Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Zanim rozpoczniesz budowę własnego domu, już na etapie wyboru działki budowlanej powinieneś zwrócić uwagę na wytyczne, jakie obowiązują na wybranym przez Ciebie terenie. Działka budowlana, której kupno rozważasz, może być bowiem objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie MPZP), który w pewien sposób narzuci Ci np. usytuowanie nieruchomości, jej stylistykę lub wysokość budynku. Jeśli natomiast plan taki nie został uchwalony, będziesz musiał złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla Twojej posesji.

Inwestorzy decydujący się na kompleksową współpracę z New-House mogą liczyć na profesjonalną pomoc zarówno w trakcie fizycznej budowy domu, jak i również w zakresie wszystkich zagadnień administracyjnych związanych z realizacją tego rodzaju inwestycji budowlanej. W praktyce oznacza to, że nasi fachowcy wspierają klientów również w zakresie sprawdzenia działki budowlanej pod kątem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dzięki temu inwestor może podjąć w pełni świadomą decyzję o zakupie konkretnego terenu wraz z jego zaletami i ograniczeniami.

Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (nazywany również planem miejscowym) to akt prawny tworzony przez radę miasta lub gminy w oparciu o Ustawę z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co warte podkreślenia musi go mieć każda gmina w Polsce. MPZP zgodnie z art. 4 ust. 1 wymienionej wyżej ustawy określa przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Inaczej mówiąc, jest to uchwała, która reguluje sposób w jaki dany teren – znajdujący się w granicach miasta lub gminy – może zostać wykorzystany. Warto jednak pamiętać, że zakres obowiązywania konkretnego MPZP obejmuje wyłącznie gminę, która go uchwaliła.

A zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym MPZP jest nie tylko aktem planistycznym, ale również aktem prawa miejscowego. Natomiast zgodnie z art. 87§2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej akty prawa miejscowego są źródłami prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działań organów, które je ustanowiły. 

Kto odpowiada za uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego? Uchwała w sprawie MPZP podejmowana jest:

• przez wójta – w przypadku gmin wiejskich,

• przez burmistrza – w przypadku gmin miejskich lub miejsko-wiejskich liczących poniżej 100 tysięcy mieszkańców,

• przez prezydenta miasta – w przypadku miast liczących powyżej 100 tysięcy mieszkańców lub takich, które były siedzibą województwa przed 1 styczniem 1999 roku.

Uchwalony MPZP wraz z załącznikami oraz dokumentacją planistyczną przedstawiany jest wojewodzie, który ocenia jego zgodność z przepisami. Jeśli nie stwierdzi on nieprawidłowości, uchwała zostaje opublikowana w dzienniku urzędowym województwa. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zaczyna obowiązywać nie wcześniej niż 14 dni od tej publikacji.

Czego inwestor może dowiedzieć się z MPZP?

Inwestor planujący budowę domu jednorodzinnego na konkretnej działce objętej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dowiaduje się z niego między innymi:

• Jakiego typu budowlę można wznieść na danym terenie?

• Jak wysoki budynek może postawić?

• Gdzie musi znaleźć się wjazd do planowanej nieruchomości?

• Co może powstać obok wybranej przez inwestora działki?

W praktyce oznacza to, że jeśli MPZP nie dopuszcza możliwości realizacji określonego typu inwestycji na danym terenie, to należy przyjąć, że jej budowa w tej lokalizacji jest zabroniona.

Co zawiera Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego składa się z części opisowej i graficznej.

Część opisowa informuje nas o tym, jakie są warunki przeznaczenia terenu oraz ograniczenia, które się z tym wiążą. Zawiera ona w głównej mierze treść uchwały rady gminy, która musi odpowiadać wymogom techniki prawodawczej, co w praktyce oznacza, że powinna zawierać:

• tytuł,

• podstawę prawną,

• przepisy merytoryczne ogólne i szczegółowe,

• przepisy o wejściu w życie,

• podział na jednostki redakcyjne.

Część graficzna stanowi de facto dodatek i zawiera mapy obszarów przeznaczonych do zabudowy, drogi, tereny zielone oraz te przeznaczone pod inwestycje komercyjne, usługowe i inne. Na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 wykonywany jest stosowny rysunek a w przypadku, gdy takiej mapy nie ma, dopuszczalne jest stosowanie map katastralnych. Prawo dopuszcza także w określonych przypadkach zastosowanie mapy w innej skali:

• 1:500 – dla obszarów intensywnej zabudowy lub przestrzeni publicznej,

• 1:2000 – dla inwestycji liniowych lub obszarów o znacznej powierzchni,

• 1:5000 – w przypadku wprowadzenia zakazu zabudowy lub przeznaczenia gruntów do zalesienia.

Jak w praktyce wygląda MPZP?

MPZP może być zarówno dokumentem mocno ogólnym, jak i również szczegółowym dostarczającym drobiazgowych informacji na temat terenu, którego dotyczy np.:

• wskazanie minimalnych powierzchni nowo wydzielanych działek pod budowę domów jednorodzinnych oraz bliźniaczych,

• przeznaczenie konkretnych działek,

• możliwości usytuowania obiektów na działce np. domu względem granicy działki lub drogi,

• kolorystyka elewacji budynków wznoszonych na konkretnym terenie,

• zakazów wykorzystywania niektórych materiałów wykończeniowych na elewacjach budynków,

• zasad kształtowania dachów np. geometrii, dopuszczalnych materiałów na pokrycia czy kolorystyki,

• rodzajów dostępnych mediów tj. prąd, gaz, woda, kanalizacja,

• zasad kształtowania zieleni,

• planowanego przebiegu dróg, ścieżek rowerowych oraz prac budowlanych wynikających z realizacji celów publicznych.

Jak czytać MPZP?

Odpowiednia analiza Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego może w stosunkowo krótkim czasie odpowiedzieć nam na pytanie, czy budowa naszego wymarzonego domu na konkretnej działce budowlanej będzie możliwa. Drugą sprawą jest określenie opłacalności takiej inwestycji, ponieważ może się okazać, że np. dom wymagać będzie pokrycia określonymi dachówkami w konkretnym kolorze, których wykorzystanie przekroczy zakładany budżet. Warto więc zawczasu dowiedzieć się jak czytać MPZP? W tym celu najlepiej skorzystać umieszczonej obok mapy legendy. Oznaczenia i nazewnictwo w niej zawarte określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku.

Dlaczego warto sięgnąć po plan miejscowy przed zakupem działki budowlanej?

Zakup terenu pod budowę domu jednorodzinnego nigdy nie powinien być decyzją spontaniczną. Powinna ją poprzedzić drobiazgowa analiza Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego właściwego dla danej działki. Dlaczego? Ponieważ to z niego dowiesz się, czy taka budowa w ogóle będzie możliwa, a jeśli będzie to jakiej wielkości może być dom, jaki powinien być kąt nachylenia jego dachu oraz rodzaj i kolor zastosowanego pokrycia dachowego. Z MPZP dowiesz się także czy w pobliżu działki, której kupno rozważasz, w pobliżu mogą powstać sklepy wielkopowierzchniowe, placówki edukacyjne tj. szkoły, przedszkola i żłobki, placówki ochrony zdrowia czy drogi główne? Ma to szczególnie duże znaczenie w sytuacji, w której na danym terenie planowana jest inwestycja, która w znaczący sposób obniży komfort życia mieszkańców. Warto już na wstępie wiedzieć, na co ewentualnie musimy być przygotowani, aby później – po kilku lub kilkunastu latach – nie przeżyć bolesnego rozczarowania, które drastycznie zmieni nasze życie na gorsze.

Jakie informacje szczegółowe znajdziesz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego:

• informacje o przeznaczeniu konkretnej działki – budownictwo jednorodzinne, mieszkaniowe itp.,

• informacje o liniach zabudowy,

• informacje o ulicach, drogach głównych i lokalnych,

• informacje o granicach terenów chronionych,

• informacje o zasadach i warunkach podziału terenów na działki budowlane.

 Gdzie szukać Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to dokument jawny, który dostępny jest we właściwym urzędzie miasta lub gminy oraz w Biuletynie Informacji Publicznej konkretnej miejscowości. Oznacza to, że wgląd do niego może mieć każda zainteresowana osoba, która dodatkowo może otrzymać w urzędzie wypisy i wyrysy z tego dokumentu. W tej sytuacji nic nie stoi na przeszkodzie, aby każdy inwestor rozważający zakup działki na danym terenie sprawdził ją w MPZP a właściwie jest to nawet zalecane.

Miejsca, w których znajdziesz MPZP:

• strony www urzędów miast oraz gmin,

• Biuletyn Informacji Publicznej,

• system informacji przestrzennej,

• siedziby urzędów miast oraz gmin – w działach odpowiedzialnych za planowanie przestrzenne oraz w komórkach obsługujących radę gminy (tutaj dostępne są konkretne uchwały),

• siedziby starostw, urzędów miasta i urzędów miast na prawach powiatu – w działach odpowiedzialnych za wydawanie pozwoleń na budowę,

• w dziennikach wojewódzkich obejmujących terytoria miast lub gmin, których dotyczy konkretny MPZP.

Jeśli natomiast nie masz czasu na poszukiwania, możesz złożyć wniosek do miasta lub gminy o wydanie wypisu oraz wyrysu z planu miejscowego.

 Czy można zmienić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Jeśli budowę wymarzonego domu na wybranej działce uniemożliwiają Ci postanowienia zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, możesz spróbować zawnioskować o ich zmianę. Tego rodzaju wniosek należy skierować do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zależnie od tego, z jakim rodzajem miejscowości mamy do czynienia.

 A co, jeśli Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w ogóle nie ma?

Jeśli dla konkretnej działki lub terenu, na którym się znajduje nie ma MPZP inwestor może wystąpić z wnioskiem o jego uchwalenie. Usługa ta jest bezpłatna, a ewentualne koszty mogą się pojawić jedynie, jeśli sprawa będzie wymagała ustanowienia pełnomocnika.

 Co powinien zawierać wniosek o zmianę lub uchwalenie MPZP?

Przepisy nie regulują tego, co powinno znaleźć się we wniosku o uchwalenie lub zmianę MPZP jednak nasze wieloletnie doświadczenie wskazuje, że korzystnie jest umieścić w nim poniższe informacje:

• dane wnioskodawcy – imię, nazwisko, miejsce zamieszkania lub nazwę firmy i adres jej siedziby,

• dane adresowe i geodezyjne nieruchomości, którą chcemy objąć MPZP lub ewentualną zmianą tego planu,

• podstawowe parametry i koncepcję planowanej inwestycji

• ewentualnie zakres wnioskowanych zmian,

• uzasadnienie wniosku.

Załącznikiem do wniosku w niektórych gminach powinna być kopia mapy ewidencyjnej i mapy zasadniczej z zaznaczeniem nieruchomości, których dotyczy składany wniosek. Na podstawie przedłożonej dokumentacji wójt, burmistrz lub prezydent miasta oceni czy wnioskowane zmiany w planie przestrzennym są zasadne, lub czy należy przystąpić do sporządzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?

 Ile trwa oczekiwanie na uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?

Procedura uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego najczęściej jest długotrwała, więc składając wniosek, należy uzbroić się w cierpliwość. Szczególnie że przepisy w żadnej mierze nie regulują terminu, w jakim należy MPZP uchwalić. W praktyce okres oczekiwania zależy od wielkości terenu, jaki ma zostać objęty planem oraz stopnia jego skomplikowania. MPZP może więc powstawać zarówno kilka miesięcy, jak i kilka lat.

Gdy plan miejscowy zostanie wreszcie uchwalony inne plany oraz ich części odnoszące się do terenu objętego nowym MPZP tracą moc. Uchwalenie nowego planu oznacza również wygaśnięcie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenów, których dotyczy plan, chyba że ustalenia tych decyzji pozostają bez zmian.

 Ważny termin w kontekście MPZP – renta planistyczna

Jeśli dzięki uchwaleniu lub zmianie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nieruchomości leżące na terenie danej gminy zyskały na wartości, a następnie zostaną sprzedane przez właścicieli w ciągu 5 lat, gmina może żądać od nich uiszczenia renty planistycznej. Jej wysokość określona jest w treści MPZP jednak zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym nie można ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Renta planistyczna najczęściej dotyczy właścicieli, których działki rolne w wyniku uchwalenia lub zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego stały się działkami budowlanymi, przemysłowymi lub usługowo-komercyjnymi i zostały zbyte przed upływem 5 lat od wejścia zmian w życie.