Projekt budowlany zamienny – co to takiego?

W trakcie budowy domu mogą pojawić się pewne komplikacje lub też inwestor nagle zmienia koncepcję, która wymusza wprowadzenie istotnych zmian. Takowych zmian nie można jednak wprowadzać bez odpowiednich formalności. Konieczne będzie bowiem uzyskanie zamiennego pozwolenia na budowę. Do tego niezbędny jest właśnie projekt budowlany zamienny, który dokumentuje istotne odstępstwa od wcześniej zatwierdzonego projektu.

Co to jest projekt budowlany zamienny?

Projekt zamienny jest konieczny w sytuacji, gdy w trakcie realizacji robót budowlanych, na które wydane zostało pozwolenie na budowę, wprowadza się istotne odstępstwa od pierwotnej wersji zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego. Wprowadzenie poważnych zmian na etapie budowy domu jest możliwe, ale wymaga załatwienia odpowiednich formalności. Inwestor musi skorzystać z usług architekta, który sporządzi projekt budowlany zamienny. Następnie, dysponując już takim projektem można się starać o zamienne pozwolenie na budowę. Co ważne, odstępstwa mogą być fizycznie wykonane dopiero po uzyskaniu powyższego pozwolenia. W innym razie będzie to samowola budowlana, która będzie wymagała legalizacji. To dużo trudniejsza i bardziej czasochłonna droga. W związku z tym, warto zatroszczyć się o niezbędne formalności.

Jak należy rozumieć istotne odstępstwa?

Wiemy już, że projekt budowlany zamienny jest obowiązkowy, gdy w trakcie robót budowlanych planuje się wprowadzenie poważnych zmian względem zatwierdzonego projektu. Ale co właściwie rozumiemy przez istotne odstępstwa? Do takowych zaliczyć należy:

• odstępstwa związane z charakterystycznymi parametrami budynku: kubatury, wysokości, szerokości, długości, powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji (w praktyce dopuszcza się zmiany, o ile odstępstwo nie przekracza 2%);
• odstępstwa związane z pierwotnym sposobem użytkowania obiektu lub jego części (np. wyodrębnienie części przeznaczonej na potrzeby działalności gospodarczej);
• odstępstwa od wytycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy;
• odstępstw od projektu zagospodarowania działku lub terenu;
• odstępstw, które wiążą się z koniecznością uzyskania dodatkowych opinii, pozwoleń i udogodnień, które byłyby potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę lub do zgłoszenia robót.

Istotne odstępstwa mogą okazać się konieczne w związku z nieprzewidzianymi wcześniej uwarunkowaniami lub specyfiką działki. W takich sytuacjach wnioskować o nie będzie kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego. Poważne odstępstwa mogą mieć także związek z chęcią wprowadzenia zmian przez inwestora w zatwierdzonym już projekcie, np. ze względu na nieoczekiwaną zmianę sytuacji finansowej. Tak czy inaczej, jeśli wymagane będą powyższe odstępstwa, projekt budowlany zamienny okaże się konieczny.

Jakie zmiany w projekcie są uważane za nieistotne?

Jeśli planowane zmiany nie wpisują się w wyżej opisane odstępstwa, wówczas są one traktowane za nieistotne i nie wymagają projektu budowlanego zamiennego. Nieistotne zmiany zostaną jednak opisane w dzienniku budowy. Do nieistotnych zmian zaliczyć możemy np.: rodzaj materiału, z którego wznoszone są ściany zewnętrzne, o ile zmiana ta nie powoduje zmiany szerokości ścian, zmiana przebiegu instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej w domu, liczba okien i drzwi, ich wielkość, a także rozmieszczenie czy też rodzaj materiału, z którego wybudowany zostanie dach.