Budowa domu jednorodzinnego – jak wygląda ten proces?

Przygotowujesz się do budowy wymarzonego domu? To złożona i wieloetapowa inwestycja, która może przysporzyć niemałego stresu. Można tego uniknąć wybierając rzetelną firmę budowlaną, a także samodzielnie poszerzając swoją wiedzę o tym, jak wygląda budowa domu jednorodzinnego. Zastanawiasz się, jak wygląda realizacja takiej inwestycji krok po kroku? W tym artykule omówimy najważniejsze etapy w procesie budowy domu jednorodzinnego.

Budowa domu jednorodzinnego krok po kroku

Zanim na placu budowy rozpoczną się konkretne prace czekają Cię dość czasochłonne przygotowania, w ramach których przygotowuje się działkę, załatwia niezbędne formalności, a także pozyskuje projekt budowlany, według którego poprowadzona zostanie budowa domu jednorodzinnego. Prace budowlane są natomiast podzielone na cztery kluczowe etapy: stan zerowy, stan zamknięty, stan deweloperski oraz stan pod klucz. Po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego często następują także prace związane z zagospodarowaniem terenu wokół domu. Poniżej opisujemy, jakie konkretnie prace wchodzą w skład poszczególnych etapów budowy domu jednorodzinnego: 

Etap przygotowań

W pierwszej kolejności inwestor musi dokładnie sprawdzić uwarunkowania lokalne oraz specyfikę działki budowlanej, na której chce realizować budowę. Należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy (jeśli brak MPZP). Inwestor powinien także skorzystać z usług geologa lub geotechnika, który przeprowadzi badania geotechniczne gruntu. Na ich podstawie można ocenić warunki wodno-gruntowe. Po uzyskaniu mapy zasadniczej zatrudniamy natomiast geodetę, który zajmie się wykonaniem mapy do celów projektowych. Czas uzyskać projekt domu.

Inwestor może zdecydować się na gotowy projekt, który następnie przejdzie proces adaptacji lub też zamówić projekt indywidualny u wybranego architekta. Taki projekt jest z góry przystosowany do specyfiki działki. Mając projekt można już rozpocząć starania ukierunkowane na uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonać zgłoszenia (w przypadku mniejszych domów do 70 m2). W ramach przygotowań działki miejsce ma: niwelacja terenu, tyczenie budynku przez geodetę, ogrodzenie placu budowy, umieszczenie tabliczki informacyjnej. Inwestor musi także wybrać kierownika budowy, który będzie nadzorował prace budowlane oraz prowadził dziennik budowy.

Reasumując, etap przygotowań obejmuje:

• zakup działki budowlanej,
• sprawdzenie uwarunkowań lokalnych (MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy),
• wnioski o wydanie warunków przyłączenia do sieci,
• badanie geotechniczne gruntu,
• uzyskanie mapy do celów zasadniczych i sporządzenie przez geodetę mapy do celów projektowych,
• uzyskanie indywidualnego projektu domu lub adaptacja gotowego projektu,
• formalności związane z pozwoleniem na budowę domu,
• niwelacja terenu i tyczenie budynku przez geodetę,
• ogrodzenie placu budowy, zatrudnienie kierownika, założenie dziennika budowy.

Budowa domu do stanu surowego zamkniętego

Pierwsze etapy budowy domu to roboty ziemne, posadowienie fundamentów i wyprowadzenie budynku nad poziom gruntu do poziomu zero, na którym położona będzie posadzka. Jest to stan zerowy budynku. Następnie muruje się ściany zewnętrzne i wewnętrzne ściany nośne, stropy, żelbetowe schody. Konstrukcję nośną uzupełnia dach. W ten sposób uzyskuje się stan surowy otwarty. Natomiast po wstawieniu okien i drzwi, a także ułożeniu pokrycia na dachu można uzyskać stan surowy zamknięty. Budynek jest w nim zabezpieczony od czynników zewnętrznych.

Prace w ramach tego etapu:

• roboty ziemne,
• posadowienie fundamentów (opcjonalnie wykonanie drenażu opaskowego),
• izolacja fundamentów i wyprowadzenie elementów instalacyjnych,
• wyprowadzenie ścian fundamentowych do poziomu zero,
• wykonanie ślepej wylewki,
• murowanie ścian zewnętrznych i ścian wewnętrznych nośnych,
• wykonanie monolitycznych i gęstożebrowych stropów,
• wykonanie żelbetowych schodów.
• konstrukcja dachu z izolacjami i pokryciem,
• wstawienie okien i drzwi zewnętrznych.

Budowa domu do stanu deweloperskiego

Na etapie stanu deweloperskiego wykonuje się najczęściej ocieplenie domu. W środku wykonywane są instalacje poszczególnych sieci – elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, czasem także gazowej. Na tym etapie można również zamontować instalację grzewczą, co pozwoli kontrolować temperatury w domu i umożliwi kontynuowanie prac niezależnie od warunków na zewnątrz. Prace ukierunkowane na stan deweloperski obejmują również: wylewki podłogowe, tynkowanie ścian i sufitów, przygotowanie do malowania. Wiele zależy od warunków ustalonych z wykonawcą. Opcjonalnie do tego etapu zaliczyć można: montaż grzejników, białym montaż, montaż parapetów.

Prace realizowane do stanu deweloperskiego:

• ocieplenie budynku i wykończenie elewacji,
• połączenie i rozprowadzenie sieci elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, czasem gazowej,
• montaż instalacji grzewczej oraz grzejników (opcjonalnie),
• wykonanie wylewek podłogowych,
• tynkowanie ścian i sufitów,
• budowa ścian działowych,
• montaż parapetów.

Budowa domu pod klucz

Budowa domu jednorodzinnego pod klucz obejmuje wszystkie prace, aż do uzyskania domu gotowego do zamieszkania. Na tym etapie prowadzone są wszystkie prace wykończeniowe, które pozwalają na aranżację wnętrz zgodnie z oczekiwaniami inwestora. W skład prac wykończeniowych wchodzi: biały montaż, montaż płytek i kafelków, malowanie ścian i sufitów, układanie paneli podłogowych, montaż elementów ściennych, montaż osprzętu elektronicznego. Jak już mówiliśmy, wiele zależy od tego, jakie warunki ustalono w umowie pomiędzy wykonawcą a inwestorem. Niektóre z prac wykończeniowych realizuje się już na etapie stanu deweloperskiego.

Wykończenie domu do stanu pod klucz to:

• biały montaż (armatura, wyposażenie łazienki, płytki, kafle, glazura),
• malowanie ścian i sufitów,
• układanie paneli podłogowych,
• montaż osprzętu elektronicznego (włączniki, gniazdka),
• montaż oświetlenia,
• dokładne sprzątanie po zakończeniu prac budowlanych.

Zagospodarowanie terenu działki

Budowa domu jednorodzinnego często obejmuje także prace związane z zagospodarowaniem terenu. W ramach takich prac można wykonać podjazd, taras z pergolą, postawić stałe ogrodzenie działki wraz z montażem furtek i bramy, zainstalować oświetlenie, wykonać wiatę śmietnikową czy też przygotować i założyć ogród. Zakres prac na tym etapie jest jednak bardzo elastyczny i zależy w głównej mierze od warunków ustalonych przez inwestora i wykonawcę.

Dwa systemy prowadzenia budowy domu – który wybrać?

Budowa domu jednorodzinnego może być prowadzona jednym z dwóch systemów – gospodarczym lub zleconym. W systemie gospodarczym inwestor zatrudnia podwykonawców, a część prac może wykonać samodzielnie. W systemie zleconym wybiera się generalnego wykonawcę, czyli firmę budowlaną, która zrealizuje wszystkie prace aż do umówionego stanu. Ten drugi system jest dużo wygodniejszy i odciąża inwestora od wielu obowiązków. Pozwala także szybciej wybudować dom. W systemie gospodarczym teoretycznie możliwe jest obniżenie kosztów inwestycji, ale inwestor jest odpowiedzialny za wiele istotnych rzeczy, co wymaga wiedzy oraz czasu.