypadku dobudowy pokoju na parterze konieczne okaże się wylanie fundamentów. Co ważne, fundamenty dla dobudowy powinny być utrzymane na tym samym poziomie, co te należące do już istniejącego budynku.

Odpowiednio wykonana dobudowa, szczególnie ta pełniąca funkcję pokoju, powinna być odpowiednio skomunikowana z pozostałą częścią domu. W tym celu szczególnie polecanym rozwiązaniem jest wykorzystanie już istniejącego okna (w przypadku dobudowy w poziomie). Istniejący otwór okienny można szybko i sprawnie powiększyć, wykorzystując pozostałe elementy, takie jak nadproża. W przypadku braku istniejących okien, możliwych do przekształcenia, konieczne może się okazać wykonanie nowych otworów i zastosowanie nadproża stalowego.

Dobudowa pokoju w pionie, w tym poprzez adaptację poddasza wymagać będzie poza koniecznością poprowadzenia niezbędnych instalacji i wentylacji, dodatkowego wzmocnienia izolacji termicznej i akustycznej, a także dodatkowego montażu okien, w celu znaczącej poprawy komfortu.

Ile kosztuje dobudowa pokoju do starego domu?

Koszty wykonania dobudowy pokoju, do już istniejącego domu, uzależnione są od szeregu czynników. Szczególnie istotną rolę, podczas wyceny prac budowlanych odgrywać będą m.in. zastosowane materiały, koszty robocizny, powierzchnia planowanej do wykonania dobudówki, jej typ oraz ogólna złożoność projektu.

Dobudowa pokoju w poziomie wymaga przeprowadzenia szeregu prac ziemnych, wymurowania i odpowiedniego ocieplenia ścian, a także wprowadzenia odpowiednich modyfikacji w już istniejących ścianach. Dodatkowo dla zapewnienia komfortu użytkowania tak dobudowanego pokoju, konieczne jest doprowadzenie wszelkich wymaganych instalacji oraz przeprowadzenie prac wykończeniowych.

Stosunkowo szeroki zakres prac budowlanych, niezbędnych do przeprowadzenia sprawia, że szacunkowy koszt dobudowy pokoju do starego domu w roku 2024, waha się w granicach od 5 do 10 tys. zł za m2 nowej powierzchni.

Równie wysokie mogą się okazać koszty adaptacji poddasza, w celu dobudowania odrębnego pokoju. Dla spełnienia ściśle określonych wymogów, pozwalających na zapewnienie odpowiedniego komfortu, konieczne jest przeprowadzenie dokładnej izolacji dachu, wzmocnienie podłogi, poprowadzenie instalacji, a także wymiana okien. Tylko te czynności, mogą pochłonąć nawet do 30 tys. zł. Dodatkowe prace wykończeniowe mogą wpłynąć na istotny wzrost kosztów adaptacyjnych.

Czy warto zdecydować się na dobudowę pokoju do starego domu?

Wysokie koszty związane z dobudową pokoju do już istniejącego domu mogą zniechęcać niektórych inwestorów. Warto jednak pamiętać, że w odniesieniu do ogólnych kosztów związanych z budową nowego domu lub kupnem większego, spełniającego nowe wymagania rodziny, koszty dobudowy stanowią jedynie niewielką kroplę w morzu.

Dobudowa pokoju do już istniejącego domu pozwoli na pozostanie w tym samym miejscu. Brak konieczności przeprowadzki może być szczególnie istotny dla osób, które cenią sobie stabilizację. Tym samym, jeżeli działka budowlana, na której zbudowany jest dom, pozwala na rozbudowę istniejącego domu, to warto rozważyć takie rozwiązanie. Odpowiednio przeprowadzona dobudowa pozwoli znacząco zmniejszyć koszty planowanej inwestycji, a dodatkowo, pozwoli zostać w tym samym miejscu.