Na czym polega adaptacja projektu gotowego przez architekta?

Pozyskanie gotowego projektu domu to rozwiązanie szybkie i wygodne. Taki projekt musi jednak przejść obowiązkową adaptację, która polega na dostosowaniu go do wszelkich uwarunkowań lokalnych i specyfiki działki budowlanej, na której ma zostać zrealizowany. Z niniejszego artykułu dowiesz się, na czym dokładnie polega adaptacja projektu gotowego przez architekta, jakie czynniki są w niej uwzględniane, a także jakie zmiany w projekcie można wprowadzić.

Co to jest adaptacja projektu?

Gotowy projekt domu musi zostać dostosowany do uwarunkowań działki budowlanej, jak również uwarunkowań lokalnych narzucanych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w drodze adaptacji gotowy projekt zostanie przekształcony w projekt budowlany, który będzie podstawą prac budowlanych. Adaptacja projektu dzieli się na część obowiązkową oraz dodatkową. Część obowiązkowa obejmuje wszelkie kwestie związane z przystosowaniem projektu do specyfiki działki budowlanej. Część dodatkowa obejmuje natomiast zmiany, które chce wprowadzić w projekcie inwestor. W ten sposób dostosowuje się projekt do jego indywidualnych potrzeb.

Jakie czynniki trzeba uwzględnić podczas adaptacji?

W trakcie adaptacji projektu trzeba wziąć pod uwagę specyfikę działki budowlanej. Chodzi tu m.in. o: warunki wodno-gruntowe (nośność gruntu, strefa przemarzania, wysokość wód gruntowych), ukształtowanie terenu i wymiary działki, sąsiedztwo innych obiektów budowlanych, przebieg przyłączy technicznych, orientację względem stron świata, a także orientację względem drogi. Adaptacja projektu uwzględnia także uwarunkowania lokalne związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Gdy działka nie jest objęta MPZP, wówczas adaptację projektu dostosowuje się do decyzji o warunkach zabudowy. Innymi słowy, trzeba uwzględnić wszystkie czynniki, które pozwolą wybudować trwały i solidny dom zgodnie z obowiązującym prawem.

Komu należy zlecić adaptację projektu?

Adaptację gotowego projektu realizuje architekt posiadający stosowne uprawnienia budowlane i przynależący do izby zawodowej. Najlepiej jest skorzystać z usług lokalnego architekta, który znacznie lepiej rozeznaje się w lokalnych uwarunkowaniach. Jeśli wybierasz budowę domu w systemie zleconym (kompleksowa realizacja od a do z przez jedną firmę budowlaną) wówczas adaptacją projektu może zająć się architekt generalnego wykonawcy.

Jakie obowiązki posiada architekt adaptujący projekt?

Adaptacja projektu gotowego przez architekta to odpowiedzialne zadanie, od którego zależeć będzie funkcjonalność i trwałość budynku, ale również to, czy inwestor zdoła sprawnie załatwić formalności potrzebne do rozpoczęcia budowy. Zakres obowiązków architekta adaptującego jest następujący:

• Uwzględnienie ustaleń MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy,
• Uwzględnienie specyfiki działki budowlanej (warunki wodno-gruntowe, ukształtowanie terenu, wymiary, roślinność, sąsiedztwo innych obiektów, orientacja względem drogi i stron świata),
• Sporządzenie kompletnego projektu zagospodarowania terenu,
• Dostosowanie charakterystyki energetycznej do uwarunkowań lokalnych,
• Opracowanie dokumentacji BIOZ,
• Określenie obszaru oddziaływania budynku,
• Zaznaczenie ewentualnych zmian na oryginalnym projekcie,
• Uzyskanie opinii, zgód, zaświadczeń (np. o podłączeniu do drogi publicznej),
• Dołączenie dokumentu potwierdzającego uprawnienia i przynależność do izby.

Prawidłowo zrealizowana adaptacja projektu ma duży wpływ na funkcjonalność, trwałość i zgodność budynku z obowiązującymi przepisami. Dlatego też, obowiązek ten należy powierzyć sprawdzonemu architektowi cieszącemu się pozytywnymi referencjami.

Jakie zmiany można wprowadzić podczas adaptacji?

Część dodatkowa adaptacji pozwala dostosować projekt do indywidualnych potrzeb inwestora poprzez wprowadzenie zmian w gotowym projekcie. W zasadzie nie ma ograniczeń, co do zakresu zmian, ale trzeba pamiętać, że im bardziej skomplikowane są te zmiany i im bardziej ingerują w gotowy projekt, tym droższa okaże się adaptacja projektu gotowego przez architekta. Do najczęściej wprowadzanych zmian możemy zaliczyć: zmianę układu ścian działowych, zmianę kąta nachylenia dachu, dobudowanie garażu, dobudowanie balkonu lub tarasu, zmianę materiałów budowlanych i wykończeniowych, zmiana rozmieszczenia i wymiarów okien, zmianę instalacji grzewczej.

Ile kosztuje adaptacja projektu gotowego?

Podstawowa adaptacja projektu gotowego, obejmująca wyłącznie część obowiązkową, to wydatek rzędu ok. 1000 – 2000 zł w zależności od uwarunkowań lokalnych i specyfiki działki, a także od renomy architekta. Koszty adaptacji mogą być jednak bardzo zróżnicowane, jeśli inwestor skorzysta z możliwości wprowadzenia zmian w części dodatkowej. Koszty takich zmian mogą być relatywnie niewielkie (np. za zmianę położenia lub wymiarów okna czy zmianę układu ścian działowych) lub bardzo wysokie (np. za zmianę materiałów budowlanych, zmianę instalacji grzewczej). Dlatego gotowy projekt powinien być w oryginalnej wersji jak najbardziej zbliżony do oczekiwań inwestora.