Na czym polega rozbudowa domu?

Rozbudowa domu to dobry wybór dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą uzyskać dodatkową powierzchnię użytkową. Często rozbudowa istniejącego już domu okazuje się dużo bardziej opłacalna, aniżeli zakup lub budowa nowego domu. Na czym dokładnie polegają te prace? Czy rozbudowa domu wymaga uzyskania pozwolenia? Na te pytania odpowiadamy w niniejszym tekście.

Co to jest rozbudowa domu?

Rozbudowa domu to rodzaj budowy, której celem jest powiększenie powierzchni użytkowej istniejącego już budynku. W wyniku przeprowadzonych prac budowlanych uzyskuje się dodatkowe pomieszczenia, przez co zmianie ulega nie tylko powierzchnia użytkowa, ale również kubatura budynku. Są to zatem dość złożone prace, które wymagają odpowiedniego projektu. W artykule na temat rozbudowy domu znajdziesz więcej informacji na temat tego, jak wyglądają przygotowania i formalności, a także jak realizowane są poszczególne prace budowlane.

Na rozbudowę domu mogą zdecydować się właściciele domów jednorodzinnych, którzy chcą uzyskać dodatkową powierzchnię użytkową. Można w ten sposób uzyskać dodatkowe pokoje, ogród zimowy, ale również garaż przylegający do ściany budynku i skomunikowany z częścią mieszkalną. Rozbudowa domu jest także ciekawą alternatywą dla inwestorów, którzy rozważają zakup nieruchomości z rynku wtórnego po okazyjnej cenie, z myślą o dostosowaniu tej nieruchomości do swoich potrzeb. Takie rozwiązanie może być bardziej opłacalne, niż zakup lub budowa nowego domu.

Rozbudowa i nadbudowa domu

Rozbudowa i nadbudowa domu to pokrewne pojęcia, ale zakres prac jest nieco inny. Rozbudowa domu przebiega wszerz, co znaczy dobudowanie pomieszczeń do istniejącego już budynku, z zajęciem części gruntu, co wiąże się z powiększeniem powierzchni zabudowy i kubatury obiektu. Z kolei nadbudowa domu przebiega w pionie i polega na uzyskaniu dodatkowej kondygnacji. Nie trzeba zatem zwiększać powierzchni zabudowy i zajmować dodatkowej części gruntu. W ramach nadbudowy zazwyczaj rozumie się adaptację poddasza lub dobudowanie dodatkowej kondygnacji. Może to być piętro, ale równie dobrze nadbudowa może polegać na uzyskaniu podpiwniczenia.

W jaki sposób przygotować się do rozbudowy domu?

Rozbudowa domu to dość złożona procedura, do której inwestor powinien się odpowiednio przygotować. W pierwszej kolejności warto skorzystać z usług inżyniera lub architekta z uprawnieniami do wystawiania oceny technicznej obiektu. Fachowcy sprawdzą, czy nie ma przeciwskazań do przeprowadzenia prac. Jeśli wykryte zostaną niepokojące wady, np. pęknięcia i rysy w konstrukcji nośnej, wówczas potrzebna będzie specjalistyczna ekspertyza techniczna realizowana przez rzeczoznawcę budowlanego. Wykona on rzetelne badania i pomiary, które pozwolą ocenić faktyczny stan budynku i uzyskać odpowiedź na pytanie, czy rozbudowa domu jest bezpieczna.

Następnie trzeba zapoznać się z uwarunkowaniami lokalnymi, które są obecne w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku, w decyzji o warunkach zabudowy. W kontekście rozbudowy istotne kwestie to: maksymalna dopuszczalna powierzchnia zabudowy, współczynnik intensywności zabudowy na działce, maksymalna wysokość obiektu. Należy sprawdzić, jaka rozbudowa domu będzie zgodna z uwarunkowaniami lokalnymi.

Czas na zatrudnienie architekta, który sporządzi rzetelny projekt architektoniczny, na podstawie którego przebiegać będzie rozbudowa domu. Projekt obejmuje także przyłącza i sieci, które trzeba będzie doprowadzić do nowych pomieszczeń. Po uzyskaniu projektu rozbudowy domu inwestor wie również, ile kosztować będą prace budowlane, licząc materiały i robociznę. To czas na przygotowanie potrzebnego budżetu. Przed rozpoczęciem pracy trzeba dopełnić pewnych formalności.

Czy rozbudowa domu wymaga pozwolenia?

W 2015 roku wprowadzono ważne zmiany w ustawie o prawie budowlanym. W ramach tych zmian zmieniono wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę w przypadku rozbudowy obiektów. Jeśli planowana inwestycja nie wykracza obszarem oddziaływania poza granicę działki, pozwolenie na budowę nie jest konieczne. Wystarczy zgłoszenie robót budowlanych dokonane w starostwie lub w urzędzie miasta. Do zgłoszenia należy załączyć: trzy egzemplarze projektu rozbudowy, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także wypis i wyrys z MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy.

Organ administracyjny oceni, czy rozbudowa domu jest zgodna z uwarunkowaniami lokalnymi, a także czy inwestycja faktycznie nie wykracza obszarem oddziaływania poza granice działki. Jeśli wszystko jest w porządku, w przeciągu 21 dni otrzymamy decyzję zezwalającą na rozpoczęcie prac. Czasami inwestor nie otrzymuje pisma i jest to traktowane jako cicha zgoda. Prac nie można rozpocząć, jeśli organ administracji wyda decyzję o sprzeciwie na wykonanie zgłoszonych prac. Może to mieć miejsce w sytuacji, gdy przepisy wymagają uzyskania pozwolenia na budowę (np. po stwierdzeniu innego obszaru oddziaływania) lub w sytuacji, gdy projekt narusza uwarunkowania lokalne.

W jakich sytuacjach warto postawić na rozbudowę domu?

Rozbudowa domu to dobry wybór dla właścicieli domów, którzy chcą uzyskać dodatkową powierzchnię użytkową, którą będzie można przeznaczyć na nowe wnętrza mieszkalne, ogród zimowy czy też garaż. Nadbudową domu będzie natomiast adaptacja poddasza, dobudowanie kondygnacji lub uzyskanie podpiwniczenia. W wielu sytuacjach rozbudowa domu okaże się po prostu tańszym sposobem na uzyskanie domu spełniającego indywidualne oczekiwania, aniżeli zakup lub budowa nowego domu. Kluczowe okażą się jednak uwarunkowania lokalne, które muszą zezwalać na rozbudowę zgodnie z założeniami, a także zakres prac oraz koszty, z jakimi wiązać się będzie cała inwestycja.