Działka pod budowę domu – czym powinna się charakteryzować?

Inwestorzy przymierzający się do budowy domu muszą uprzednio zatroszczyć się o odpowiednią działkę. I tu rodzi się bardzo ważne pytanie: czym właściwie powinna charakteryzować się optymalna działka pod budowę domu? Przy wyborze działki należy pamiętać, że jej specyfika będzie miała wpływ na przebieg prac budowlanych oraz koszty realizacji. W tym artykule przyjrzymy się kluczowym czynnikom, które decydują o wartości działki.  

Przeznaczenie działki w MPZP

Na wstępie należy zacząć od tego, że nie na wszystkich działkach można wybudować całoroczny dom. O przeznaczeniu działek decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Do budowy domu potrzebna jest działka budowlana. Ponadto, musi to być działka przeznaczona pod zabudowę mieszkalną. W MPZP takie działki są dostępne w kolorze jasnobrązowym (zabudowa jednorodzinna) oraz ciemnobrązowym (zabudowa wielorodzinna). A co z działkami rolnymi i leśnymi, które często przyciągają inwestorów? Na tych terenach budowa domu z definicji jest niemożliwa. Wcześniej należy zmienić przeznaczenie działki i wyłączyć ją z produkcji rolnej lub leśnej, a to trudny i złożony proces.

No dobrze, ale nie wszystkie działki w Polsce są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania. Co z pozostałymi parcelami? W tej sytuacji inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Aby wydanie takiej decyzji przez organ administracyjny było możliwe, działka musi spełniać kilka niezbędnych warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy,
• działka lub jej okoliczny teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia terenu wystarczająca dla planowanej inwestycji,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów (grunty rolne i leśne),
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy będzie zawierać podobne informacje i wymagania, co MPZP. Może zatem zawierać ograniczenia w kwestiach takich jak chociażby: linii zabudowy, wysokości budynku, rodzaju dachu, kolor elewacji.

Uzbrojenie działki i dostęp do drogi

Działka pod budowę domu musi mieć oczywiście dostęp do sieci energetycznej. To w zasadzie jedyne przyłącze, które jest absolutnie niezbędne do budowy i eksploatacji domu jednorodzinnego. Inne przyłącza to: przyłącze gazowe, przyłącze wodne i przyłącze kanalizacyjne. Przyłącze gazowe służy przede wszystkim do ogrzewania domu i gotowania. Brak tego przyłącza można zastąpić innym systemem, np. systemem elektrycznym lub pompą ciepła. Przyłącze wodne jest odpowiedzialne za zaopatrywanie domu w wodę. Jego brak oznacza konieczność budowy studni głębinowej. Z kolei przyłącze kanalizacyjne odpowiada za odprowadzanie ścieków. Jeśli działka nie posiada takiego przyłącza, można je zastąpić szambem lub przydomową oczyszczalnią.

Dobra działka budowlana powinna mieć także łatwy dostęp do drogi publicznej. Jeśli droga publiczna znajduje się w pewnym oddaleniu, wówczas można zbudować zjazd doprowadzający do działki. Taki odcinek jest jednak traktowany jako droga prywatna, co oznacza, że za jej utrzymanie, w tym chociażby odśnieżanie, odpowiadają właściciele nieruchomości korzystający z danej drogi prywatnej.

Wymiary działki budowlanej i ukształtowanie terenu

Bardzo istotną kwestią jest powierzchnia i wymiary działki. Dom powinien być usytuowany od granic działki z zachowaniem odległości: 4 metrów dla ścian z otworami i 3 metrów dla ścian bez otworów. MPZP warunkowo może zmniejszyć te odległości do 1,5 metra. To oznacza, że w miarę komfortowe działki zaczynają się od wymiarów 20 x 20 metrów i powierzchni 400m2. Działki o szerokości poniżej 16 metrów są traktowane jako działki wąskie. Budowa domu na takiej parceli jest oczywiście możliwa, ale trzeba wybrać odpowiedni projekt przystosowany do wąskich działek.

Jeśli chodzi o ukształtowanie, najlepsze są działki o równym podłożu, bez skarp i wzniesień. Najgorzej wypadają działki położone w nieckach, ponieważ są one bardziej narażone na zalewanie wodami opadowymi i roztopowymi. Działka na skarpie ma swoje atuty i daje szerokie możliwości aranżacyjne, aczkolwiek budowa na tym terenie zwykle jest kosztowniejsza. 

Warunki wodno-gruntowe panujące na działce

Kolejną istotną kwestią są warunki wodno-gruntowe. Idealne warunki pod budowę domu to: stabilny i przepuszczalny grunt, a także niski poziom wód gruntowych. Na takim terenie nie będzie żadnych problemów z posadowieniem dowolnego domu, także z podpiwniczeniem. Niestabilny grunt wymaga wzmacniania czy to poprzez nawiezienie innego gruntu, czy też poprzez zastosowanie fundamentów pośrednich. Niska przepuszczalność gruntu często wymaga zastosowania drenażu opaskowego, który będzie odprowadzał wodę z dala od fundamentów. A zatem, niekorzystne warunki wodno-gruntowe wydłużają prace budowlane oraz mają wpływ na koszty budowy domu.

Kto może pomóc w analizie działki budowlanej?

Szukając odpowiedniej działki budowlanej warto skonsultować się z architektem lub rzeczoznawcą budowlanym. Są to fachowcy, którzy dysponują rozległa wiedzą i są w stanie dużo szybciej sprawdzić dla nas wybraną działkę budowlaną. Ich raport może zawierać kluczowe informacje na temat uwarunkowań lokalnych, uzbrojenia działki, a także potencjalnych przeszkód, które mogą wpłynąć na wyższe koszty budowy domu. Biorąc pod uwagę, jak odpowiedzialnym zadaniem jest wybór działki pod budowę domu, warto jednak skorzystać z fachowego wsparcia.