Projekt budowlany zamienny – co to takiego?

W trakcie budowy domu mogą pojawić się pewne komplikacje lub też inwestor nagle zmienia koncepcję, która wymusza wprowadzenie istotnych zmian. Takowych zmian nie można jednak wprowadzać bez odpowiednich formalności. Konieczne będzie bowiem uzyskanie zamiennego pozwolenia na budowę. Do tego niezbędny jest właśnie projekt budowlany zamienny, który dokumentuje istotne odstępstwa od wcześniej zatwierdzonego projektu.

Co to jest projekt budowlany zamienny?

Projekt zamienny jest konieczny w sytuacji, gdy w trakcie realizacji robót budowlanych, na które wydane zostało pozwolenie na budowę, wprowadza się istotne odstępstwa od pierwotnej wersji zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego. Wprowadzenie poważnych zmian na etapie budowy domu jest możliwe, ale wymaga załatwienia odpowiednich formalności. Inwestor musi skorzystać z usług architekta, który sporządzi projekt budowlany zamienny. Następnie, dysponując już takim projektem można się starać o zamienne pozwolenie na budowę. Co ważne, odstępstwa mogą być fizycznie wykonane dopiero po uzyskaniu powyższego pozwolenia. W innym razie będzie to samowola budowlana, która będzie wymagała legalizacji. To dużo trudniejsza i bardziej czasochłonna droga. W związku z tym, warto zatroszczyć się o niezbędne formalności.

Jak należy rozumieć istotne odstępstwa?

Wiemy już, że projekt budowlany zamienny jest obowiązkowy, gdy w trakcie robót budowlanych planuje się wprowadzenie poważnych zmian względem zatwierdzonego projektu. Ale co właściwie rozumiemy przez istotne odstępstwa? Do takowych zaliczyć należy:

• odstępstwa związane z charakterystycznymi parametrami budynku: kubatury, wysokości, szerokości, długości, powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji (w praktyce dopuszcza się zmiany, o ile odstępstwo nie przekracza 2%);
• odstępstwa związane z pierwotnym sposobem użytkowania obiektu lub jego części (np. wyodrębnienie części przeznaczonej na potrzeby działalności gospodarczej);
• odstępstwa od wytycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy;
• odstępstw od projektu zagospodarowania działku lub terenu;
• odstępstw, które wiążą się z koniecznością uzyskania dodatkowych opinii, pozwoleń i udogodnień, które byłyby potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę lub do zgłoszenia robót.

Istotne odstępstwa mogą okazać się konieczne w związku z nieprzewidzianymi wcześniej uwarunkowaniami lub specyfiką działki. W takich sytuacjach wnioskować o nie będzie kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego. Poważne odstępstwa mogą mieć także związek z chęcią wprowadzenia zmian przez inwestora w zatwierdzonym już projekcie, np. ze względu na nieoczekiwaną zmianę sytuacji finansowej. Tak czy inaczej, jeśli wymagane będą powyższe odstępstwa, projekt budowlany zamienny okaże się konieczny.

Jakie zmiany w projekcie są uważane za nieistotne?

Jeśli planowane zmiany nie wpisują się w wyżej opisane odstępstwa, wówczas są one traktowane za nieistotne i nie wymagają projektu budowlanego zamiennego. Nieistotne zmiany zostaną jednak opisane w dzienniku budowy. Do nieistotnych zmian zaliczyć możemy np.: rodzaj materiału, z którego wznoszone są ściany zewnętrzne, o ile zmiana ta nie powoduje zmiany szerokości ścian, zmiana przebiegu instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej w domu, liczba okien i drzwi, ich wielkość, a także rozmieszczenie czy też rodzaj materiału, z którego wybudowany zostanie dach.

Kto podejmuje decyzje w kontekście wagi zmian?

Jeśli zachodzi konieczność wprowadzenia istotnych odstępstw ze względu na uwarunkowania na działce, wówczas kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego powinien powiadomić inwestora o takim fakcie. Jednocześnie, w wielu przypadkach konieczne jest wstrzymanie budowy do momentu uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę. Jeśli zmiany chce zadysponować inwestor, wówczas może on skontaktować się z architektem, który sporządził lub zaadaptował zatwierdzony projekt architektoniczno-budowlany i poprosić go o opinię w tej sprawie.

Jak uzyskać zamienne pozwolenie na budowę?

Inwestor musi zatrudnić architekta, najlepiej tego, który był odpowiedzialny za wykonanie lub adaptację zatwierdzonego projektu. Wykona on projekt budowlany zamienny. Dysponującym takim projektem można udać się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta, aby złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę. Należy załączyć te same dokumenty, co w przypadku zwykłego pozwolenia plus oczywiście projekt budowlany zamienny, który dokumentuje istotne odstępstwa. Czas oczekiwania na decyzję wynosi 30 dni, a w wyjątkowych sytuacjach do 60 dni. Po uzyskaniu zamiennego pozwolenia na budowę należy odczekać 14 dni, aż stanie się prawomocne.