Protokół odbioru robót – o czym warto pamiętać?
Spis treści:
Budowa domu wiąże się z wieloma formalnościami. Gdy nasz dom został już wykończony i w pełnej krasie zachęca do przeprowadzki, inwestor wciąż musi pamiętać o pewnych kwestiach formalnych, a jedną z nich jest protokół odbioru robót. W ten sposób inwestor potwierdza, że odebrał budynek lub lokal w stanie zgodnym z warunkami umowy zawartej z wykonawcą. Protokół będzie niezbędny przy zakończeniu budowy, a na jego podstawie dochodzi także do rozliczeń finansowych.
Czym właściwie jest protokół odbioru robót?
Jest to dokument, w którym obie strony potwierdzają, że dom lub lokal został przekazany w stanie zgodnym z warunkami umowy zawartej przed rozpoczęciem inwestycji. Protokół potwierdza, że prace budowlane dobiegły końca, a podpis inwestora zaświadcza o tym, że akceptuje on wykonane prace. Co ważne, inwestor na tym etapie wciąż ma prawo wnioskować o poprawki, jeśli jego zdaniem pewne rzeczy zostały wykonane niezgodnie z warunkami umowy. Tutaj należy jednak zaznaczyć, że jeśli są to odstępstwa nieistotne, wówczas wykonawca nie zawsze musi zaakceptować taki wniosek.
Wszelkie wady oraz zmiany można, a nawet należy umieścić w protokole odbioru robót, ponieważ daje to inwestorowi możliwość dochodzenia swoich praw już po zakończeniu budowy domu. W protokole odbioru robót określa się wszystkie zrealizowane elementy oraz instalacje wykonane przez danego wykonawcę. Swoje podpisy składają na nim zarówno inwestor, jak i wykonawca, który w ten sposób powietrza, że wykonał prace zgodnie z warunkami umowy.
Częściowy i końcowy protokół odbioru robót
Budowa domu nie zawsze jest realizowana z pomocą jednej firmy budowlanej. Czasami inwestor korzysta z usług wielu podwykonawców, którzy odpowiadają za poszczególne prace budowlane. I tak możemy wyróżnić częściowy oraz końcowy protokół odbioru robót. Protokół końcowy sporządza się w przypadku współpracy z generalnym wykonawcą, który był odpowiedzialny za wykonanie wszystkich robót od a do z. Z kolei częściowy protokół odbioru robót podpisuje się z podwykonawcą, który zrealizował określoną część projektu zgodnie z warunkami umowy. Ma protokole odbioru należy zaznaczyć, czy ma on charakter końcowy czy częściowy.
Co powinien zawierać protokół odbioru robót?
W protokole odbioru należy wyszczególnić określone elementy budynku realizowane na poszczególnych etapach prac, prace wykończeniowe, jak również montaż instalacji oraz systemów niezbędnych do korzystania z budynku zgodnie z oczekiwaniami inwestora. Przy każdym takim elemencie należy wpisać: datę odbioru, datę ogłoszenia prac do odbioru, informacje dotyczące terminu (czy realizacja była punktualna czy z opóźnieniem), dane osób uczestniczących w odbiorze (inwestor i wykonawca lub ich pełnomocnicy), a także uwagi odnoszące się do stanu wykonanych prac budowlanych. Jeśli inwestor ma zastrzeżenia i dostrzega wady lub odstępstwa od umowy, wówczas powinny one zostać naniesione do protokołu, o ile oczywiście wykonawca nie wykona poprawek. Protokół podpisują obie strony lub pełnomocnicy.
Jak prawidłowo sporządzić protokół odbioru robót?
Nie ma jednego z góry narzuconego wzoru protokołu odbioru robót. Ważne jest jedynie to, aby zostały w nim zawarte wszystkie poszczególne elementy opisane w powyższym paragrafie. Taki protokół może zatem samodzielnie przygotować inwestor we współpracy z wykonawcą. Jednak najszybszym i najwygodniejszym rozwiązaniem będzie ściągnięcie wzoru protokołu odbioru robót, który bez problemu można znaleźć w Internecie.
Czy można odmówić przyjęcia protokołu?
Tak, inwestor ma prawo odmówić przyjęcia protokołu odbioru robót, ale taka możliwość występuje tylko w dwóch sytuacjach: gdy roboty budowlane nie zostały wykonane lub stwierdzono istotne wady, które uniemożliwiają korzystanie z budynku zgodnie z oczekiwaniami inwestora. Jeśli wady są nieistotne (np. wątpliwa jakość wykonania prac, ale sam budynek może być normalnie wykorzystywany), wówczas są to właśnie wady nieistotne (przynajmniej w rozumieniu protokołu) i nie stanowią podstawy do odmówienia przyjęcia. Wówczas sporządza się po prostu protokół robót z usterkami, a inwestor na podstawie tego protokołu może żądać wprowadzenia poprawek lub negocjować koszty. W przypadku braku polubownego rozwiązania sprawa trafia do sądu.
Czy protokół może zostać sporządzony bez obecności inwestora?
Jak najbardziej – jeśli inwestor został poinformowany o terminie odbioru, ale nie zjawił się na nim i nie powiadomił o powodach swojej absencji, wówczas wykonawca może sporządzić i podpisać protokół samodzielnie i staje się on ważnym dokumentem, na podstawie którego inwestor zostanie zobligowany do zapłacenia za wykonane prace budowlane. Jest to jednostronny protokół odbioru robót budowlanych. Jeśli jednak inwestor nie stawił się na odbiorze z ważnego powodu, wówczas wykonawca powinien wskazać drugi termin. Warto także pamiętać o tym, że strony wyszczególnione w umowie nie muszą się stawiać osobiście – wystarczy, że na miejscu pojawi się pełnomocnik z ważnym pełnomocnictwem. Wówczas to on może podpisać protokół.
Warto pamiętać, że w praktyce protokół odbioru robót budowlanych ma zabezpieczać interesy obu stron. Inwestor zyskuje możliwość dochodzenia swoich praw, jeśli jego zdaniem prace zostały wykonane w sposób niezgodny z umową lub uniemożliwiający normalne korzystanie z budynku, z kolei wykonawca na podstawie protokołu może domagać się zapłaty za wykonaną pracę. Protokół będzie także potrzebny do formalnego zakończenia budowy i zgłoszenia tego faktu właściwym organom.
