Rozbiórka budynku – kiedy zgłoszenie, kiedy pozwolenie?

Jeśli chcesz przeprowadzić rozbiórkę budynku mieszkalnego, garażu, budynku gospodarczego znajdującego się na posiadanym terenie lub innej budowli nie zawsze musisz uzyskać decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę. Ustawodawca dopuścił bowiem sytuacje, w których wystarczy samo zgłoszenie rozbiórki odpowiedniemu urzędów. W niniejszym artykule przeanalizujemy wszystkie możliwe sytuacje.

Rozbiórka bez formalności, czyli bez zgłoszenia i pozwolenia – czy to w ogóle możliwe?

Zgłoszenie rozbiórki oraz pozwolenie na rozbiórkę nie jest wymagane, jeśli dotyczy obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę niewymagane było pozwolenie. Jednak nie mogą one polegać ochronie jako zabytki. Jeśli inwestor nie ma pewności czy nie ma do czynienia z zabytkiem może to sprawdzić u lokalnego konserwatora zabytków lub w urzędzie, w którym składa się zgłoszenie o rozbiórce.

Co robić w sytuacji zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia?

W sytuacji, gdy obiekt przeznaczony do rozbiórki bezpośrednio zagraża bezpieczeństwu ludzi lub mienia można przystąpić do prac zabezpieczających i rozbiórkowych przed dokonaniem zgłoszenia o rozbiórce, lub uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę. Należy jednak pamiętać, że taka sytuacja nie zwalnia inwestora z bezzwłocznego załatwienia formalności urzędowych związanych z rozbiórką nieruchomości.

Zgłoszenie rozbiórki krok po kroku

Rozbiórki na podstawie zgłoszenia możesz dokonać w przypadku, gdy:

• wysokość budynku nie przekracza 8 metrów i nie stoi on (licząc od granicy działki) w odległości nie mniejszej niż połowa jego wysokości,
• dodatkowo budynek nie może być wpisany do rejestru zabytków ani podlegać ochronie konserwatorskiej.

W każdym innym przypadku konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę. Zgłoszenie rozbiórki należy złożyć do urzędu miasta na prawach powiatu lub starostwa.

Jakie dokumenty należy złożyć w przypadku zgłoszenia rozbiórki?

• Oryginał zgłoszenia zamiaru rozbiórki obiektu budowlanego, w którym określamy rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót.
• Oryginał oświadczenia o tym, że mamy prawo do dysponowania nieruchomością, której rozbiórkę planujemy.

• Oryginał informacji uzupełniającej do oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dołącza się ją w przypadku, gdy informacje dotyczące inwestorów lub pełnomocników (jeśli jest ich kilku) nie zmieściły się w zgłoszeniu.

• Oryginał lub uwierzytelniona kopia dokumentacji strzałowej w przypadku, jeśli rozbiórka ma być przeprowadzana metodą wybuchową.
• Oryginał lub uwierzytelniona kopia pełnomocnictwa – jeśli inwestora reprezentuje pełnomocnik.
• Oryginał lub uwierzytelniona kopia dowodu wniesienia opłaty skarbowej za przedstawiane pełnomocnictwo – do wglądu – jeśli inwestora reprezentuje pełnomocnik.

Po złożeniu zgłoszenia o zamiarze rozbiórki budynku urząd sprawdzi jego poprawność oraz kompletność i w przypadku braków wezwie inwestora do jego uzupełnienia w określonym terminie. Dodatkowo mając na względzie bezpieczeństwo ludzi lub mienia urząd może poprosić o przedstawienie danych o obiekcie budowlanym, lub metodach prowadzenia planowanych prac rozbiórkowych. Organ ma 21 dni od daty złożenia kompletnego zgłoszenia na wniesienie sprzeciwu na wykonanie rozbiórki, jeśli takiego sprzeciwu nie wniesie, można działać. Zastosowanie ma tutaj bowiem zasada milczącej zgody.

Należy jednak pamiętać, że organ może nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, jeśli może ona wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz stanu środowiska naturalnego. Może się tak stać również, jeśli zdaniem urzędu działanie wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką. W obu przypadkach obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę nakładany jest w decyzji o sprzeciwie.

W sytuacji, gdy nie zgadzamy się ze sprzeciwem wydanym przed urząd, możemy odwołać się w ciągu 14 dni. Odwołania do zgłoszeń składanych do starostów i prezydentów miast rozpatruje wojewoda, natomiast odwołania do zgłoszeń składanych do wojewodów rozpatruje Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, jednakże odwołanie należy złożyć za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.

Pozwolenie na rozbiórkę krok po kroku

Decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę wymagają wszystkie budynki wpisane do rejestru zabytków oraz budynki jednorodzinne, wielorodzinne i komercyjne, na których budowę konieczne uzyskanie urzędowego pozwolenie, mają 8 metrów wysokości lub więcej i stoją zbyt blisko granicy działki. Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę należy złożyć do starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu.

Pozwolenie na rozbiórkę budynku wpisanego do rejestru zabytków może zostać wydane dopiero po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu obiektu z rejestru zabytków. W przypadku obiektów ujętych jedynie w gminnej ewidencji zabytków pozwolenie na rozbiórkę może być wydane przez organ administracji architektniczno – budowlanej, czyli w praktyce starostę lub prezydenta miasta w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, który jest zobowiązany zająć stanowisko w ciągu 30 dni od doręczenia wniosku o pozwolenie na rozbiórkę. Jeśli w tym czasie nie zajmie stanowiska, uznaje się, że nie ma on zastrzeżeń do wniosku.

Jakie dokumenty należy złożyć w przypadku pozwolenia na rozbiórkę?  

• Oryginał wniosku o pozwolenie na rozbiórkę.
• Oryginał zgody właściciela obiektu.
• Oryginał lub kopia szkicu usytuowania obiektu budowlanego.
• Oryginał lub kopia opisu zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych.
• Oryginał lub kopia opisu sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia.
• Oryginał lub uwierzytelniona kopia pozwolenia na wykonywanie robót budowlanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Dołącza się je wyłącznie w przypadku robót budowlanych prowadzonych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

• Oryginał lub uwierzytelniona kopia decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu danego obiektu budowlanego z rejestru zabytków. Dołącza się ją wyłącznie w przypadku rozbiórki obiektu wpisanego do rejestru zabytków.
• Oryginał lub uwierzytelniona kopia dokumentacji strzałowej – w przypadku, gdy planowana rozbiórka ma się odbyć z wykorzystaniem metody wybuchowej.
• Oryginał lub uwierzytelniona kopia decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych. Dołącza się ją w przypadku przedsięwzięć, które zawsze lub potencjalnie wpływają na środowisko naturalne.
• Oryginał projektu rozbiórki obiektu - w zależności od potrzeb. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może żądać przedstawienia danych o obiekcie budowlanym lub dotyczących prowadzenia robót rozbiórkowych (ze względu na bezpieczeństwo ludzi i mienia).
• Oryginał informacji uzupełniającej do wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dołącza się ją w przypadku, gdy informacje dotyczące inwestorów lub pełnomocników (jeśli jest ich kilku) nie zmieściły się we wniosku.
• Oryginał, kopia lub kopia uwierzytelniona dowodu uiszczenia opłaty skarbowej – jeśli zachodzi konieczność jej uiszczenia.
• Oryginał lub uwierzytelniona kopia pełnomocnictwa.

Po zarejestrowaniu wniosek zostaje poddany weryfikacji formalnej i jeśli stwierdzone zostaną braki, wnioskodawca zostanie wezwany do ich usunięcia w terminie nie krótszym niż 7 dni. Jeśli inwestora nie usunie braków we wskazanym terminie, wniosek pozostanie bez rozpoznania. W przypadku, jeśli inwestor nie uiścił opłat i kosztów postępowania, które powinny zostać zapłacone z góry, organ administracji publicznej prowadzący postępowanie wyznaczy termin uzupełnienie tych należności – nie krótszy niż 7 i nie dłuższy niż 14 dni. Jeśli w tym terminie należności nie zostaną uiszczone, wniosek ulegnie zwrotowi.

Jeśli wniosek o pozwolenie na rozbiórkę jest kompletny i pozbawiony braków formalnych organ ustala strony postępowania administracyjnego, którymi oprócz wnioskodawcy są właściciele, użytkownicy wieczyści, zarządcy nieruchomości, które znajdują się na obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Warto wiedzieć, że stroną w takim postępowaniu mogą być również organizacje ekologiczne, które wyrażą chęć udziału. Do wszystkich zainteresowanych stron wysyłane jest zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego i mają one prawo do czynnego udziału w każdym etapie postępowania, jak również wypowiadania się o materiałach i dowodach przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.

W kolejnym kroku organ sprawdza wniosek pod kątem merytorycznym i jeśli zauważy naruszenia wymagań, nakłada obowiązek usunięcia nieprawidłowości w określonym terminie. Jeśli nieprawidłowości nie zostaną usunięte, wydawana jest decyzja o odmowie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę.

Jeśli natomiast po zebraniu dokumentów i ich weryfikacji zostaje wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę, zostaje ona zarejestrowana w rejestrze decyzji pozwoleń na budowę/rozbiórkę. Jeśli nie nastąpiły odwołania od wydanej decyzji, staje się ona ostateczna po 14 dniach od daty jej doręczenia wszystkim stronom postępowania. Co ważne decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę wygasa, jeśli nie została ona rozpoczęta w okresie 3 lat od dnia, gdy decyzja stała się ostateczna lub też, gdy prace rozbiórkowe zostały przerwane na okres dłuższy niż 3 lata.

Dodatkowo organ wydający decyzję może w jej treści określić:

• szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót rozbiórkowych,
• czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,
• termin rozbiórki obiektów tymczasowych,
• szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie.

A jeśli mamy do czynienia z pracami rozbiórkowymi o wysokim stopniu zaawansowania i skomplikowania organ może nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego.

W sytuacji, jeśli organ nie wyda decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku, organ stopnia wyższego jest zobowiązany wymierzyć mu karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Zasada ta nie ma zastosowania, jeśli pozwolenie na rozbiórkę dotyczy przedsięwzięcia, które podlega ocenie oddziaływania na środowisko naturalne. Dodatkowo do terminu 65 dni nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony, albo z przyczyn niezależnych od organu.

Odwołanie od wydanej decyzji pozwolenia na rozbiórkę lub decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę składa się za pośrednictwem organu, który takową decyzję wydał w terminie 14 dni od daty jej doręczenia. Co ważne odwołanie może złożyć nie tylko inwestor, ale również każda ze stron, jeśli jest z niej niezadowolona lub się z nią nie zgadza. Postępowania odwoławcze prowadzi zawsze organ architektoniczno-budowlany wyższej instancji.