Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że spora część inwestorów zastanawia się nad zakupem działki rolnej z myślą o jej odrolnieniu i budowie domu. Jest to ryzykowana inwestycja, ponieważ nigdy nie ma gwarancji, że zakończy się ona sukcesem. Odrolnienie działki jest jak najbardziej możliwe, ale zwykle wymaga sporo cierpliwości, ale także poniesienia pewnych kosztów. W tym artykule podpowiadamy, jak przekształcić działkę rolną w budowlaną.

Jakie działki rolne można odrolnić?

Zacznijmy od tego, że nie wszystkie działki rolne nadają się do przekształcenia w działkę budowlaną. Istotną kwestią jest powierzchnia działki oraz klasa gruntów. Znacznie większe szanse na powodzenie przedsięwzięcia inwestor ma w sytuacji, gdy działka jest zaklasyfikowana jako nieużytki lub gdy grunty posiadają najniższą przydatność produkcyjną – klasy IV, V lub VI. Wówczas, decyzję o przekształceniu działki rolnej wydają władze lokalne, to znaczy gmina lub miasto. Natomiast w przypadku gruntów o wyższej klasie: I, II lub III, decyzję podejmuje minister właściwy ds. rolnictwa. To oznacza, że szanse na powodzenie misji są bliskie zeru.

Istnieje jednak pewien wyjątek dla wyższych klas produkcyjnych. Władze lokalne mogą wydać decyzję dla takiej działki, o ile: jej powierzchnia nie przekracza 500m2, jest położona w odległości nie większej niż 50 m od najbliższej działki budowlanej, a ponadto jest oddalona o nie więcej niż 50 m od drogi publicznej. Jeśli powyższe warunki są spełnione, wówczas działki rolne na gruntach o wyższej klasie produkcyjnej mogą być przekształcone bez zgody ministerstwa. Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną? Możemy wyróżnić dwa warianty działań.

Wariant 1: Działka rolna objęta MPZP

Jeśli działka rolna jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia terenu. Taka zmiana może jednak nastąpić dopiero w wyniku uchwały nowego planu zagospodarowania. A to może nastąpić po roku, a nawet po kilku latach. To oznacza, że inwestor musi się uzbroić w cierpliwość. Ponadto, gmina lub miasto mogą nie wyrazić zgody i odrzucić wniosek bez podania przyczyny. Wówczas przysługuje prawo do odwołania, ale szanse na pomyślne zakończenie sprawy są minimalne. Jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, zmiana przeznaczenia działki na budowlaną nastąpi po uprawomocnieniu się uchwały.

Wariant 2: Działka rolna nieobjęta MPZP

Sytuacja jest nieco prostsza, jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wówczas inwestor powinien złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taki wniosek można jednak złożyć tylko wtedy, gdy działka ma dostęp do drogi publicznej, do tej samej drogi publicznej przylega przynajmniej jedna zabudowana działka, a ponadto istnieje możliwość uzbrojenia działki w przyłącze energetyczne. Jeśli powyższe warunki są spełnione, składa się wniosek o wydanie warunków zabudowy. Gmina lub miasto mają dwie możliwości – odrzucić taki wniosek bez podania przyczyny, co uniemożliwia odrolnienie działki lub też wydać WZ-kę, co daje zielone światło do wyłączenia działki z produkcji rolnej.

Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Jeśli uda się wywalczyć zmianę przeznaczenia działki budowlanej, kolejnym krokiem będzie wyłączenie działki z produkcji rolnej. Wniosek w tej sprawie należy złożyć do starostwa właściwego dla lokalizacji działki. Niestety trzeba liczyć się z tym, że wyłączenie działki z produkcji rolnej może słono kosztować. Wszystko zależy tu od powierzchni działki oraz klasy gruntu. Dla gruntów klasy VI jest to ok. 87,000 zł za jeden hektar działki wyłączonej z produkcji rolnej. Można uniknąć opłaty, jeśli pod budowę domu wyłączone zostanie jedynie do 0,05 hektara działki rolnej. Poza jednorazową opłatą inwestor przez 10 lat będzie musiał także płacić opłatę roczną w wysokości 10% opłaty jednorazowej.

Formalności związane z budową domu na odrolnionej działce

Dopiero po zmianie przeznaczenia działki rolnej na budowlaną oraz po jej wyłączeniu z produkcji rolnej inwestor otrzymuje zielone światło na załatwienie pozostałych formalności niezbędnych przy budowie domu. Należy wyznaczyć granicę nowej działki budowlanej i przeprowadzić wszystkie prace geodezyjne, zatroszczyć się o mapę do celów projektowych, a także przeprowadzić badania geotechniczne celem sprawdzenia warunków wodno-gruntowych. Następnie adaptuje się gotowy projekt domu (lub zamawia projekt indywidualny). Po uzyskaniu kompletu dokumentów można złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę domu.

Zakup działki rolnej jest zatem inwestycją ryzykowną. Inwestor nigdy nie ma pewności, czy uda się przekształcić działkę rolną w budowlaną. Ponadto, cała procedura może trwać nawet kilka lat, a także pochłonąć niemałe koszty. W ostatecznym rozrachunku, zakup działki rolnej może się zatem okazać bardzo nietrafioną inwestycją. Przed zakupem warto skonsultować się z osobą biegłą w prawie budowlanym, aby oceniła, jakie są szanse odrolnienia konkretnej działki.