Akademia Budowlana

Działka pod budowę domu – czym powinna się charakteryzować?

Spis treści:

Inwestorzy przymierzający się do budowy domu muszą uprzednio zatroszczyć się o odpowiednią działkę. I tu rodzi się bardzo ważne pytanie: czym właściwie powinna charakteryzować się optymalna działka pod budowę domu? Przy wyborze działki należy pamiętać, że jej specyfika będzie miała wpływ na przebieg prac budowlanych oraz koszty realizacji. W tym artykule przyjrzymy się kluczowym czynnikom, które decydują o wartości działki.  

 

Przeznaczenie działki w MPZP

 

Na wstępie należy zacząć od tego, że nie na wszystkich działkach można wybudować całoroczny dom. O przeznaczeniu działek decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Do budowy domu potrzebna jest działka budowlana. Ponadto, musi to być działka przeznaczona pod zabudowę mieszkalną. W MPZP takie działki są dostępne w kolorze jasnobrązowym (zabudowa jednorodzinna) oraz ciemnobrązowym (zabudowa wielorodzinna). A co z działkami rolnymi i leśnymi, które często przyciągają inwestorów? Na tych terenach budowa domu z definicji jest niemożliwa. Wcześniej należy zmienić przeznaczenie działki i wyłączyć ją z produkcji rolnej lub leśnej, a to trudny i złożony proces.

 

No dobrze, ale nie wszystkie działki w Polsce są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania. Co z pozostałymi parcelami? W tej sytuacji inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Aby wydanie takiej decyzji przez organ administracyjny było możliwe, działka musi spełniać kilka niezbędnych warunków:

 

Decyzja o warunkach zabudowy będzie zawierać podobne informacje i wymagania, co MPZP. Może zatem zawierać ograniczenia w kwestiach takich jak chociażby: linii zabudowy, wysokości budynku, rodzaju dachu, kolor elewacji.

 

Uzbrojenie działki i dostęp do drogi

 

Działka pod budowę domu musi mieć oczywiście dostęp do sieci energetycznej. To w zasadzie jedyne przyłącze, które jest absolutnie niezbędne do budowy i eksploatacji domu jednorodzinnego. Inne przyłącza to: przyłącze gazowe, przyłącze wodne i przyłącze kanalizacyjne. Przyłącze gazowe służy przede wszystkim do ogrzewania domu i gotowania. Brak tego przyłącza można zastąpić innym systemem, np. systemem elektrycznym lub pompą ciepła. Przyłącze wodne jest odpowiedzialne za zaopatrywanie domu w wodę. Jego brak oznacza konieczność budowy studni głębinowej. Z kolei przyłącze kanalizacyjne odpowiada za odprowadzanie ścieków. Jeśli działka nie posiada takiego przyłącza, można je zastąpić szambem lub przydomową oczyszczalnią.

 

Dobra działka budowlana powinna mieć także łatwy dostęp do drogi publicznej. Jeśli droga publiczna znajduje się w pewnym oddaleniu, wówczas można zbudować zjazd doprowadzający do działki. Taki odcinek jest jednak traktowany jako droga prywatna, co oznacza, że za jej utrzymanie, w tym chociażby odśnieżanie, odpowiadają właściciele nieruchomości korzystający z danej drogi prywatnej.

 

Wymiary działki budowlanej i ukształtowanie terenu

 

Bardzo istotną kwestią jest powierzchnia i wymiary działki. Dom powinien być usytuowany od granic działki z zachowaniem odległości: 4 metrów dla ścian z otworami i 3 metrów dla ścian bez otworów. MPZP warunkowo może zmniejszyć te odległości do 1,5 metra. To oznacza, że w miarę komfortowe działki zaczynają się od wymiarów 20 x 20 metrów i powierzchni 400m2. Działki o szerokości poniżej 16 metrów są traktowane jako działki wąskie. Budowa domu na takiej parceli jest oczywiście możliwa, ale trzeba wybrać odpowiedni projekt przystosowany do wąskich działek.

 

Jeśli chodzi o ukształtowanie, najlepsze są działki o równym podłożu, bez skarp i wzniesień. Najgorzej wypadają działki położone w nieckach, ponieważ są one bardziej narażone na zalewanie wodami opadowymi i roztopowymi. Działka na skarpie ma swoje atuty i daje szerokie możliwości aranżacyjne, aczkolwiek budowa na tym terenie zwykle jest kosztowniejsza. 

 

Warunki wodno-gruntowe panujące na działce

 

Kolejną istotną kwestią są warunki wodno-gruntowe. Idealne warunki pod budowę domu to: stabilny i przepuszczalny grunt, a także niski poziom wód gruntowych. Na takim terenie nie będzie żadnych problemów z posadowieniem dowolnego domu, także z podpiwniczeniem. Niestabilny grunt wymaga wzmacniania czy to poprzez nawiezienie innego gruntu, czy też poprzez zastosowanie fundamentów pośrednich. Niska przepuszczalność gruntu często wymaga zastosowania drenażu opaskowego, który będzie odprowadzał wodę z dala od fundamentów. A zatem, niekorzystne warunki wodno-gruntowe wydłużają prace budowlane oraz mają wpływ na koszty budowy domu.

 

Kto może pomóc w analizie działki budowlanej?

 

Szukając odpowiedniej działki budowlanej warto skonsultować się z architektem lub rzeczoznawcą budowlanym. Są to fachowcy, którzy dysponują rozległa wiedzą i są w stanie dużo szybciej sprawdzić dla nas wybraną działkę budowlaną. Ich raport może zawierać kluczowe informacje na temat uwarunkowań lokalnych, uzbrojenia działki, a także potencjalnych przeszkód, które mogą wpłynąć na wyższe koszty budowy domu. Biorąc pod uwagę, jak odpowiedzialnym zadaniem jest wybór działki pod budowę domu, warto jednak skorzystać z fachowego wsparcia.

Kontakt

* - pole wymagane
Tak   Nie
Wyrażam zgodę na wykorzystywanie przez spółkę New-House Robert Skulimowski Sp.k. z siedzibą w Warszawie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego, tj. w szczególności na przesyłanie mi informacji za pomocą telefonu i wiadomości sms.*
Tak   Nie
Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez spółkę New-House Robert Skulimowski Sp.k. z siedzibą w Warszawie skierowanej do mnie informacji handlowej za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności za pomocą poczty elektronicznej i w tym celu udostępniam swój adres poczty elektronicznej*
Obowiązki informacyjne.
  1. Zgodnie z art. 13 ust. 1 i ust. 2 ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych z dnia 27 kwietnia 2016 r. (dalej: RODO) informujemy, iż:

    1. Administratorem Państwa danych osobowych jest spółka New-House Robert Skulimowski Sp.k. z siedzibą w (03-289) Warszawieprzy ul. Twórczej 36, KRS: 0000433725 NIP 5242753852 REGON 146302720 (+48) 501-131-233, kontakt@new-house.com.pl Administrator nie wyznaczył Inspektora Ochrony Danych.
    2. Państwa dane osobowe przetwarzane będą w celu udzielenia odpowiedzi na zadane nam pytanie oraz w celach marketingu produktów i usług własnych.
    3. Podstawą przetwarzania Państwa danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. f RODO (prawnie uzasadniony interes realizowany przez administratora).
    4. Państwa dane osobowe będą przechowywane nie dłużej niż przez okres, w którym posiadają przydatność do celu, w jakim zostały zebrane, nie krócej jednak niż przez okres przedawnienia wzajemnych roszczeń, okres przez który jesteśmy zobowiązani przetwarzać dane na podstawie obowiązujących przepisów prawa, w zależności, który z tych okresów będzie trwał najdłużej.
    5. Dane osobowe mogą być przekazywane podmiotom dostarczającym zewnętrzne usługi dla spółki New-House Sp. z o.o. Sp.k. takim jak kancelarie prawne czy firmy świadczące usługi księgowe.
    6. Posiadają Państwo prawo dostępu do treści swoich danych oraz prawo ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, prawo do przenoszenia danych oraz prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania.
    7. Posiadają Państwo prawo do cofnięcia udzielonej zgody w dowolnym momencie, bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonano na podstawie zgody przed jej cofnięciem.
    8. Mają Państwo prawo wniesienia skargi do właściwego organu nadzoru, tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych (dawniej: Generalnego Inspektora Danych Osobowych), gdy uznają Państwo, iż przetwarzanie danych osobowych Państwa dotyczących narusza przepisy RODO.
    9. Podanie danych osobowych nie jest wymogiem ustawowym, umownym, ani warunkiem zawarcia umowy - jest ono dobrowolne. Konsekwencją niepodania danych jest brak możliwości udzielenia odpowiedzi na Państwa pytanie lub brak możliwości prowadzenia działań marketingowych.
    10. Administrator nie zamierza przekazywać danych osobowych do państwa trzeciego ani do organizacji międzynarodowych.
    11. W oparciu o dane osobowe Administrator nie będzie podejmował wobec Ciebie zautomatyzowanych decyzji, w tym będących wynikiem profilowania.