Nieprzekraczalna linia zabudowy – definicja i znaczenie w budownictwie

Planując budowę domu na własnej działce budowlanej inwestor musi pamiętać o licznych wymaganiach oraz ograniczeniach. Jednym z takich ograniczeń jest obowiązek zachowania odpowiednich odległości od granicy działki budowlanej. W przypadku granicy działki sąsiadującej z drogą publiczną obowiązuje nieprzekraczana linia zabudowy. Wyznacza ona odległość, jaką obiekty budowlane muszą zachować od drogi publicznej.

Co to jest nieprzekraczalna linia zabudowy?

Definicję nieprzekraczalnej linii zabudowy odnajdziemy w ustawie o prawie budowanym. Zgodnie z tą definicją, jest to maksymalne zbliżenie obiektu budowlanego do drogi publicznej lub ulicy. Jak sama nazwa wskazuje, jest to linia, której nie można przekroczyć planując umiejscowienie domu lub innego obiektu budowlanego na działce. Jeszcze bardziej restrykcyjna jest obowiązująca linia zabudowy, która dokładnie wyznacza miejsce sytuowania obiektów, ale do tego jeszcze dojdziemy. Nieprzekraczana linia zabudowy dotyczy wszystkich obiektów budowlanych wraz z ich wystającymi elementami, a zatem: schodami, tarasem, podcieniem. Poza linią zabudowy mieścić może się jedynie podjazd, który zostanie połączony zjazdem z drogą publiczną lub ulicą.

Gdzie można znaleźć informacje na temat nieprzekraczalne linii zabudowy?

Nieprzekraczalna linia zabudowy jest zaznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. To kolejny powód, dla którego inwestorzy planujący zakup działki budowlanej powinni gruntownie przestudiować MPZP, aby sprawdzić, jakie ograniczenia i wymagania dotyczą konkretnej parceli. Jest to ciągła linia z trójkątami niewypełnionymi kolorem. Jeśli natomiast działka nie jest objęta przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wówczas inwestor jest zobowiązany do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wówczas, informacje o wymaganych odległościach od granicy działki wyznaczy właśnie WZ-ka.

Jaka jest odległość nieprzekraczalnej linii zabudowy od drogi?

Nieprzekraczalna linia zabudowy jest nanoszona w taki sposób, aby zachować wymagane odległości obiektów budowlanych od drogi publicznej lub ulicy. Dokładne odległości zależą od rodzaju drogi, a także tego, czy teren jest zabudowy. Oto obowiązujące przepisy:

• Autostrady – 30 m w terenie zabudowanym i 50 m w terenie niezabudowanym.
• Droga ekspresowa – 20 m w terenie zabudowanym i 40 m w niezabudowanym.
• Droga krajowa – 10 m w terenie zabudowanym i 25 m w niezabudowanym.
• Droga wojewódzka lub powiatowa – 8 m w terenie zabudowanym i 20 m w niezabudowanym.
• Droga gminna – 6 m w terenie zabudowanym i 15 w niezabudowanym.

Powyższymi przepisami nie są objęte drogi prywatne lub osiedlowe. Problemy związane z nieprzekraczalną linią zabudowy pojawiają się w przypadku stosunkowo krótkich działek, ponieważ pojawia się spore ograniczenie w kwestii maksymalnej długości budynku, a ponadto, odległość nieprzekraczalnej linii od drogi może być na tyle krótka, że inwestor będzie miał problem z wygospodarowaniem podjazdu, na którym zmieści się cały samochód.

Czym różni się nieprzekraczalna i obowiązująca linia zabudowy?

Jak już mówiliśmy, istnieje również obowiązująca linia zabudowy, która jest bardziej restrykcyjna. Podobnie jak nieprzekraczalna linia, jest ona zaznaczona w MPZP ciągłą linią z trójkątami. Jednak w tym przypadku, trójkąty są wypełnione kolorem. Obowiązująca linia zabudowy ma na celu nie tylko zachowanie odległości od drogi, ale także uzyskanie ładu przestrzennego wyrażającego się tym, że obiekty w danej okolicy będą położone w jednej linii. Obowiązująca linia zabudowy wyznacza zatem granicę, do której musi przylegać elewacja budynku lub jego wystające elementy. Zarys budynku musi stykać się z linią po stronie, którą wskazują trójkąty.

W przypadku nieprzekraczalnej linii zabudowy inwestor ma większe pole manewru, ponieważ budynek można usytuować w dowolnym miejscu w głąb działki budowlanej. Nieprzekraczalna linia wskazuje jedynie granicę, której nie można przekroczyć sytuując obiekt budowlany. Natomiast obowiązująca linia wyznacza miejsce, w którym musi znaleźć się ściana lub wystający element obiektu.

Jakich elementów dotyczy nieprzekraczalna linia zabudowy?

Nieprzekraczalna linia zabudowy dotyczy wszelkich obiektów budowlanych, a zatem obiektów na stałe związanych z gruntem. Dotyczy to również wystających elementów obiektu, czyli okapu dachu, schodów, werandy, podcienia, tarasu. Poza nieprzekraczalną linię zabudowy nie może wystawać także garaż. Ustępstwo od powyższych zasad można zrobić dla niektórych elementów wystających, ale musi na to zezwalać MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy. Za nieprzekraczalną linią zabudowy może się jednak znajdować podjazd i utwardzona droga prowadząca do domu i garażu, a także ogrodzenie, które w ustawie o prawie budowlanym nie jest traktowane jako obiekt budowlany.