Budowa domu pod klucz

Na budowę domu pod klucz skład się wiele różnorodnych formalności oraz powtarzalne etapy. New-House to firma budująca domy jednorodzinne od ponad 25 lat, dzięki czemu ma nie tylko niezbędną wiedzę fachową, ale również doświadczenie, które pozwala całe przedsięwzięcie dość dokładnie zaplanować w czasie. To duże ułatwienie dla inwestorów, dla których budowa domu jest najczęściej zupełnie nowym wyzwaniem, które może onieśmielać i powodować niepotrzebny stres. Współpraca z renomowanym partnerem, który zajmuje się budową od przysłowiowego A do Z to doskonałe rozwiązanie pozwalające zachować spokój bez względu na okoliczności, z jakimi przyjdzie się zmierzyć przyszłemu właścicielowi nieruchomości.

Kompleksowa budowa domu pod klucz zajmuje z reguły około 14-15 miesięcy. A jeśli mamy do czynienia z nieruchomością powyżej 200 m² proces ten wydłuża się o mniej więcej 3 miesiące. Jeśli już wiemy, z jakim czasem powinniśmy się liczyć, planując stworzenie własnych czterech ścian, zasadnym jest analiza wszystkich etapów, jakie muszą zaistnieć, zanim będziemy się mogli wprowadzić?

Zakup działki budowlanej

Wszystkie za i przeciw zostały przeanalizowane, decyzja została podjęta – budujemy dom! Jednak zanim przystąpimy do zmiany naszych marzeń w rzeczywistość, musimy mieć gdzie to zrobić. Nasza nieruchomość potrzebuje odpowiedniego miejsca. Zastanówmy się, na jakie aspekty rozważanego terenu należy zwrócić uwagę, rozważając zakup działki pod budowę domu?

• Lokalizacja działki

Ważne jest, aby działka znajdowała się odpowiednio blisko od interesującej nas infrastruktury usprawniającej codzienne funkcjonowanie np. przystanków komunikacyjnych, obiektów handlowych, oświatowych czy rekreacyjnych.

• Wielkość i kształt działki

Optymalna powierzchnia działki przeznaczonej pod budowę domu jednorodzinnego powinna wynosić około 1000 m² i być w kształcie kwadratu lub prostokąta. Na takim terenie będziemy mogli z powodzeniem zastosować praktycznie każdy z gotowych projektów domów, co pozwoli wygenerować znaczne oszczędności już na starcie.

• Dostęp do mediów

Jasne jest, że działki uzbrojone są droższe o tych, które takich udogodnień nie posiadają. Jednak często okazuje się, że zakup działki nieuzbrojonej to tylko pozorna oszczędność. Dlaczego? Ponieważ wykonanie przyłączy jest czasochłonne od strony administracyjnej i kosztowne od strony technicznej. Osobną kwestią jest sprawdzenie przed podpisaniem umowy czy doprowadzenie takich mediów do wybranego terenu w ogóle jest możliwe?

• Dojazd do działki

Obowiązujące przepisy prawa stanowią, że każda działka budowlana musi mieć zapewnioną drogę dojazdową o określonej szerokości. W idealnym świecie powinna być to droga publiczna – wtedy mamy problem z głowy. Gorzej jest, jeśli takiej drogi nie ma, ponieważ w takiej sytuacji konieczne jest ustanawianie służebności „drogi koniecznej” przez właścicieli sąsiednich działek. A jak wiadomo, sąsiedzi są różni, więc i sprawa może potoczyć się różnie.

• Zagadnienia prawne i administracyjne związane z działką

Zanim kupimy konkretny teren, należy w miejscowym starostwie pobrać jego wypis z rejestru gruntów i mapę. Te dokumenty odpowiedzą nam na pytania o realnego właściciela działki, numer jej księgi wieczystej, powierzchnię, klasę gruntu, przeznaczenie czy ewentualne obciążenia hipoteką. Warto również sprawdzić, czy nieruchomość wchodzi w Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), z którego dowiemy się jakie parametry musi spełniać nasz przyszły dom i czy w ogóle zmieści się na działce? Jeśli zaś teren nie wchodzi w skład MPZP, to możemy wystąpić (nawet nie będąc właścicielem) o Warunki Zabudowy. Warto to zrobić, aby uniknąć kosztownej pomyłki w postaci działki, na której budowanie domu będzie niemożliwe.

• Cena działki

To ile będziemy musieli zapłacić za działkę, zależy od tego, gdzie zdecydujemy się ją zakupić, jaka będzie jej powierzchnia, uzbrojenie czy stan prawny. Działki na terenach wiejskich lub podmiejskich zawsze będą tańsze niż te usytuowane w mieście. Należy mieć tego świadomość już na etapie planowania zakupu terenu.

Zakup projektu budowlanego

Dla wielu inwestorów jest to najtrudniejszy etap w tracie całej inwestycji. Trzeba bowiem zdecydować nie tylko o stylistyce nieruchomości, wielkości domu czy rozmieszczeniu poszczególnych pomieszczeń. Należy także podjąć decyzję czy zlecamy wykonanie projektu na indywidualne zamówienie, czy kupujemy gotowe rozwiązanie. Od tego w głównej mierze zależy ilość czasu, jaką zajmie nam uzyskanie projektu budowlanego? 

Kompletną dokumentację gotowego projektu domu kupionego w Internecie otrzymamy w mniej więcej tydzień. Projekt przygotowywany przez architekta będzie tworzony co najmniej kilka miesięcy i będzie wymagał dużego zaangażowania od inwestora. Będzie on też wielokrotnie droższy niż zakup gotowego rozwiązania, które na etapie adaptacji do posiadanego terenu również możemy nieznacznie zmodyfikować. Warto także wiedzieć, że działki o nietypowych kształtach, umiejscowieniu, ze znacznymi spadkami najczęściej wymagają stworzenia indywidualnego projektu domu.

Uzyskanie pozwolenia na budowę

Jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obejmuje posiadaną przez inwestora działkę, to mając w ręku gotowy projekt nieruchomości, można właściwie od razu wystąpić o pozwolenie na budowę. Na jego wydanie czeka się około dwóch miesięcy plus dwa tygodnie na uprawomocnienie decyzji. W przypadku gdy mamy do czynienia z terenem, który nie wchodzi w skład MPZP, musimy wystąpić o Warunki Zabudowy. Oczekiwanie na nie w praktyce zajmuje od około 3 miesięcy do nawet pół roku.

Uzbrojenie działki, czyli wykonanie przyłączy budowlanych

Jeśli decydujemy się na zakup działki wcześniej uzbrojonej, to ten etap praktycznie nie będzie nas dotyczyć. Jeśli jednak kupiliśmy działkę tańszą (o około 15-30%), ale nieuzbrojoną to z pewnością musimy uzbroić się w czas i środki finansowe, aby sfinalizować podłączenie mediów we własnym zakresie.

Teren powinien zostać wyposażony w cztery podstawowe przyłącza: elektryczne, gazowe, wodne oraz kanalizacyjne. Współcześnie coraz częściej na tym etapie tworzy się także inne rodzaje przyłączy tj. telewizyjne, światłowodowe czy te związane z późniejszym monitoringiem nieruchomości.

Co do zasady w przypadku podstawowych przyłączy do granicy działki wykonuje je przedsiębiorstwo, które docelowo będzie dostarczać nam media, a od granicy działki do nieruchomości inwestor musi je wykonać we własnym zakresie. Formalności związane z załatwieniem przyłączy są czasochłonne i pochłaniają znaczne środki finansowe, na co inwestor musi być przygotowany. Decydując się na współpracę z New-House inwestor może liczyć na pomoc w działaniach administracyjnych, dzięki czemu oszczędza swój czas. Oczywiście zajmujemy się także fizycznym wykonaniem przyłączy na działce.

Właściwe prace budowlane

Gdy inwestor ma już pozwolenie na budowę (lub warunki zabudowy) a działka wyposażona jest w podstawowe przyłącza budowlane, można przystąpić do właściwej budowy domu.

1. Stan surowy z dachem
Budowa domów jednorodzinnych zawsze rozpoczyna się od doprowadzenia nieruchomości do stanu surowego. Oznacza on, że dom posiada ściany oraz komin, strop, więźbę dachową oraz pokrycie dachowe. Nieruchomość po zakończeniu tego etapu ma także schody wewnętrzne, okna oraz drzwi zewnętrzne. Wnętrza nie są wykończone, ale budynek jest doskonale zabezpieczony przed działaniem niekorzystnych warunków atmosferycznych.

2. Stan deweloperski
Prace deweloperskie wykonywane podczas kompleksowej budowy domów najczęściej obejmują wykonanie wszystkich instalacji wewnątrz budynku a ściany oraz podłogi są przygotowane do wykończenia. Dom jest także ocieplony i posiada elewację. Warto jednak dodać, że nie ma sztywnej definicji, tego, co obejmuje doprowadzenie nieruchomości do stanu deweloperskiego, więc zakres powyższych prac w konkretnym przypadku może się różnić od tych wymienionych wyżej.

3. Stan „pod klucz”
Po zakończeniu tego etapu nieruchomość jest w pełni funkcjonalna i de facto po dokonaniu odbioru inwestor może się do niej wprowadzić.
Budowanie domów pod klucz przez New-House najczęściej obejmuje:
o położenie gładzi i malowanie ścian,
o wykonanie glazury i terakoty,
o wykończenie podłóg,
o montaż drzwi wewnętrznych,
o wykonanie parapetów wewnętrznych,
o „biały montaż” w łazienkach i toaletach,
o montaż osprzętu elektrycznego,
o przygotowanie kotłowni,

Każdy z powyższych etapów prac budowlanych (stan surowy, deweloperski, „pod klucz”)  zajmuje około 3 miesiące, jeśli mamy do czynienia z domem o powierzchni nie przekraczającej 200 m². Jeśli zaś budynek jest większy, to na każdy z tych etapów trzeba przeznaczyć 4 miesiące i więcej. 

Zagospodarowanie terenu wokół domu

Dzięki właściwemu zagospodarowaniu terenu nieruchomość staje się spójna z otoczeniem i nabiera klasy. Prace te obejmują najczęściej wykonanie schodów zewnętrznych, podjazdów, ścieżek, ogrodzenia oraz tarasów i zajmują nie więcej niż 1 miesiąc.

Odbiór budynku

Aby inwestor mógł zamieszkać w swoim nowo wybudowanym domu, musi najpierw zadbać o jego odbiór. Można o niego wystąpić w momencie, gdy realizowane są prace mające na celu doprowadzić dom pod klucz. To rozsądne posunięcie, ponieważ skompletowanie dokumentacji niezbędnej do odbioru jest czasochłonne i warto się do tego dobrze przygotować.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, którego poinformowaliśmy o zakończeniu prac ma 21 dni na skierowanie do budynku kontroli, której celem jest sprawdzenie zgodności nieruchomości z zatwierdzonym projektem budowlanym. Co ważne o takich odwiedzinach inwestor musi zostać uprzednio powiadomiony. Jeśli kontroler nie stwierdzi uchybień, otrzymujemy zgodę na użytkowanie i zamieszkanie domu. Jeśli zaś kontrola wykaże jakieś nieścisłości, inwestor może dostać karę i nakaz wprowadzenia poprawek. Do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie nie można zamieszkać w nieruchomości pod groźbą kary pieniężnej.

Podsumowanie

Jak pokazuje niniejszy artykuł, budowa domu pod klucz obejmuje wiele etapów, które wymagają uwagi inwestora. Na szczęście współpraca z doświadczoną firmą budowlaną taką jak New-House pozwala sprawnie przejść każdy z nich, ponieważ oprócz kompleksowej realizacji prac budowlanych możemy w imieniu inwestora zająć się także działaniami administracyjnymi. A to realnie oszczędza jego czas a często i pieniądze.

Rozglądasz się za domem swoich marzeń? Odwiedź naszą wyszukiwarkę projektów i znajdź nieruchomość, która spełni Twoje wymagania. A koszt budowy domu sprawdzisz w naszym autorskim kalkulatorze. Zapraszamy!