Odległość budynku od granicy działki
Ignorantia iuris nocet, czyli nieznajomość prawa szkodzi – to powiedzenie jest adekwatne w odniesieniu do wielu inwestorów, którzy wybierali działkę budowlaną nie znając przepisów prawa budowlanego. Dla wielu inwestorów zaskoczeniem okazuje się fakt, że na ich działce nie mogą oni wybudować podobającego im się domu. W wielu przypadkach ma to związek z wymaganymi odległościami budynku od granicy działki budowlanej. Co warto wiedzieć na ten temat?
Minimalne odległości budynku w ustawie o prawie budowlanym
Wznosząc budynek na działce inwestor jest zobowiązany do zachowania odpowiednich odległości od granicy oddzielającej posiadłość od sąsiedniej działki. Ustawa o prawie budowlanym przewiduje kilka wariantów, natomiast za ustawowe odległości uważa się:
- 4 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
- 3 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
A zatem, jeśli ściana budynku posiada okna lub drzwi, wówczas musi być oddalona od granicy działki o przynajmniej cztery metry. Natomiast w przypadku ścian pobawionych okien i drzwi są to 3 metry. A co z oknami dachowymi? Tutaj również obowiązuje odległość 4 metrów, tyle tylko, że liczy się ją od dolnej krawędzi okna do granicy działki.
Odległości budynku od granicy działki a MPZP
Minimalne odległości budynku od granicy działki można zmniejszyć do 1,5 metra, ale tylko wtedy, jeśli taką możliwość przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli natomiast działka nie jest objęta przez MPZP, wówczas podobny zapis może zawierać decyzja o warunkach zabudowy. Tego typu zapisy często spotkamy w przypadku starych osiedli domów jednorodzinnych, gdzie intensywność zabudowy jest znacznie większa, a co za tym idzie, przestrzeganie ustawowych odległości praktycznie uniemożliwiałoby budowę nowych domów. Ponadto, MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy mogą dopuszczać budowę domu bezpośrednio przy granicy działki, ale aby tak się stało, zachowane muszą być określone warunki.
W jakich sytuacjach można budować dom przy granicy działki?
Istnieje możliwość sytuowania budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, ale pod warunkiem, że będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce. Ponadto, wysokość takiego budynku musi być zgodna z obowiązującym MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy. W tej sytuacji należy jednak liczyć się z tym, że właściciel sąsiedniej działki staje się stroną postępowania i może odwołać się od decyzji przyznania pozwolenia na budowę przy granicy działki. Wówczas formalności mogą przedłużyć się o wiele miesięcy.
Warto wyróżnić jeszcze dwa inne warianty. A mianowicie, istnieje możliwość budowy domu przy granicy działki lub w odległości niemniejszej niż 1,5 metra, jeśli w kierunku granicy skierowana będzie ściana pozbawiona drzwi i okien, a szerokość działki nie przekracza 16 metrów (w prawie budowlanym jest to wąska działka). Istnieje także możliwość nadbudowy domu, który stoi w mniejszej odległości, niż wymagana, o maksymalnie jedną kondygnację, przy czym nadbudowana ściana zlokalizowana w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy nie może posiadać drzwi i okien.
I jeszcze jedno bardzo istotne odstępstwo od obowiązujących przepisów. Odległości od granicy działki nie obowiązują w przypadku ścian i elementów architektonicznych, które będą skierowane do sąsiedniej działki będącej działką drogową.
Elementy architektoniczne a odległość do granicy działki
A jak powyższe przepisy mają się do elementów architektonicznych, które mogą poszerzać obrys budynku, np. do balkonów lub tarasów? Tutaj stosowny będzie następujący zapis: odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 metra do okapu lub gzymsu zwróconego w kierunku granicy działki, a także dla: balkonu, daszku nad wejściem, tarasu, galerii, schodów zewnętrznych, ramp oraz pochylni, za wyjątkiem pochylnie przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Z kolei dla okien dachowych, w tym lukarn, wymagana jest odległość 4 metrów liczona od krawędzi okna do granicy.
Wymagane odległości przy budowie garażu
Podobne wymagania obowiązują w przypadku innych obiektów budowlanych, w tym budynków gospodarczych oraz garażu. Istnieje jednak pewien wyjątek. Istnieje bowiem możliwość budowy budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 metra i wysokości nie większej niż 3 metry bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m dla ścian bez okien i drzwi. W ten sposób na wąskiej działce nieco łatwiej jest zmieścić garaż, bez konieczności zachowywania ustawowych 4 lub 3 metrów od granicy.
Jak wybrać odpowiedni projekt domu?
Przeglądając różne projekty domów szybko przekonasz się o tym, że autorzy tych projektów wśród kluczowych parametrów technicznych umieszczają także minimalną długość i szerokość działki budowlanej, na której będzie można wybudować dom według konkretnego projektu. Autorzy projektów uwzględniają ustawowe odległości: 4 metry dla ścian z oknami i drzwiami lub 3 metry dla ścian bez okien i drzwi. Aby wybrać odpowiedni projekt, koniecznie sprawdź, czy wymiary Twojej działki budowlanej są dostatecznie duże, aby zmieścić na niej budynek z zachowaniem należnych odległości. Sprawdź także MPZP lub uzyskaj decyzję o warunkach zabudowy, aby sprawdzić, czy w przypadku tej konkretnej działki można zmniejszyć wymagane odległości do 1,5 m.