Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Zakup działki rolnej z myślą o budowie domu wielu inwestorom wydaje się korzystnym rozwiązaniem. Niestety, na działce rolnej nie ma możliwości budowy domów mieszkalnych. Wyjątkiem jest zabudowa gospodarcza, do której prawo mają rolnicy prowadzący na danym terenie działalność rolniczą. Osoby niebędące rolnikami mogą postarać się o przekształcenie działki rolnej w budowlaną, ale jest to proces dosyć czasochłonny i kosztowny.

Co to jest działka rolna?

Zgodnie z definicją, działka rolna to zwarty obszar gruntu obejmujący nie więcej niż jedną grupę upraw o powierzchni nie mniejszej niż 0,1 ha. Taką definicję przedstawia nam Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Co ważne, w skład działki rolnej wchodzą zatem nie tylko pola uprawne, ale również sady, nieużytki oraz tereny przeznaczone pod zabudowę gospodarską, czyli dom i budynki niezbędne do prowadzenia działalności rolniczej. Z kolei w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wyróżniamy podział na: Grunty orne (R), nieużytki (N), sady (S-R, S-Ł, S-Ps), pastwiska (Ps), łąki (Ł). W odróżnieniu od działki budowlanej, na terenie działki rolnej z definicji nie ma możliwości wybudowania domów mieszkalnych (za wyjątkiem siedlisk należących do rolników).

Czy budowa domu na działce rolnej jest możliwa?

Osoba nie będąca rolnikiem może wybudować dom na działce rolnej tyko po załatwieniu odpowiednich formalności. Konieczne będzie wyłącznie działki z produkcji rolnej, a także przekształcenie przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gruntów nieobjętych MPZP konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy jednak pamiętać, że nie każda działka rolna może zostać przekształcona w budowlaną. Ponadto, sukces przedsięwzięcia zależy od organów administracyjnych, a te mogą po prostu nie wyrazić zgody na zmianę przekształcenia. Największe szanse zachodzą w przypadku mniejszych działek rolnych o niskich klasach gruntu. Większe szanse zachodzą również w bliskim sąsiedztwie większych miast, które stale się rozwijają, przez co tereny rolne z czasem stają się w zasadzie przedmieściami.

Jakie działki można odrolnić?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, a mianowicie Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest możliwe w sytuacji, gdy mówimy o gruntach klasyfikowanych jako nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (klasy IV – VI). W przypadku wyższej klasy gruntu (I – III) sprawa jest dużo trudniejsza, ponieważ zgodę na przekształcenie będzie musiał wydać minister właściwy dla rolnictwa, a to sprawia, że procedura jest wyjątkowo trudna i czasochłonna, a szanse na sukces są naprawdę niewielkie, o ile oczywiście ktoś nie dysponuje rozległymi kontaktami na wyższym szczeblu administracyjnym. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, wówczas inwestor ma prawo złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe dla klas rolnych I – III, pod warunkiem, że ich powierzchnie nie przekracza 0,5 ha.

W przypadku działek rolnych objętych MPZP należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Taka zmiana może zostać wdrożona jedynie w uchwale rady miasta lub gminy. Niestety, takie uchwały są podejmowane jedynie w przypadku ustalania nowego planu przestrzennego dla wybranej lokalizacji. W praktyce oznacza to konieczność czekania nawet kilku lat na uchwalenie nowego planu, a ponadto, organy administracyjne mogą po prostu odrzucić wniosek o wprowadzenie zmian.

Jak wyłączyć działkę z produkcji rolnej?

Aby uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej potrzebne jest złożenie wniosku do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Do takiego wniosku należy załączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością, plan zagospodarowania działki obejmujące zamierzenie budowlane, a także mapę do celów projektowych. W przypadku pomyślnej decyzji konieczne będzie odprowadzenie opłaty za wyłączenie działki z produkcji rolnej, która jest obliczana na postawie powierzchni oraz klasy gruntów ornych. Poza opłatą jednorazową dochodzi również konieczność uiszczenia opłaty rocznej przez kolejnych 10 lat w wysokości 10% opłaty jednorazowej. W wyniku przekształcenia działki rolnej w budowlaną i wyłączenia jej z produkcji rolnej może dojść do znacznego wzrostu wartości nieruchomości, a to kwalifikuje się również do opłaty adiacenckiej.

Jak przygotować się do budowy domu?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną to czasochłonna i kosztowna inwestycja, która może zająć kilka lat. Dlatego należy jak najszybciej zająć się formalnościami, tj. wystąpić z wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP lub wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero gdy uda nam się przekształcić działkę rolną w budowlaną lub uzyskać przychylną WZ-kę możliwe staje się jej wyłączenie z produkcji rolnej. Wówczas już nic nie stoi na przeszkodzie, aby wybrać projekt domu (zgodny z MPZP lub WZ-ką), przeprowadzić wszystkie prace geodezyjne, wystąpić z wnioskami o warunki przyłączy technicznych, a także złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.

Czy zakup działki rolnej to dobra inwestycja?

Działki rolne kuszą swoimi atrakcyjnymi cenami, wielokrotnie niższymi, aniżeli działki budowlane. Inwestor musi jednak pamiętać o tym, że nie zawsze istnieje możliwość przekształcenia działki rolnej w budowlaną. W przypadku braku MPZP konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy, a wniosek w tej sprawie można wnieść tylko wtedy, gdy działka spełnia określone wymagania. Największe szanse na wybudowanie domu zachodzą w przypadku nieużytków rolnych oraz gruntów ornych o niższej przydatności produkcyjnej. Także w przypadku mniejszych działek rolnych szanse powodzenia są większe, aniżeli w przypadku dużych działek. Tak czy inaczej, inwestor decydujący się na zakup działki rolnej w celu budowy domu musi mieć świadomość, że jest to bardzo ryzykowana decyzja.