Działki na sprzedaż – wszystko co powinniśmy wiedzieć

Wybór i zakup działki pod budowę domu to bardzo odpowiedzialne zadanie, które w przyszłości będzie miało ogromny wpływ na wybór projektu, jak również koszty całej inwestycji. Dlatego też, przy zakupie działki należy dokładnie przeanalizować jej ukształtowanie, uzbrojenie, status prawny oraz inne czynniki, które pozwolą odpowiedzieć na pytanie, czy opłaca się kupić konkretną działkę i czy jej cena jest adekwatna do realnej wartości.

Wybór działki – pierwszy krok na drodze do budowy domu

Zakup działki budowlanej to w zasadzie pierwszy krok na drodze do zrealizowania marzeń o własnym domu. Biorąc pod uwagę, jak wiele zależy od działki, na tym etapie inwestora czeka wiele odpowiedzialnych zadań, w tym gruntowne przeanalizowanie rynku i wyselekcjonowanie tych działek, które faktycznie warto kupić. Liczy się także czas, ponieważ te najbardziej opłacalne parcele sprzedają się jak ciepłe bułeczki.

Istnieją dwie strategie szukania działki budowlanej. Pierwsza z nich to szukanie opłacalnej działki w korzystnej cenie i w dobrej lokalizacji. Po zakupie inwestor zapoznaje się ze szczegółową specyfiką danej parceli i pod tym kątem wybiera projekt domu. Jednak niektórzy inwestorzy mają bardzo skonkretyzowane oczekiwania względem wymarzonego domu i w pierwszej kolejności wybierają projekt, a dopiero potem działki, na której będzie go można zrealizować. To drugie rozwiązanie jest bardziej czasochłonne i znacznie utrudnia znalezienie dobrej działki, ale z drugiej strony, gdy to się uda, inwestor ma pewność, że na tej działce wybuduje swój wymarzony dom bez żadnych kompromisów.

Jaką działkę należy kupić pod budowę domu?

Przede wszystkim musi to być oczywiście działka budowlana, na której możliwa będzie budowa domu. Co z działkami rolnymi i leśnymi w niższych cenach? W teorii możliwa jest zmiana ich przeznaczenia, ale to proces bardzo czasochłonny i kosztowny, a inwestor nigdy nie ma gwarancji, że proces ten uda się zakończyć sukcesem. Nie warto zatem ryzykować i od razu szukać parceli budowlanej. Uzyskując wypis z rejestru gruntów w wydziale geodezji można sprawdzić rodzaj gruntu. Co więcej, takie informacje są dostępne także przez Internet, za sprawą Geoportalu.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?

Zakup dobrej działki budowlanej to prawdziwe wyzwanie. Musi ona spełniać określone wymogi, posiadać uzbrojenie i dostęp do drogi, wolną i niezadłużoną hipotekę, jak również dostęp do wielu udogodnień, na których zależy inwestorowi. Dana działka musi jeszcze posiadać określone warunki zabudowy, które pozwolą na budowę wymarzonego domu. Poniżej wyodrębniliśmy pięć kluczowych czynników, na który powinien zwrócić uwagę inwestor kupujący działkę budowlaną:

Ukształtowanie i granice działki

W pierwszej kolejności warto oczywiście sprawdzić w Geoportalu, jakie wymiary ma działka budowlana, jaki jest jej kształt, ile wynosi długość i szerokość. To bardzo ważne, ponieważ autorzy projektów domów zawsze informują o tym, jakie są minimalne wymiary działki potrzebne do wybudowania konkretnego domu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Już na tym etapie można zatem sprawdzić, czy wybrana działka pasuje pod kątem interesującego nas domu. Na miejscu warto także sprawdzić ukształtowanie terenu. Należy pamiętać, że działki położone na skarpie często sprawiają pewne trudności i zwykle oznaczają wyższe koszty budowy. Problemów mogą nastręczyć także działki położone u podnóża wzniesienia – tutaj zagrożeniem często są wody gruntowe, ale również spływające wody opadowe i roztopowe. Poza kwestiami czysto technicznymi, dobra działka powinna zaoferować spory kawałek miejsca pod piękny ogród.

Księga wieczysta

Sprawdzając księgę wieczystą możemy sprawdzić, czy hipoteka jest wolna od obciążeń, a także czy osoba sprzedająca jest faktycznym właścicielem i jedyną osobą posiadają prawa do dysponowania nieruchomością. W tym celu należy złożyć w Sądzie Rejonowym wniosek o wypis z księgi wieczystej. Aby to zrobić, należy znać numer księgi wieczystej. Najprościej jest poprosić właściciela działki o udostępnienie tego numeru. O ile nie ma on nic do ukrycia, bez przeszkód udostępni on numer. Niektórzy właściciele już w ogłoszeniu dostępnym w sieci umieszczają numer księgi wieczystej, ponieważ informacje w niej zawarte są ogólnodostępne.

Uzbrojenie działki

Najbardziej opłacalne są w pełni uzbrojone działki budowlane, które mają już dostęp do sieci elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej. W praktyce jednak inwestorzy często kupują działki nieuzbrojone. U dostawców mediów trzeba się upewnić, że doprowadzenie przyłączy do konkretnej działki jest możliwe. Najistotniejsze jest oczywiście przyłącze do sieci energetycznej, a także przyłącze wodne. Prawdziwym udogodnieniem jest przyłącze wodno-kanalizacyjne, dzięki któremu na działce nie trzeba będzie budować szamba lub przydomowej oczyszczalni. Jeśli dom ma być ogrzewany gazem, wówczas konieczne jest także przyłącze gazowe.

Status działki budowlanej

Przed zakupem działki budowlanej warto odwiedzić wydział architektoniczno-budowlany przy starostwie lub urzędzie miasta, aby wystąpić o wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie tego dokumentu można sprawdzić, jakie ograniczenia i warunki zabudowy obowiązują na danym terenie. Dokument może regulować rodzaj domów, ich wysokość, powierzchnię zabudowy, współczynnik powierzchni czynnej biologicznie oraz wiele innych kwestii. W dużej mierze MPZP ma zachować pewną spójność urbanistyczną.

Nie wszystkie działki budowlane są jednak objęte MPZP. Działki położone na wsi często nie są objęte tym dokumentem. W takich sytuacjach należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W dużej mierze posiada ona te same informacje, co wyrys i wypis z MPZP, tyle tylko, że na ten dokument trzeba będzie nieco poczekać. W takich sytuacjach dobrym rozwiązaniem będzie podpisanie z właścicielem działki umowy przedwstępnej.

Dostęp do drogi

Działka budowlana powinna mieć również dostęp do drogi publicznej. Ograniczy to problemów z obowiązkiem samodzielnego wykonania połączenia oraz z odśnieżaniem takiej drogi dojazdowej na posesję. Brak dostępu do drogi to wbrew pozorom spory problem, który może nastręczyć dodatkowych kosztów, sprawia, że nieruchomość jest mniej warta, a ponadto, zmniejsza funkcjonalność działki, zwłaszcza w okresie zimowym.

Udogodnienia w okolicy

Po sprawdzeniu powyższych kryteriów nadchodzi czas na to, aby sprawdzić, czy wybrana działka budowlana posiada w okolicy wszystko to, na czym zależy inwestorom. Chodzi oczywiście o takie miejsca, jak: szkoła, komisariat policji, straż pożarna, przystanek autobusowy, sklepy i stacja paliw oraz inne udogodnia. Tutaj ważne są indywidualne potrzeby inwestora. Przy dużej determinacji do zakupu działki budowlanej można także porozmawiać z sąsiadami, aby dowiedzieć się więcej o okolicy.

Jak kupić dobrą działkę pod budowę domu?

Zakup działki budowlanej to niewątpliwie bardzo odpowiedzialne zadanie, które w przyszłości będzie miało duży wpływ na zadowolenie domowników. Warto zatem skorzystać z pomocy fachowca, który pomoże w poszukiwaniach i w gruntowym sprawdzeniu działki budowalnej. W tym miejscu warto wspomnieć o tym, że kompleksowa budowa domu w wykonaniu firmy budowlanej New-House obejmuje także fachowe wsparcie już na etapie zakupu działki budowlanej. Pomagamy inwestorom sprawdzić, czy dawna parcela jest warta swojej ceny, szacujemy ewentualne zagrożenia oraz pomagamy w podjęciu ostatecznej decyzji.