Działka pod budowę domu – czym powinna się charakteryzować?

Inwestorzy przymierzający się do budowy domu muszą uprzednio zatroszczyć się o odpowiednią działkę. I tu rodzi się bardzo ważne pytanie: czym właściwie powinna charakteryzować się optymalna działka pod budowę domu? Przy wyborze działki należy pamiętać, że jej specyfika będzie miała wpływ na przebieg prac budowlanych oraz koszty realizacji. W tym artykule przyjrzymy się kluczowym czynnikom, które decydują o wartości działki.  

Przeznaczenie działki w MPZP

Na wstępie należy zacząć od tego, że nie na wszystkich działkach można wybudować całoroczny dom. O przeznaczeniu działek decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Do budowy domu potrzebna jest działka budowlana. Ponadto, musi to być działka przeznaczona pod zabudowę mieszkalną. W MPZP takie działki są dostępne w kolorze jasnobrązowym (zabudowa jednorodzinna) oraz ciemnobrązowym (zabudowa wielorodzinna). A co z działkami rolnymi i leśnymi, które często przyciągają inwestorów? Na tych terenach budowa domu z definicji jest niemożliwa. Wcześniej należy zmienić przeznaczenie działki i wyłączyć ją z produkcji rolnej lub leśnej, a to trudny i złożony proces.

No dobrze, ale nie wszystkie działki w Polsce są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania. Co z pozostałymi parcelami? W tej sytuacji inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Aby wydanie takiej decyzji przez organ administracyjny było możliwe, działka musi spełniać kilka niezbędnych warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy,
• działka lub jej okoliczny teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia terenu wystarczająca dla planowanej inwestycji,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów (grunty rolne i leśne),
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy będzie zawierać podobne informacje i wymagania, co MPZP. Może zatem zawierać ograniczenia w kwestiach takich jak chociażby: linii zabudowy, wysokości budynku, rodzaju dachu, kolor elewacji.

Uzbrojenie działki i dostęp do drogi

Działka pod budowę domu musi mieć oczywiście dostęp do sieci energetycznej. To w zasadzie jedyne przyłącze, które jest absolutnie niezbędne do budowy i eksploatacji domu jednorodzinnego. Inne przyłącza to: przyłącze gazowe, przyłącze wodne i przyłącze kanalizacyjne. Przyłącze gazowe służy przede wszystkim do ogrzewania domu i gotowania. Brak tego przyłącza można zastąpić innym systemem, np. systemem elektrycznym lub pompą ciepła. Przyłącze wodne jest odpowiedzialne za zaopatrywanie domu w wodę. Jego brak oznacza konieczność budowy studni głębinowej. Z kolei przyłącze kanalizacyjne odpowiada za odprowadzanie ścieków. Jeśli działka nie posiada takiego przyłącza, można je zastąpić szambem lub przydomową oczyszczalnią.

Dobra działka budowlana powinna mieć także łatwy dostęp do drogi publicznej. Jeśli droga publiczna znajduje się w pewnym oddaleniu, wówczas można zbudować zjazd doprowadzający do działki. Taki odcinek jest jednak traktowany jako droga prywatna, co oznacza, że za jej utrzymanie, w tym chociażby odśnieżanie, odpowiadają właściciele nieruchomości korzystający z danej drogi prywatnej.