Formalności przed budową domu

Inwestorzy dysponujący odpowiednim kapitałem marzą o tym, aby jak najszybciej rozpocząć budowę domu. W praktyce jest to jednak dość długa droga, ponieważ przed inwestorem ważny okres załatwiania wszelkich kwestii formalnych. Z tego względu, warto o nie zadbać z dużym wyprzedzeniem, aby móc rozpocząć budowę domu w zaplanowanym terminie. Jakie formalności przed budową domu trzeba będzie załatwić?

Warunki zabudowy to podstawa

Każda działka budowlana posiada pewne ograniczenia w kwestii tego, jak można ją zagospodarować. Na swojej działce nie możesz wybudować dowolnego domu, ponieważ na przeszkodzie stoją warunki zabudowy. Można je znaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Wśród warunków zabudowy można znaleźć m.in.: maksymalną powierzchnię i współczynnik intensywności zabudowy, dopuszczalny kąt nachylenia dachu, orientację kalenicy względem drogi, wysokość budynku. Inwestor przed budową domu powinien uzyskać wypis i wyrys z MPZP. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, wówczas należy w starostwie powiatowym uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, w której znajdą się analogiczne informacje.

Badania geotechniczne gruntu

Bardzo istotną kwestią są także warunki wodno-gruntowe, na które składają się takie czynnik, jak: rodzaj gruntu, jego przepuszczalność i stabilność, głębokość strefy przymarzania, głębokość wód gruntowych. Na podstawie tych informacji można dobrać odpowiedni rodzaj fundamentów, a także wybrać odpowiednie systemy odwadniania działki. Obowiązek wykonania badań geotechnicznych występuje jedynie w przypadku problematycznych działek budowlanych, ale warto je zrealizować na każdej działce. Informacje dostarczane na podstawie tych badań znacznie ułatwią zaprojektowanie trwałego oraz praktycznego domu.

Warunki techniczne dostawy mediów

Twój przyszły dom potrzebuje dostępu do mediów. Dlatego należy jak najszybciej wystąpić z wnioskiem o określenie warunków przyłączenia do sieci. Chodzi o sieć energetyczną, wodną, kanalizacyjną oraz gazową. O ile przyłącze do sieci energetycznej uzyskać można zawsze, o tyle z pozostałymi przyłączami nie jest już tak kolorowo – wiele zależy od tego, czy w okolicy przebiega nitka, do której można by podłączyć działkę. A co zrobić, jeśli nie ma możliwości przyłączenia? Przyłącze wodne można zastąpić studnią głębinową, przyłącze kanalizacyjne szambem lub przydomową oczyszczalnią. Brak przyłącza gazowego oznacza konieczność znalezienia innego systemu grzewczego.

Uzyskanie opracowań kartograficznych

Stworzenie projektu budowlanego wymaga mapy do celów projektowych. To z kolei wymaga mapy zasadniczej, którą można uzyskać w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Potrzebny będzie także wypis i wyrys z rejestru gruntów. Geodeta sporządzi odpowiednią mapę do celów projektowych, na podstawie której można będzie stworzyć projekt budowlany, w tym projekt zagospodarowania działki.

Zezwolenie na wjazd na działkę

Jeśli Twoja działka nie posiada zjazdu łączącego ją z drogą, a posesja jest zlokalizowana przy drodze wojewódzkiej, krajowej lub gminnej, wówczas konieczne będzie uzyskanie zezwolenia na wjazd na działkę. Ze stosownym wnioskiem trzeba będzie udać się do zarządcy drogi. Gorzej, jeśli dostęp do drogi blokuje nam inna działka budowlana. W takich sytuacjach konieczne będzie złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej, na mocy której inwestor zyska możliwość poprowadzenia zjazdu do drogi przez teren sąsiedniej działki budowlanej.

Kompletna dokumentacja projektowa

Czas na kompletowanie dokumentów, które będą potrzebne, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu. Dopiero, gdy będziemy w posiadaniu wszystkich dokumentów z listy warto udać się do urzędu. W innym razie formalności mogą się znacząco przeciągnąć. Jakie dokumenty będą potrzebne?

• Wypis i wyrys z MPZP (lub decyzja o warunkach zabudowy),
• Mapa zasadnicza do celów projektowych,
• Oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci,
• Projekt budowlany w trzech egzemplarzach,
• Charakterystyka energetyczna budynku,
• Dokument potwierdzający prawo do dysponowania działką w celach budowlanych,
• Potwierdzenia pokrycia opłaty skarbowej,
• Opcjonalnie: opinia geotechniczna,
• Opcjonalnie: decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej,
• Opcjonalnie: zgoda na odstępstwo od przepisów,
• Opcjonalnie: zezwolenie na lokalizację zjazdu.

Całkiem pokaźna teczka, prawda? W związku z tym, inwestorzy dysponujący większym budżetem często decydują się na skorzystanie z usług generalnego wykonawcy, który w imieniu inwestora może zająć się załatwieniem wszelkich kwestii formalnych. Jest to duże udogodnienie, które znacznie odciąży inwestora od dodatkowych obowiązków.

Uzyskanie pozwolenia na budowę domu

Gdy posiadasz już stosowne dokumenty możesz złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Takowy wniosek składa się w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta po pokryciu opłaty skarbowej. Można to zrobić bezpośrednio w kasie działającej przy urzędzie. Czas oczekiwania na decyzję wynosi zwykle do 30 dni, choć w nadzwyczajnych sytuacjach może zostać wydłużony do 60 dni. Po uzyskaniu decyzji trzeba jeszcze odczekać 14 dni na uprawomocnienie się decyzji. W tym czasie strony postępowania mają prawo odwołać się od decyzji. Stroną postępowania może być właściciel sąsiedniej działki, jeśli nasza inwestycja będzie w jakimkolwiek stopniu oddziaływać na jego działkę. Niekiedy dom można wybudować po zgłoszeniu prac budowlanych. Uproszczona procedura obowiązuje w przypadku domów o powierzchni do 70m2. Po zgłoszeniu należy odczekać 21 dni. Jeśli w tym czasie nie wpłynie sprzeciw, inwestor może rozpocząć budowę domu.

Przygotowania do budowy domu

Przed rozpoczęciem prac budowalnych inwestor musi wskazać kierownika budowy posiadającego stosowne uprawniania. Kierownik budowy rozpocznie prowadzenie dziennika budowy, a także zadba o tablicę informacyjną niezbędną przy robotach budowlanych. Kolejnym obowiązkiem inwestora jest ogrodzenie działki, na której będą prowadzone prace. Wystarczy ogrodzenie tymczasowe, które można wynająć od firmy budowlanej. Dopiero po załatwieniu wszystkich powyższych formalności można rozpocząć budowę domu. Pierwszym etapem będzie niwelacja terenu oraz prace ziemne ukierunkowane na osadzenie fundamentów.