Intensywność zabudowy – jakie znaczenie ma ten wskaźnik?

Inwestor budujący dom na danym terenie musi przestrzegać licznych zasad zapisanych nie tylko w prawie budowlanym, ale również w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jednym z najważniejszych kryteriów predysponujących do wyboru projektu jest wskaźnik intensywności zabudowy, które w dużej mierze informuje nas o tym, jak możemy zagospodarować naszą działkę. Czym właściwie jest ten wskaźnik? Jak go obliczyć?

W jakim celu stosuje się warunki zabudowy?

Łatwo wyobrazić sobie sytuacje, w której inwestorzy nie byliby w żaden sposób ograniczani przez odgórne zasady związane z budową domów. Szybko powstałby chaos związany z różnorodnymi budynkami, które nie zachowywałyby żadnej spójności konstrukcyjnej czy stylistycznej. Dlatego też, w MPZP stosuje się wskaźniki zagospodarowania terenu, które informują inwestora o tym, jak można w praktyczny sposób wykorzystać teren działki. Na podstawie warunków zabudowy powstaje projekt budowlany oraz plan zagospodarowania terenu.

Sporządzone projekty należy przedłożyć wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. W tym artykule: https://new-house.com.pl/pozwolenie-na-budowe możesz dowiedzieć się więcej o formalnościach, jakim należy sprostać przed uzyskaniem takiego pozwolenia. To właśnie wskaźniki zagospodarowania terenu, takie jak intensywność zabudowy predysponują wygląd i kształt naszego przyszłego domu.

O czym informuje wskaźnik intensywności zabudowy?

Wskaźnik intensywności zabudowy wyznacza minimalną oraz maksymalną powierzchnię całkowitą zabudowy, jaka może powstać na danym terenie. Zgodnie z definicją, jest to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. A zatem, wliczamy w to: piwnicę, parter, piętra, a także poddasze użytkowe. Pomiar jest wykonywany po obrysie krawędzi zewnętrznych w rzucie pionowym. Oprócz domu, wliczane są również obiekty o charakterze trwałym, takie jak chociażby garaż.

Warto również wspomnieć o wskaźniku powierzchni zabudowy, który jest pokrewny, ale informuje o nieco innych kwestiach. Tutaj liczymy bowiem jedynie powierzchnię bryły budynku, bez uwzględniania poszczególnych kondygnacji. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Terenu coraz częściej spotkamy się ze wskaźnikiem powierzchni czynnej biologicznie. Chodzi tu o wszystkie powierzchnie nieutwardzone, na których zachodzi naturalna aktywność biologiczna.

Jak obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?

Wskaźnik ten jest wyrażany w formie liczbowej, choć najłatwiej jest go przekształcić na procenty. Załóżmy, że powierzchnia naszej działki budowlanej wynosi 800m2 (8 arów).  Zgodnie z MPZP, minimalny wskaźnik zabudowy wynosi 0,2, a maksymalny 0,4. Obliczenia wyglądają następująco:

• 0,2 * 800 = 160m2 – jest to minimalna suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji, jaką może zajmować dom wraz z budynkami pomocniczymi. Innymi słowy, jeśli całkowita powierzchnia domu wynosi 130m2, konieczne okażą się budynki pomocnicze.
• 0,4 * 800 = 320m2 – jest to maksymalna suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji, jakie mogą być zrealizowane na terenie działki. Jeśli powierzchnia całkowita domu wraz z obiektami pomocniczymi przekracza 320m2, konieczne jest zmniejszenie powierzchni na etapie adaptacji gotowego projektu.

Jednocześnie, warto wspomnieć o obliczaniu wskaźnika powierzchni zabudowy. Jest on wyrażany w formie procentowej. Dla przykładu, jeśli wskaźnik wynosi 40% dla działki o powierzchni 800m2, powierzchnia zabudowy (bryła budynku bez poszczególnych kondygnacji) może wynosić do 320m2.

W jakim celu stosuje się wskaźnik intensywności zabudowy?

Istnieją trzy najważniejsze powody, dla których stosuje się wskaźniki zagospodarowania. Pierwszym z nich jest ujednolicenie zabudowy i zapobieganie chaosowi urbanistycznemu. Drugim względem jest optymalizacja kosztów związanych z budową infrastruktury oraz organizacją środków transportu zbiorowego na danym terenie. Trzecim powodem są kwestie związane ze środowiskiem: retencja wody, ochrona krajobrazu, troska o rzadkie gatunki zwierząt.

Inne wskaźniki zagospodarowania terenu

Warto nadmienić, że wskaźnik intensywności zabudowy to tylko jeden z czynników, które musi uwzględnić inwestor przy budowie domu. W tym artykule: https://new-house.com.pl/budowa-domu znajdziesz kompleksowy poradnik, który opisuje formalności oraz poszczególne etapy budowania domu. Jakie jeszcze wskaźniki zawiera w sobie MPZP?

Do najpopularniejszych zaliczymy: wymaganą powierzchnię czynną biologicznie, maksymalną wysokość oraz rodzaj konstrukcji dachu czy też maksymalną powierzchnię fasady frontowej. To pokazuje, jak wiele kwestii należy wziąć pod uwagę przy wyborze projektu. Pamiętajmy, że gotowy projekt jest adaptowany do specyfiki działki oraz do warunków zabudowy. Na etapie adaptacji wprowadzane są zmiany, które mają dostosować projekt od wszystkich wskaźników zagospodarowania terenu dostępnych w MPZP.