Umowa o roboty budowlane – co powinna zawierać?

Umowa o roboty budowlane to dokument, który zabezpiecza interesy inwestora oraz wykonawcy, określając zakres świadczonych usług, sposób ich realizacji, a także inne informacje niezbędne do zawarcia współpracy pomiędzy stronami. Warto wiedzieć, co dokładnie powinna zawierać prawidłowo skonstruowana umowa o roboty budowlane, na co zwrócić szczególną uwagę, a także, w jaki sposób sporządzić dobrą umowę.

Czym jest umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane ma także kilka innych nazw: umowa o wykonanie budynku, a także umowa o realizację inwestycji budowlanej. Dokument ten określa zakres i warunki współpracy pomiędzy inwestorem i wykonawcą. Określa także prawa i obowiązki obu stron. Prawidłowo skonstruowana umowa o roboty budowlane jest zatem ważnym zabezpieczeniem zarówno interesów inwestora, jak również interesów wykonawcy. Jest to kontrakt, który umożliwia realizację inwestycji. Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego, w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, natomiast inwestor zobowiązuje się do zrealizowania wszystkich czynności przewidzianych w przepisach, niezbędnych do rozpoczęcia i zakończenia inwestycji.

Jaką rolę pełni umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane z perspektywy inwestora obliguje wykonawcę do wykonania określonych prac budowlanych zgodnie z przepisami i projektem budowlanym. W razie niedotrzymania umowy, inwestor na jej podstawie jest w stanie dochodzić swoich praw. Z kolei wykonawca na podstawie tej umowy może liczyć na określone wynagrodzenie, czas na zrealizowanie poszczególnych prac, a także daje możliwość dochodzenia swoich praw, jeśli inwestycja nie zostanie zrealizowana z winy inwestora, który np. nie dostarczy potrzebnych środków. A zatem, prawidłowo skonstruowana umowa o roboty budowlane jest równie istotna dla inwestora, jak i wykonawcy.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Do sporządzenia prawidłowej umowy niezbędna jest oczywiście wiedza na temat tego, co powinna zawierać taka umowa. Umowa jest zazwyczaj podzielona na paragrafy, a każdy paragraf obejmuje inne informacje. Poniżej omawiamy najważniejsze elementy umowy o roboty budowlane:

Najważniejsze informacje o stronach umowy

W pierwszej części umowy znajduje się dzień zawarcia umowy oraz dokładne określenie danych wykonawcy oraz inwestora. Dane inwestora obejmują imię i nazwisko lub nazwę firmy, adres, REGON, NIP, numer KRS, a także wysokość kapitału zakładowego. Umieszcza się także dane osobowe osób, które będą odpowiedzialne za reprezentowanie firmy.

Przedmiot umowy

W tym miejscu określa się prace budowlane lub obiekt budowlany, który ma zostać zrealizowany przez wykonawcę. Wpisuje się także dane działki, na których ma zostać zrealizowana inwestycja. Wykonawca zobowiązuje się do zrealizowania prac zgodnie z przepisami i projektem budowlanym, a także do dostarczenia niezbędnych środków, maszyn i sprzętu.

Dokumentacja

W tym miejscu wpisuje się dane wszystkich dokumentów charakteryzujących inwestycję, a zatem projekt budowlany, pozwolenie na budowę, warunki zabudowy, mapy, schematy, itp. W tej części umowy inwestor oświadcza, że otrzymał pozwolenie na budowę, a także zobowiązuje się do dostarczenia innych, niezbędnych wykonawcy dokumentów. W załącznikach umowy umieszcza się także harmonogram robót budowlanych, a nierzadko także kosztorys.

Oddanie terenu budowy

W tym miejscu inwestor zobowiązuje się przekazać wykonawcy teren budowy na określony termin, natomiast wykonawca zobowiązuje się do zabezpieczenia tego terenu, utrzymania go w czystości i porządku, zapewnienia bezpieczeństwa i higieny pracy, a także do usunięcia odpadów i uprzątnięcia terenu po zakończeniu prac budowlanych.

Terminy prac budowlanych

W umowie o wykonanie robót budowlanych należy także wskazać wszystkie terminy – te, w których wykonawca obliguje się do skończenia poszczególnych etapów, jak również te, w których inwestor obliguje się zapewnić środki niezbędne do zrealizowania inwestycji. Uzgadniany jest także termin końcowy, na który przypada odbiór prac budowlanych.

Wynagrodzenie

Umowa nie może się obyć bez informacji o wynagrodzeniu, jakie wykonawca ma otrzymać za prawidłowe wykonanie wszystkich prac budowlanych w przewidzianych terminie. Umowa może także zawierać bardziej szczegółowe informacje na temat wartości inwestycji oraz wartości poszczególnych prac. Tutaj bardzo pomocny okazuje się dokładny kosztorys.

Kluczowe funkcje

Umowa powinna wskazywać, kto będzie pełnił funkcję kierownika budowy. Inwestor może wskazać również wybranego przez siebie inspektora nadzoru. W tej części umowy można także zawrzeć wszelkie informacje o ewentualnych pełnomocnictwach.  

Kary umowne

W karach umownych strony mogą wskazać, co grozi za nie wywiązanie się z postanowień umowy. W przypadku wykonawcy kara dotyczy nieterminowego wykonania prac budowlanych oraz zrealizowania ich wbrew projektowi, natomiast w przypadku inwestora jest to popularne „postojowe” czyli kara za niedostarczenie środków lub materiałów, o które zgodnie z umową miał zadbać inwestor.

Postanowienia końcowe

W postanowieniach końcowych zawiera się standardowe informacje o tym, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej, załączniki stanowią integralną część umowy, a w kwestiach nieuregulowanych decydujący okazuje się kodeks cywilny oraz ustawa o prawie budowlanym. Można także wskazać sąd, który będzie odpowiedzialny za rozstrzyganie ewentualnych sporów. Należy także wskazać liczbę egzemplarzy oraz to, po ile otrzymały strony. Na koniec pozostaje podpis inwestora oraz wykonawcy. Wieńczy to umowę i sprawia, że staje się ona ważna.

Jak sporządzić prawidłową umowę o roboty budowlane?

Dobrym rozwiązaniem może być skorzystanie z pomocy inżyniera lub specjalisty od prawa budowlanego, który przeanalizuje treść umowy wskazując w niej ewentualne furtki lub haczyki, które mogłyby stanowić zagrożenie dla inwestora. Gotowe wzory umów o roboty budowlane można bez trudu znaleźć w Internecie, ale warto pamiętać o tym, że w zależności od zakresu współpracy i przedmiotu inwestycji, kształt umowy może być nieco inny. Inwestor powinien oczywiście gruntownie zapoznać się z treścią umowy i upewnić się, że jest ona zgodna z ustalonymi warunkami współpracy.