Działka budowlana. Czym charakteryzuje się taka parcela?
Spis treści:
Osoby marzące o wybudowaniu własnego domu muszą w pierwszej kolejności zadbać o działkę budowlaną. Jest to parcela przeznaczona pod zabudowę. Już na wstępie warto zaznaczyć, że działki budowlane mogą się między sobą znacząco różnić, i to nie tylko powierzchnią czy ukształtowaniem, ale również tym, co dokładnie będzie można na nich wybudować. W tym artykule dowiesz się, czym właściwie jest działka budowlana i co na jej temat mówi nam prawo budowlane.
Działka budowlana w definicjach prawnych
W prawie budowlanym nie znajdziemy pojęcia działki budowlanej. Warto jednak przytoczyć inne pojęcie, a mianowicie „teren budowy”. Teren budowy to przestrzeń, na której realizowane są prace budowlane z uwzględnieniem terenu, na którym znajdują się urządzenia oraz budynki stanowiące zaplecze budowy. Mamy również pojęcie nieruchomości na cele budowlane. Jest to teren przeznaczony pod różnoraką zabudowę, od domu jednorodzinnego, przez domy wielorodzinne i osiedla, aż po biurowce i budynki użyteczności publicznej.
W ustawie o gospodarce nieruchomościami, działka budowlana to inaczej zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe korzystanie z budynków, a także urządzeń znajdujących się na tym terenie. Jeszcze jedną definicję oferuje nam ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której działka budowlana jest nieruchomością gruntową lub działką gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych.
Czym charakteryzuje się działka budowlana?
Z dostępnych definicji wiemy już, że działka budowlana musi posiadać odpowiednią wielkość oraz kształt umożliwiające realizację obiektu budowlanego z zachowaniem obowiązujących przepisów. Taka działka powinna być również skomunikowana z drogą publiczną. Kolejnym ważnym punktem jest możliwość uzyskania przyłącza energetycznego. W skrócie, działka budowlana musi spełniać warunki niezbędne do wzniesienia obiektu budowlanego, ale również prawidłowego korzystania z tego obiektu. Jeśli działka budowlana nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas powyższe warunki (plus sąsiedztwo przynajmniej jednej zabudowanej działki) są niezbędne do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Co decyduje o możliwości zabudowania działki?
Możliwości zagospodarowania działki budowlanej są regulowane nie tylko przez odgórne przepisy prawne, ale również przez przepisy lokalne. Kluczowy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym można znaleźć informacje o tym, jaki budynek będzie można wznieść na danej działce. MPZP może regulować np.: maksymalną powierzchnię zabudowy, współczynnik intensywności zabudowy, wysokość budynku, rodzaj dachu, kolorystykę budynku. MPZP może decydować również o przeznaczeniu działki, a zatem o tym, czy możliwa będzie tu budowa domu jednorodzinnego, wielorodzinnego czy obiektu użyteczności publicznej. Jak już mówiliśmy, nie wszystkie działki są objęte MPZP. W takich sytuacjach inwestor jest zobligowany do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Możliwości w dysponowaniu działką budowlaną mogą ograniczać także kwestie środowiskowe – np. tereny objęte programem Natura 2000 mogą posiadać dodatkowe restrykcje związane z rodzajem i wysokością dachu. To samo tyczy się terenów objętych ochroną krajobrazu. Jeśli natomiast na działkę nachodzi stanowisko archeologiczne, wówczas inwestor zostanie obciążony dodatkowym obowiązkiem zatrudnienia firmy archeologicznej na czas robót ziemnych.
Czy można zmienić przeznaczenie działki budowlanej?
Działki budowlane pod budowę domu jednorodzinnego są dość drogie. W miastach oraz atrakcyjnych lokalizacjach blisko dużych miast ich ceny mogą być dużo wyższe, aniżeli całkowite koszty budowy domu. W związku z tym, wielu inwestorów zastanawia się nad zakupem działki rolnej z myślą o zmianie jej przeznaczenia i przekształceniu w działkę budowlaną. Operacja zmiany przeznaczenia gruntów jest możliwa, ale trzeba pamiętać o kilku bardzo istotnych ale: po pierwsze nigdy nie ma pewności, że procedura zakończy się sukcesem. Po drugie, trzeba się uzbroić w cierpliwość, bo cała procedura może trwać latami. Po trzecie, przekształcenie działki rolnej w budowlaną wiążę się z wyłączeniem jej z produkcji rolnej, a to oznacza koszty – opłatę jednorazową i opłatę roczną płaconą przez 10 lat. W rezultacie, zakup działki rolnej lub leśnej z myślą o zmianie jej przeznaczenia to ryzykowna inwestycja.
Wybieramy działkę budowlaną – na co należy zwrócić uwagę?
Wybór działki budowlanej to bardzo odpowiedzialna decyzja. Od tego wyboru zależeć będzie to, czy inwestor będzie miał możliwość wybudowania funkcjonalnego i komfortowego domu dostosowanego do potrzeb domowników. W związku z tym, przed zakupem działki budowlanej należy zwrócić uwagę na szereg czynników. Oto one:
- W pierwszej kolejności warto sprawdzić działkę w Geoportalu, a także sprawdzić podstawowe dokumenty: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz mapę zasadniczą. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, potencjalny inwestor ma prawo złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – nie trzeba posiadać praw własności do interesującej nas nieruchomości.
- Bardzo istotne jest sprawdzenie księgi wieczystej – kto jest aktualnym właścicielem działki, czy występują współwłaściciele, czy działka nie posiada obciążonej hipoteki lub nie jest obciążona służebnością. W wydziale ksiąg wieczystych w Sądzie Rejonowym można złożyć wniosek o wypis z księgi wieczystej. Dokument jest dostępny także na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w formie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
- Sprawdź, czy działka nie jest objęta programami ochrony przyrody, ochrony krajobrazu, czy też stanowiskiem archeologicznym.
- Przeanalizuj MPZP (lub decyzję o warunkach zabudowy), powierzchnię działki oraz jej ukształtowanie pod kątem tego, czy można będzie na niej wybudować konkretny dom. Warto posiłkować się gotowym projektem, który chcemy zrealizować.
- Koniecznie sprawdź możliwości uzyskania przyłączy technicznych: energetycznego (linia podziemna lub napowietrzna), wodno-kanalizacyjnego, gazowego.
- Warto rozeznać się w kwestii warunków wodno-gruntowych. Najwięcej informacji dostarcza badania geotechniczne, ale to wykonuje się zwykle już po zakupie działki.
- Sprawdź pozostałe udogodnienia: dostęp do drogi publicznej, obiekty użyteczności publicznej w okolicy, sklepy i stacje paliw, przystanki autobusowe.
Kompleksowa budowa domu z firmą budowlaną New-House jest o tyle korzystnym rozwiązaniem, że wspieramy inwestora już na etapie poszukiwań i zakupu działki budowlanej. Nasi fachowcy mogą za Ciebie sprawdzić, czy wybrana działka budowlana jest atrakcyjna i warta swojej ceny, a także, czy będzie można na niej bez problemu wybudować interesujący Cię dom.
