Budowa domu w ostrej granicy działki – w jakich sytuacjach jest to możliwe?

Obowiązujące prawo budowlane bardzo dokładnie wyznacza odległości, jakie musimy zachować od granicy działki oraz od sąsiednich budynków podczas budowy domu. W przypadku małych działek konieczna może okazać się budowa domu w ostrej granicy działki. W tym artykule dowiesz się, jakie odległości obowiązują inwestora, a także, w jakich sytuacjach możliwe staje się wzniesienie domu w mniejszej odległości lub bezpośrednio na ostrej granicy działki.

Czym właściwie jest ostra granica działki?

Nasza działka budowlana może sąsiadować zarówno z innymi, zabudowanymi działkami, jak również z działkami niezabudowanymi. Ostra granica dotyczy działki zabudowanej. Mówiąc zatem o budowie domu przy lub w ostrej granicy mamy na myśli budowę domu w odległości mniejszej, niż regulują to przepisy prawa budowlanego. Do tych przepisów jeszcze dojdziemy. Taka budowa domu oznacza dodatkowe formalności, a ponadto, w wielu przypadkach może się okazać niemożliwa.

No dobrze, a w jakich sytuacjach zachodzi konieczność budowy domu w ostrej granicy działki? Najczęściej takie sytuacje zdarzają się w przypadku małych działek budowlanych, jak również działek wydzielonych wiele lat temu. Wówczas regulacje prawne nie były tak restrykcyjne, a nasz przyszły sąsiad miał prawo postawić dom niemal na granicy działki, co oznacza dodatkowe komplikacje po naszej stronie. W tym miejscu: https://new-house.com.pl/dzialki opisujemy różne kryteria, które warto wziąć pod uwagę przy zakupie działki budowlanej. Jeśli nasza nieruchomość sąsiaduje z innymi działkami zabudowanymi, warto zwrócić uwagę na usytuowanie budynków na sąsiednich działkach.

Jakie odstępy należy zachować od nieruchomości sąsiada?

W przypadku ścian z oknami lub drzwiami, wymagana odległość od granicy działki wynosi 4 metry, natomiast w przypadku ścian bez okien są to 3 metry. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza taką opcję, odległości można zmniejszyć do 1,5 metra. Kolejną kwestią są odległości od budynku sąsiada. W przypadku dwóch domów murowanych jest to odpowiednio 8 metrów dla ścian z oknami i 6 metrów dla ścian bez okien. W przypadku domu murowanego i drewnianego 12 i 9 metrów. Natomiast w przypadku dwóch domów drewnianych należy zachować odstępy 16 i 12 metrów.

Czasami z różnych przyczyn nie ma możliwości zachowania takich odstępów i konieczne staje się budowanie domu przy lub na ostrej granicy. Jest to możliwe wyłącznie po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a bardzo istotną rolę pełni tu zgoda ze strony sąsiada. Problemy z prawidłowym usytuowaniem domu często występują na małej i wąskiej działce budowlanej.

Kiedy możliwa jest budowa domu na ostrej granicy?

Mniejsze odstępy od granicy działki może dopuszczać miejscowy plan przestrzenny. Jeśli podział działek miał miejsce wiele lat temu, a wzniesione na tych terenach domy nie spełniają norm odległości (dawniej takie normy po prostu nie obowiązywały), wówczas, aby umożliwić budowę domu na wolnych działkach, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stosuje odstępstwo i dopuszcza budowę w mniejszej odległości. Jeśli nasza działka nie znajduje się w MPZP, wówczas, taką zgodę możemy otrzymać w decyzji o warunkach zabudowy. Po uzyskaniu zgody sąsiada, istnieje możliwość budowy domu na ostrej granicy, w taki sposób, aby budynki stykały się ze sobą ścianami. Często spotkamy się z taką zabudową na nieco starszych dzielnicach domów jednorodzinnych. W tym miejscu: https://new-house.com.pl/budowa-domu możesz dowiedzieć się wielu ciekawych kwestii związanych z kompleksową budową domu murowanego na problematycznych działkach.

Pozwolenie na budowę domu na granicy działki

Budowa domu wymaga oczywiście stosownego pozwolenie na budowę. Należy sporządzić kompletny projekt budowlany wraz z projektem zagospodarowania terenu, a następnie złożyć wniosek w urzędzie miasta lub urzędzie gminy wraz z niezbędnymi załącznikami. W tym artykule: https://new-house.com.pl/pozwolenie-na-budowe możesz dowiedzieć się więcej na temat tego, jakie formalności są wymagane podczas wnioskowania o pozwolenie na budowę domu. Jeśli interesuje nas budowa przy graniczy działki lub bezpośrednio na granicy, sposób postępowania nie różni się specjalnie od tradycyjnego wnioskowania, ale bardzo istotna będzie zgoda sąsiada.

Jeśli stawiamy budynek w odległości mniejszej, niż regulują to przepisy lub interesuje nas budowa w ostrej granicy działki, wówczas nasza inwestycja oddziałuje bezpośrednio na nieruchomość sąsiada, a co za tym idzie, potrzebna będzie je go zgoda. Sąsiad staje się bowiem stroną postępowania administracyjnego dotyczącego wydania pozwolenia na budowę domu. Jeśli sąsiad odwoła się od wydanego pozwolenia, wówczas budowa zostanie zablokowana, a sprawa trafi do wyższej instancji. W takiej sytuacji postępowanie może trwać latami. Dlatego też, w przypadku budowy domu w ostrej granicy działki pierwszym krokiem powinno być porozumienie się z sąsiadem w tej sprawie.