Proces budowy domu

Budowa domu to czasochłonne wyzwanie, które inwestorzy podejmują najczęściej jeden raz w trakcie swojego życia. Składają się na nie różnorodne czynności, które trzeba zaplanować i przeprowadzić. Można je wykonać zarówno samodzielnie, jak i z pomocą doświadczonego wykonawcy. Kompleksowy wykonawca taki jak New-House jest w stanie przejąć na siebie dużą ilość zagadnień i formalności przy budowie domu. Z doświadczenia wiemy, że to znacznie obniża poziom stresu związany z prowadzoną inwestycją oraz czas, jaki inwestor musiałby przeznaczyć na osobiste ogarnięcie każdego z etapów składających się na budowę wymarzonego domu. Potwierdza to grono naszych zadowolonych klientów, którzy w tej chwili nie wyobrażają sobie budowy bez tego typu pomocy.
Jednak zanim spakujesz swój dobytek i wprowadzisz się do nowej nieruchomości, poznaj poszczególne etapy budowy domów.

Wybór i zakup działki budowlanej

To niezwykle ważny i często bardzo czasochłonny krok. Inwestorzy decydujący się na budowę własnego domu tworzą go przecież na wiele lat, a często również pokoleń co oznacza, że lokalizacja powinna być najlepsza z możliwych. Jednak otoczenie to tylko jedna ze zmiennych, na jakie powinieneś zwrócić uwagę, poszukując działki dla siebie. Zatem o co jeszcze powinieneś zadbać?

1. Stan prawny działki
Przed podpisaniem umowy zakupu działki sprawdź jej stan prawny. Zrobisz to w miejscowym starostwie powiatowym (wydział geodezji). W taki sposób poznasz nie tylko realnego właściciela działki, numer księgi wieczystej oraz jej powierzchnię, ale dowiesz się także czy teren nie jest w jakiś sposób obciążony np. hipoteką.

2. Możliwa zabudowa
Na pytanie, jaka zabudowa będzie możliwa na wybranym przez Ciebie terenie, odpowie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, lub jeśli takowy dla działki nie istnieje, to musisz wystąpić z wnioskiem o określenie właściwych Warunków Zabudowy. Bez tego nie będziesz wiedzieć, czy i co możesz wybudować na swojej działce?

3. Lokalizacja terenu działki
Aby ułatwić codzienne funkcjonowanie mieszkańcom domu szukaj działki, która znajduje się w rozsądnej odległości od istniejącej infrastruktury komunikacyjnej, handlowej, zdrowotnej i oświatowej. Działka na kompletnym odludziu może być kuszącą propozycją, jednak warto pamiętać, że w takiej sytuacji zawsze będziesz potrzebować własnego pojazdu lub pomocy innych. 

4. Wielkość i kształt działki
Od rozległości zakupionego terenu zależeć będzie to, jak duży dom docelowo wybudujesz i jak duży ogród będziesz mógł wygospodarować.  Co do zasady działka nie powinna mieć mniej niż 700 metrów kwadratowych, a najlepiej, aby miała około 1000 metrów kwadratowych. Jeśli zaś chodzi o kształt, to optymalne są działki w kształcie kwadratu lub prostokąta, których szerokość jest większa niż 16 metrów. Taka posesja daje duże możliwości, jeśli chodzi o gotowe projekty domów i ich praktyczne wykorzystanie. Jeśli działka ma nietypowy kształt lub lokalizację (np. na skarpie), to najczęściej wiąże się to z wykonaniem projektu domu na zamówienie. Niestety, choć w takim przypadku efekt może być spektakularny, to na wstępie musisz się przygotować na większe koszty i dłuższy czas oczekiwania na projekt. Coś za coś.

5. Uzbrojenie terenu
Najkorzystniej dla inwestora jest, gdy wybrana przez niego działka jest uzbrojona. Oszczędza to nie tylko czas, ale i spore koszty. Jeśli jednak chcesz zakupić teren nieuzbrojony, to sprawdź, czy w praktyce będzie w ogóle możliwe doprowadzenie do niego przyłączy interesujących Cię mediów?

6. Dojazd do działki
Idealną sytuacją jest ta, kiedy działka ma dostęp drogi publicznej. Jeśli tak nie jest, należy dochodzić do porozumienia z właścicielami sąsiednich nieruchomości, którzy powinni ustanowić na rzecz inwestora służebność tak zwanej drogi koniecznej. Niestety w praktyce oznacza to zdanie się na ich dobrą wolę, co wcale nie musi zakończyć się po myśli inwestora. Należy mieć tego świadomość już na etapie wyboru odpowiedniego terenu pod budowę domu.

Warto w tym miejscu dodać, że inwestorzy decydujący się na współpracę z New-House mogą liczyć na pomoc w wyborze działki budowlanej oraz niezbędnej dokumentacji z nią związanej.

Wybór i zakup projektu domu

Projekty domów to bez wątpienia temat rzeka i najważniejszy z elementów procesu budowy. Wybrany styl architektoniczny, estetyka, wielkość oraz rozkład pomieszczeń będą nam towarzyszyć przez wiele lat, dlatego należy wybierać rozważnie i z rozmysłem biorąc pod uwagę zarówno aktualną sytuację rodzinną, jak i jej możliwe zmiany w przyszłości.
Jeśli chodzi zakup projektu budowlanego to mamy do wyboru dwie drogi: zakup gotowego rozwiązania lub projekt wykonany na indywidualne zamówienie inwestora. Gotowe projekty są dostępne praktycznie od ręki i są znacznie tańsze. Ich ogromny wybór znajdziesz w sieci. Wszystkie plany domów dostępne w wyszukiwarce domów na naszej stronie internetowej oprócz drobiazgowych planów architektonicznych i efektownych wizualizacji posiadają również harmonogram budowy oraz aktualny kosztorys dzięki, któremu od razu dowiesz się, na jakiego rzędu koszty musisz być przygotowany. Warto również wiedzieć, że projekty domów z kosztorysem można z powodzeniem wykorzystać, starając się o finansowanie kredytem hipotecznym.

Dobrym sposobem na sprawdzenie kosztu poszczególnych etapów budowy domu jest też skorzystanie z kalkulatora budowy domu dostępnego na naszej stronie www.

Oczywiście, jeśli dysponujesz odpowiednią ilością środków i czasu na współpracę z architektem możesz pokusić się o wykonanie projektu na indywidualne zamówienie. Zaletą tego rozwiązania jest niewątpliwie możliwość praktycznego wykorzystania wszystkich pomysłów inwestora oraz uwzględnienie w nieruchomości potrzeb każdego z mieszkańców. Indywidualnego projektu domu wymagają także działki o nietypowym kształcie i położeniu np. skarpa, jak i nieruchomości większe niż 200 metrów kwadratowych.

Uzyskanie pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę jest absolutnie konieczne, aby rozpocząć prace i przeprowadzić budowę domu krok po kroku.  W praktyce jest to decyzja administracyjna, którą wydaje bezpłatnie – zależnie od statusu miasta – starostwo powiatowe lub urząd miasta.

Do wniosku o pozwolenie na budowę załącza się różnorodne dokumenty tj.:
• mapa do celów projektowych,
• plan zagospodarowania działki sporządzony przez architekta,
• umowy o przyłącza budowlane (wodne, elektryczne, kanalizacyjne, gazowe) podpisane z odpowiednimi operatorami,

Jeśli nasza działka wchodzi w skład gruntów objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, rozpatrzenie wniosku powinno zająć nie więcej niż 65 dni. Jednak warto mieć świadomość, że okres ten może ulec wydłużeniu. Rozpoczęcie właściwych prac budowlanych musi nastąpić nie później jak trzy lata od wydania pozwolenia na budowę.

Jeśli zaś mamy do czynienia z sytuacją, że nasza działka budowlana nie wchodzi w skład Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, to nie pozostaje nam nic innego jak wystąpienie z wnioskiem o określenie możliwych Warunków Zabudowy na naszym terenie. Co ciekawe – o Warunki Zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel działki, ale także osoba, która planuje jej zakup, aby dowiedzieć się, czy budowa będzie możliwa, a jeśli tak to na jakich zasadach. To znacznie ułatwia podjęcie ostatecznej decyzji o zakupie posesji.

Wykonanie przyłączy budowlanych

Ten krok jest konieczny do wykonania tylko w przypadku kiedy mamy do czynienia z działką nieuzbrojoną. Obejmująca go procedura dokumentacyjna jest czasochłonna i może zająć nawet pół roku. Dlatego niezwykle ważne jest, aby rozpocząć ją w chwili uzyskania pozwolenia na budowę, by niepotrzebnie nie przedłużać całego procesu inwestycyjnego. Działka powinna docelowo zostać uzbrojona zarówno w cztery główne przyłącza budowlane – prąd, gaz, woda i kanalizacja, jak i przyłącza dodatkowe – monitoring, telewizja, światłowód. Po załatwieniu formalności i podpisaniu umów z dostępnymi na naszym terenie dostawcami mediów możemy przystąpić do prac przyłączeniowych na terenie działki. Do granicy terenu przyłącza wykonuje dany operator, a wykonanie przyłączeń na posesji leży w gestii inwestora.

Budowa do stanu surowego z dachem

To pierwszy etap prac prowadzonych bezpośrednio na placu budowy. To także etap, który powoduje dużą ekscytację u inwestorów, ponieważ to, co wcześniej było wyłącznie na papierze oraz w sferze marzeń zaczyna przybierać realne kształty.

Nieruchomość w stanie surowym zamkniętym ma:
• fundamenty,
• chude posadzki,
• ściany zewnętrzne, parteru i działowe,
• okna,
• rolety zewnętrzne – jeśli są przewidziane w projekcie,
• drzwi zewnętrzne,
• bramę garażową – jeśli projekt przewiduje garaż w bryle domu,
• strop nad parterem,
• więźbę dachową,
• komin,
• pokrycie dachu.

Jak widać, z tego miejsca jest jeszcze daleko do tego, aby się wprowadzić, jednak obiekt jest już zabezpieczony na wypadek silnych opadów deszczu, śniegu lub innych niekorzystnych warunków atmosferycznych. Ma to szczególnie duże znaczenie, jeśli założona kolejność budowy domu wymaga przerwy np. na okres szczególnie mroźnej zimy.

W przypadku zlecenia budowy firmie New-House doprowadzenie nieruchomości do stanu surowego zamkniętego zajmuje przeciętnie 3 miesiące. Termin ten może ulec wydłużeniu do 4 miesięcy w przypadku budynków o powierzchni przekraczającej 200 metrów kwadratowych.

Budowa do stanu deweloperskiego

Dom w stanie deweloperskim mamy, gdy nieruchomość nie jest jeszcze wykończona, jednakże zakończone zostały wszystkie prace związane z doprowadzeniem niezbędnych mediów. W przypadku New-House w zakres prac prowadzących do stanu deweloperskiego wchodzi:
• wykonanie instalacji centralnego ogrzewania,
• doprowadzenie ciepłej oraz zimnej wody,
• wykonanie instalacji elektrycznej,
• montaż okien, parapetów, drzwi zewnętrznych, bramy garażowej,
• wykonanie szlichtów cementowych wyposażonych w izolacje zapobiegające wilgoci oraz izolacje termiczne,
• montaż płyt kartonowo-gipsowych,
• wykonanie tynków wewnętrznych oraz zewnętrznych,
• wykonanie ocieplenia dachu oraz bryły budynku,
• wykonanie odpowiedniego rodzaju elewacji,
• wykonanie balkonów.

W New-House prace deweloperskie zajmują nam około 3 miesiące (w przypadku nieruchomości o powierzchni do 200 metrów kwadratowych).

Budowa do stanu pod klucz

Po zakończeniu tego etapu prac (trwających od 2 do 3 miesięcy) dom jest gotowy do zamieszkania przez inwestora oraz jego bliskich.

Kompleksowe działania wykonywane na zakończenie budowy obejmują najczęściej: 
• prace związane z wykonaniem podłóg (parkiety, panele, glazura, terakota, wykładziny),
• tynki we wnętrzach oraz malowanie ścian i sufitów,
• „biały montaż” w łazienkach i toaletach,
• wykonanie kotłowni – jeśli takową przewiduje wybrany rodzaj ogrzewania,
• wykończenie stolarki i podbitki dachowej,
• montaż wskazanych urządzeń dużego i mniejszego AGD.

Zagospodarowanie przyległego terenu

Aby dom zyskał pełną funkcjonalność i estetykę, konieczne jest również zagospodarowanie pozostałego terenu działki. Dzięki podjazdom, ścieżkom, schodom, ogrodzeniu oraz tarasom korzystanie z nieruchomości jest nie tylko wygodne, ale i bezpieczne. Prace związane z aranżacją przestrzeni zajmują nam z reguły około 1 miesiąca.

Odbiór budynku

Aby móc bez przeszkód zamieszkać w nowym domu należy jeszcze go odebrać. By można dokonać rzeczonego odbioru, trzeba przeprowadzić inwentaryzację działki zgodną z planem jej zagospodarowania. Procedura ta uwzględnia prace wykonane. O zakończeniu prac informuje się również Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, przekazując mu jednocześnie kompletną dokumentację, w skład której wchodzi między innymi:
• oryginał dziennika budowy zawierający wpis o zakończeniu prac budowlanych,
• oświadczenie, w którym kierownik budowy potwierdza zgodność wykonania nieruchomości zarówno z zatwierdzonym projektem, sztuką budowlaną, jak i obowiązującymi w Polsce przepisami prawa,
• umowy podpisane z dostawcami mediów lub protokoły odbioru wszystkich wykonanych na terenie działki przyłączy,
• jeśli w budynku wykonano instalację gazową, to należy załączyć także protokół jej odbioru,
• protokół odbioru pionów wentylacyjnych,
• protokół odbioru kominiarskiego,
• dokument, który informuje o wykonaniu pomiarów powierzchni użytkowej obiektu zgodnie z rozporządzeniem MTiGM z dnia 25 kwietnia 2012 roku, podpisany przez kierownika budowy,
• jeśli podczas prac budowlanych zostały wprowadzone zmiany nieistotne (względem zatwierdzonego projektu budowlanego), to konieczne jest załączenie rysunków projektowych dokumentujących owe zmiany,
• mapkę wykonaną przez zatrudnionego geodetę wraz z inwentaryzacją geodezyjną,
• test higieniczny szamba – tylko w sytuacji, gdy będziemy korzystać z własnej kanalizacji,
• w przypadku gdy będziemy wykorzystywać własne ujęcie wody pitnej, należy załączyć również wynik laboratoryjny potwierdzający, że woda ta jest zdatna do picia.

W ciągu trzech tygodniu od złożenia zawiadomienia o zakończeniu kompleksowej budowy domu Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może skierować w jej miejsce swojego kontrolera, który ma obowiązek uprzedzić inwestora o planowanej wizycie. Jego zadaniem jest fizyczne sprawdzenie zgodności wybudowanej nieruchomości z zatwierdzonym projektem budowlanym. Jeśli kontroler nie stwierdzi uchybień, otrzymujemy zgodę na użytkowanie budynku i możemy się wprowadzać.

Może się jednak zdarzyć, że kontrola wykaże jakieś nieprawidłowości względem projektu. Wtedy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może wnieść sprzeciw, a także nałożyć karę finansową, jeśli nieścisłości są znaczące. W jego kompetencji leży także nakaz wprowadzenia poprawek w gotowej nieruchomości. Warto wiedzieć, że nie zastosowanie się do jego zaleceń i nakazów może skutkować nawet rozbiórką domu. A zamieszkanie bez odpowiedniej zgody grozi karami pieniężnymi.

Kolejność budowy domu – podsumowanie

Jak pokazują powyższe przykłady budowa domu to projekt niezwykle złożony, na który składa się wiele etapów różniących się zarówno stopniem zaangażowania inwestora, jak i ilością niezbędnych środków finansowych. Współcześnie koszt budowy domu najczęściej obciąża domowy budżet na wiele długich lat. Dlatego warto do całej inwestycji podejść w sposób rozważny. Współpraca z doświadczonym wykonawcą daje gwarancję wyboru najlepszych w naszej sytuacji rozwiązań mieszczących się w założonym budżecie i oszczędza czas. Nie wspominając już o rozległej wiedzy fachowej, której inwestor nie musi pozyskiwać metodą prób i (kosztownych) błędów na własną rękę. Dlatego „Projekt Dom” najlepiej zlecić profesjonalistom!