Rodzaje działek – o czym powinni wiedzieć inwestorzy?

Działka to najmniejsza jednostka powierzchniowa podziału administracyjnego w kraju. Możliwości zagospodarowania działki zależą od jej przeznaczenia oraz lokalizacji. Możemy wyróżnić wiele rodzajów działek, które są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania całego kraju. Także wśród niezabudowanych parceli wyróżnić możemy różne rodzaje działek, od których zależy to, co będzie można na nich wybudować. W tym artykule przybliżymy poszczególne typy działek.

Od czego zależy przeznaczenie działki?

Działka jest najmniejszą jednostką podziału administracyjnego w skali kraju. Odpowiednie organy administracyjne muszą bardzo umiejętnie dysponować wolną przestrzenią, tak, aby zadbać o niezbędne obiekty (mieszkalne, przemysłowe, usługowe, użyteczności publicznej, infrastruktury krytycznej), jak również tereny produkcyjne (produkcja leśna i rolna). Do tego niezbędne są także drogi, łąki, tereny rekreacyjne. W zależności od lokalizacji, powierzchni oraz specyfiki danego obszaru organy administracyjne decydują o konkretnym przeznaczeniu działki. Przy ustalaniu istotne znaczenie ma także okoliczny krajobraz oraz środowisko naturalne.

Inwestorzy przymierzający się do budowy określonego obiektu potrzebują działki budowlanej. Rodzaje działki decydują o tym, jaki budynek będzie można wybudować na wybranej parceli. Regulowane są także parametry techniczne planowanego obiektu, tak, aby zachować spójność i uporządkowanie urbanistyczne. Z czasem przeznaczenie działek może jednak ulegać zmianom, czy to z niezawisłych decyzji organów administracyjnych, czy też na wniosek właściciela gruntu. Przed zakupem parceli zawsze należy sprawdzić, z jakim rodzajem działki mamy właściwie do czynienia. Przydatne będą dwa dokumenty: Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB) oraz Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

Rodzaje działek opisane w Ewidencji Gruntów i Budynków

Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB), zwany również katastrem nieruchomości, to rejestr publiczny zawierający najważniejsze informacje liczbowe i opisowe na temat gruntów, budynków, lokali, jak również ich właścicieli. w EGiB wyróżnia się trzy jednostki powierzchniowe podziału kraju: jednostki ewidencyjne, obręby ewidencyjne oraz działki ewidencyjne. W katastrze nieruchomości wyróżnić możemy następuje rodzaje działek ewidencyjnych:

tereny mieszkaniowe (B),
tereny przemysłowe (Ba),
tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz),
inne tereny zabudowane (Bi),
tereny przeznaczone pod zabudowę (Bp),
lasy (Ls),
łąki (Ł),
grunty orne (R),
Sady (S-R, S-Ł, S-Ps),
Pastwiska (Ps),
Rowy (W),
Grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz, Lz-R, Lz-Ł, LZ-Ps),
Nieużytki (N),
Drogi (dr).

Inwestorzy, którzy chcą pozyskać działkę pod zabudowę powinni szukać działek oznaczonych skrótem Bp. Są to niezabudowane działki przeznaczone pod zabudowę. O ich dokładnym przeznaczeniu decydować będzie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Dokumenty te informują także o wymaganiach technicznych, jakie muszą spełniać obiekty wznoszone na wybranej działce budowlanej.

Rodzaje działek w miejscowym planie zagospodarowania

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), zwany potocznie planem miejscowym), to akt prawa miejscowego przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenia, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Rodzaje działek w MPZP są oznaczone kolorem oraz skrótem literowym. Oto one:

MN (jasnobrązowy) – działki pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne,
MW (ciemnobrązowy) – działki pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne,
U (czerwony) – tereny zabudowy usługowej,
UC (czerwono-ciemnoszare) – obiekty handlowe o powierzchni pow. 2000 m2,
US (zielono-czerwony) – tereny sportu i rekreacji,
E, G, W, K, T, O, C (ciemnoszary) – są to symbole związane z infrastrukturą techniczną: elektroenergetyki, gazownictwa, wodociągów, kanalizacji, telekomunikacji, gospodarowania odpadami, ciepłownictwa,
KD (biały) – drogi publiczne,
KDW (jasnoszary) – drogi wewnętrzne i osiedlowe,
6R, RU, RM (żółty, żółto-czerwony, żółto-jasnobrązowy) – obszary rolnicze, obsługi gospodarstw rolnych, hodowlanych, leśnych, rybackich oraz tereny zabudowy zagrodowej,
7P, PG (fioletowy) – tereny obiektów produkcyjnych, przemysłowych, składów, magazynów, tereny górnicze,
ZN, ZL (ciemnozielony) – tereny zieleni objęte ochroną i lasy,
ZP, ZD, ZC (jasnozielony) – parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym, ogrody działkowe oraz cmentarze.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego wyróżnia także rodzaje działek o przeznaczeniu mieszanym. Dobrym przykładem mogą być chociażby działki MN/U, czyli działki pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną oraz pod obiekty usługowe. Dokładnych informacji o przeznaczeniu działek dostarcza nam wypis i wyrys z MPZP, który można uzyskać w urzędzie gminy lub urzędzie miasta. Nie wszystkie obszary w naszym kraju są objęte planem miejscowym. Brak MPZP nie oznacza jednak, że na danej działce można budować obiekty wedle uznania. Wówczas przeznaczenie działki sprawdzamy w inny sposób.

Jak sprawdzić przeznaczenie wybranej działki bez MPZP?

Na obszarach nieobjętych MPZP wciąż występują określone rodzaje działek, a kupując taki grunt trzeba pamiętać o tym, że o możliwościach zagospodarowania takiego terenu decydować będzie decyzja o warunkach zabudowy. Wniosek o wydanie takiej decyzji składa się do urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację działki. Aby wydanie decyzji było możliwe, działka musi spełniać kilka istotnych warunków, a mianowicie:

posiadać dostęp do drogi publicznej,
przynajmniej jedna sąsiednia działka z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób umożliwiający wydanie warunków zabudowy,
istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia potrzebna do zrealizowania inwestycji,
działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne,
decyzja jest zgodna z warunkami odrębnymi.

MPZP oraz decyzja o warunkach zabudowy regulują różne kwestie związane z budynkiem, jaki będzie można wybudować na wybranej działce. Można tu znaleźć informacje odnośnie: maksymalnej powierzchni zabudowy, dopuszczalnej liczby kondygnacji, wysokości obiektu czy też geometrii dachu. Dokumenty mogą także zawierać linię zabudowy, która wyznaczać będzie granice, której nie będzie można przekraczać przy wyborze lokalizacji dla obiektu.