Zabudowa zagrodowa – czym jest i jakie warunki powinna spełniać?

Zabudowa zagrodowa to pojęcie nierozerwalnie powiązane z działką rolną, jako iż to właśnie na takich działach powstaje ten rodzaj zabudowy. W dużym skrócie – chodzi o dom mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi niezbędnymi do prowadzenia gospodarstwa rolnego. W tym artykule sprawdzimy definicję zabudowy zagrodowej, a także podpowiemy, kto może zakupić działkę rolną lub dom wybudowany na działce pod ten rodzaj zabudowy. 

Definicja zabudowy zagrodowej

Przepisy prawa budowlanego nie regulują tego, czym jest zabudowa zagrodowa. Aby poznać definicję tego pojęcia musimy sięgnąć po rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. O zabudowie zagrodowej traktuje paragraf 3 punkt 3 tego rozporządzenia. Zgodnie z definicją, zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze i inwestorskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych. Diabeł tkwi w szczegółach, a tym szczegółem jest zwrot: „w szczególności”,  który czyni powyższą definicję otwartą na interpretację. W końcu w naszym kraju nie może być za prosto, jeśli chodzi o przepisy prawne. 
Dlatego warto sięgnąć po orzecznictwo sądów administracyjnych. I tak, możemy się tu spotkać ze stwierdzeniem, że zabudowę zagrodową należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza, najczęściej otoczonego płotem. Zgodnie z definicją, dom mieszkalny jest nierozerwalnie związany z innymi budynkami gospodarczymi na terenie działki,  a całość ma służyć prowadzaniu gospodarstwa rolnego. To dość istotne w kwestii obrotu takimi nieruchomościami. 
 

Jakie budynki wchodzą w skład zabudowy zagrodowej?

W skład zabudowy zagrodowej wchodzi dom mieszkalny należący do właściciela gospodarstwa rolnego, jak również wszystkie budynki gospodarcze, niezbędne do prowadzenia gospodarstwa rolnego, wśród których możemy wymienić np.: stodołę, oborę, drewutnię, stajnię, spichlerz, magazyn, ale również garaż. Na terenach wiejskich bardzo często spotkamy się z sytuacją, w której poszczególne budynki stanowią również granicę zabudowanej parceli. Natomiast przestrzenie pomiędzy budynkami ogradza się płotem, siatką lub innym rodzajem ogrodzenia. 

Kto może zakupić działkę pod zabudowę zagrodową?

Działka pod zabudowę zagrodową, nazywana również siedliskiem, jest częścią działki rolnej obejmującej również pola uprawne, sady czy tereny leśne. Właścicielem takich gruntów może być wyłącznie osoba prowadząca działalność rolną. Działkę rolną o powierzchni 0,3 ha może co prawda kupić osoba niebędąca rolnikiem, ale nie będzie ona miała możliwości postawienia domu na takim terenie. Jednym sposobem będzie odrolnienie działki, czyli wyłączenie jej z produkcji rolnej, a ponadto otrzymanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. 

Co należy postawić na działce zagrodowej jako pierwsze?

Na działce pod zabudowę zagrodową jako pierwszy można postawić budynek mieszkalny należący do właściciela gospodarstwa rolnego oraz jego rodziny. Budynki gospodarcze można wznieść po czasie. Nie jest to jednak obligatoryjne. Jeśli prowadzona przez właściciela działalność rolna nie wymaga dodatkowych zabudowań (np. prowadzenie niewielkiego sadu), wówczas nie ma konieczności wznoszenia innych budynków, co nie zmienia faktu, że wciąż jest to działka przeznaczona pod zabudowę zagrodową. 

Kto może kupić dom na działce zagrodowej?

No dobrze, załóżmy sytuację w której rolnik sprzedaje zabudowaną już działkę pod zabudowę zagrodową. Czy może ją kupić osoba nie będąca rolnikiem? Poza kilkoma wyjątkami, niestety nie. W Polsce obowiązują dość rygorystyczne przepisy, które regulują obrót nieruchomościami rolnymi, a taką właśnie nieruchomością są działki pod zabudowę zagrodową. A te z zasady może prowadzić wyłącznie osoba prowadząca działalność rolną. Jak już mówiliśmy, istnieje możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni poniżej 0,3 ha, ale osoba niebędąca rolnikiem nie będzie mogła nic na niej wybudować przed uprzednim wyłączeniem działki z produkcji rolnej i otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy.