Jak zaplanować budowę budynku biurowego?

Inwestorzy przymierzający się do budowy budynku biurowego muszą zatroszczyć się o należyte przygotowania, które pozwolą w optymalnym tempie załatwić wszelkie formalności oraz rozpocząć prace budowlane. Biorąc pod uwagę szereg wymogów, takie przygotowania warto rozpocząć z dużym wyprzedzeniem. W niniejszym artykule dowiesz się, jak zaplanować budowę budynku biurowego oraz jakie są etapy planowania takiej inwestycji.  

Na jakiej działce można wybudować budynek biurowy?

W ustawie o prawie budowlanym, budynki biurowe są klasyfikowane jako obiekty użyteczności publicznej. Są to budynki, które mają spełniać określone wymogi niezbędne do tego, aby w ich wnętrzach możliwe było wykonywanie pracy umysłowej. Do budowy budynku biurowego potrzebna jest oczywiście działka budowlana, ale to nie wszystko!

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działki budowlane mogą być klasyfikowane w różnych kategoriach. Możemy wyróżnić: tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (MN), tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne (MW), Tereny sportu i rekreacji (US), tereny pod obiekty handlowe o powierzchni powyżej 2000 m2 (UC) oraz tereny zabudowy usługowej (U).

Jak łatwo się domyślić, budowa budyniu biurowego wymaga działki budowlanej położonej na terenie zabudowy usługowej. Jednakże istnieje możliwość wybudowania biura także na terenach mieszkaniowych, z tym zastrzeżeniem, że biuro będzie stanowić jedynie wyznaczoną część powierzchni użytkowej obiektu, który jest domem mieszkalnym. To ważna informacja dla inwestorów, którzy przymierzają się do budowy domu posiadającego własne biuro, gabinet czy warsztat.

Określenie dostępnego budżetu to podstawa

Przymierzając się do takiej inwestycji warto oczywiście określić wielkość budżetu, jaki mamy do dyspozycji. W dużej mierze to właśnie od posiadanego kapitału zależy wybór projektu budynku biurowego. Warto także ustabilizować sytuację finansową i wstępnie zapoznać się z ofertami banków, aby sprawdzić, jaki kredyt na budowę można uzyskać. Dostępny budżet warto uszczuplić o min. 10% kwoty. Zawsze należy bowiem spodziewać się nadprogramowych i niespodziewanych kosztów, a zatem warto mieć w zanadrzu pewną poduszkę finansową.

Zakup odpowiedniej działki budowlanej

Planując budowę obiektu biurowego warto z dużym wyprzedzeniem rozejrzeć się za działką budowlaną, na której możliwa będzie budowa. Szukając właściwej parceli trzeba zwracać uwagę na wiele kwestii: warunki zabudowy w MPZP, ukształtowanie terenu, dokładne wymiary działki, lokalizacja i udogodnienia ważne z perspektywy budynku biurowego. Przed zakupem działki należy także sprawdzić księgę wieczystą, aby upewnić się, że hipoteka nie jest obciążona, a także sprawdzić, czy na działce nie zastosowano służebności lub też czy grunt nie posiada współwłaścicieli. Dopiero po uzyskaniu stuprocentowej pewności, że wszystko z daną działką jest w porządku, a ponadto możliwa będzie na niej budowa interesującego nas budynku biurowego, przystępujemy do finalizacji spraw związanych z zakupem działki budowlanej.

Co należy sprawdzić przed wyborem projektu?

Czas na znacznie dokładniejsze sprawdzanie działki budowlanej. Na pewno należy uzyskać wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby sprawdzić warunki zagospodarowania dla danego terenu. Obiekty budowane na terenie objętym takim planem muszą spełniać określone wymagania. Jeśli na danym terenie nie obowiązuje MPZP, wówczas należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z dużym wyprzedzeniem warto także zająć się składaniem wniosków o określenie warunków przyłączenia do sieci, aby w porę uzbroić działkę i wyposażyć ją we wszystkie niezbędne media.

Bardzo istotną kwestią są także badania geotechniczne, na podstawie których można ocenić warunki wodno-gruntowe obowiązujące na działce budowlanej. Mają one duże znaczenie w kontekście wyboru odpowiednich rozwiązań technologicznych, w tym rodzaju fundamentów. Niezbędna będzie także inwentaryzacja geodezyjna i uzyskanie mapy do celów projektowych. Wkraczamy na zaawansowany etap planowania budowy, ponieważ przed nami wybór projektu budynku biurowego.

Jak wybrać odpowiedni projekt budynku biurowego?

Wielu inwestorów decyduje się na zakup gotowego projektu budynku biurowego, który następnie przechodzi proces adaptacji pod kątem konkretnej działki budowlanej, ale również pod kątem indywidualnych potrzeb inwestora. Szukając odpowiedniego projektu należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:

• powierzchnia budynku biurowego,
• liczba oraz rozkład pomieszczeń w budynku,
• zastosowane materiały budowlane oraz technologie,
• minimalne wymiary działki potrzebne do wybudowania budynku,
• koszty realizacji projektu na różnych etapach inwestycji,
• przystosowanie budynku do określonych form działalności gospodarczej,
• zawartość pełnej dokumentacji projektowej.

Istnieje również możliwość zamówienia projektu indywidualnego, który powstaje w oparciu o indywidualne potrzeby inwestora i z uwzględnieniem uwarunkowań konkretnej działki budowlanej. Jest to jednak dużo większy wydatek, a ponadto, na stworzenie takiego projektu przez architekta trzeba poczekać nawet kilka miesięcy.

Formalności i przygotowania do budowy budynku biurowego

Gdy dysponujesz już projektem budynku biurowego wraz z kompletną dokumentacją, możesz przejść do załatwiania formalności związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę. W naszym artykule poświęconemu budynkom biurowym możesz dowiedzieć się więcej na temat tego, jakie dokładnie formalności czekają na inwestora chcącego wybudować taki obiekt. Jeśli zdecydujesz się na realizację projektu z generalnym wykonawcą, kwestie formalne w urzędach może w Twoim imieniu załatwić pełnomocnik, dzięki czemu zaoszczędzisz sporo czasu.

Po uzyskaniu pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę można zająć się przygotowaniami do rozpoczęcia inwestycji. Należy wskazać kierownika budowy, który zadba o dziennik budowy, a także będzie nadzorował przebieg prac budowlanych. Niezbędne będzie także ogrodzenie tymczasowe placu budowy. Pierwszym etapem robót budowlanych związanych z budową budynku biurowego jest niwelacja terenu, czyli przygotowanie miejsca, na którym wzniesiony zostanie budynek.