Kto może kupić działkę rolną?

Działka rolna w myśl definicji może by nabyta wyłącznie przez rolnika indywidualnego. W 2019 roku wprowadzono jednak przepisy, które umożliwiły zakup działki rolnej także inwestorom, którzy nie są rolnikami i nie zamierzają takiej działalności prowadzić. Chodzi jednak o mniejsze działki rolne, w przypadku których mogą obowiązywać dodatkowe warunki nabycia gruntu. W tym artykule postaramy się omówić działki, które może zakupić osoba niebędąca rolnikiem.

Zakup działki rolnej a obowiązujące przepisy

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) reguluje kwestie związane z obrotem działkami rolnymi. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, działkę rolną o powierzchni większej niż 1 ha mogą obecnie zakupić wyłącznie osoby prowadzące zarejestrowaną działalność rolniczą. Inwestorzy, którzy nie są rolnikami, mogą natomiast kupić mniejsze działki do 0,3 ha. Możliwy będzie także zakup działki do 0,5 lub 1 ha, jednak w tych przypadkach pojawiają się dodatkowe warunki.

Dużo niższe ceny działek rolnych powodują, że nie brakuje inwestorów zainteresowanych pozyskaniem takich gruntów. W tym artykule: https://new-house.com.pl/dzialki opisujemy liczne kryteria, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie działki pod budowę domu. Pamiętajmy o tym, że chociaż działkę rolną do 0,3 ha może kupić każdy inwestor, budowa domu wciąż nie będzie możliwa bez uprzedniej zmiany przeznaczenia gruntu i wyłączenia go z produkcji rolnej.

Działki rolne o powierzchni do 0,3 ha

Zgodnie z obowiązującym prawem, działki rolne do 0,3 ha (2,999m2) może kupić osoba nieprowadząca działalności rolniczej. Co więcej, nie wiąże się to z obowiązkiem prowadzenia działalności rolniczej, a także z okresowym zakazem sprzedaży. W praktyce, takie działki najłatwiej jest „przerobić” na działki budowlane, choć wiele zależy oczywiście od klasy gruntów i lokalizacji.

W praktyce, działki rolne o tak małej powierzchni należą niestety do rzadkości. Taka parcela może pojawić się w skutek podzielenia dwóch sąsiednich nieruchomości, powiększenia sąsiedniej działku lub zniesienia współwłasności w przypadku, gdy nieruchomość była zabudowana przynajmniej dwoma obiektami. Reasumując, znalezienie działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest problematyczne, a ich ceny wcale nie należą do najniższych.

Siedliska rolne o powierzchni do 0,5 ha

Inwestor niebędący rolnikiem może również nabyć siedliska o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha. W praktyce, takie siedlisko musi jednak spełniać kilka warunków. Przede wszystkim, w dniu 30 kwietnia 2016 roku taka nieruchomość musiała być zajęta przez budynki mieszkalne oraz budynki, które obecnie nie są wykorzystywane do produkcji rolniczej. Prawna definicja jest jednak bardzo nieprecyzyjna, ponieważ nie pozwala na ustalenie, co właściwie oznacza słowo: „obecnie”. Jeden notariusz interpretuje to określenie do dnia 30 kwietnia 2016 roku, podczas gdy inny ma na myśli stan faktyczny na dzień dzisiejszy. Dlatego też, niektórzy notariusze zgodzą się jedynie na zawarcie warunkowej umowy sprzedaży.

Działki rolne o powierzchni do 1 ha

W przypadku działek rolnych o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha, inwestor musi mieć świadomość, że zawarcie transakcji nie zależy tu jedynie od porozumienia ze zbywcą gruntu. W przypadku działek powyżej 0,3 ha lub 0,5 ha niespełniających warunków siedliska obowiązuje prawo pierwokupu. Inwestor może podpisać warunkową umowę sprzedaży. Następnie, dyrektor KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) ma czas na ewentualne zablokowanie tej transakcji i skorzystanie z prawa pierwokupu. Dopiero w sytuacji, gdy KOWR zrezygnuje z tego prawa, inwestor może stać się pełnoprawnym właścicielem działki. Wyjątkiem od prawa pierwokupu są jedynie sytuacje, w których działka przechodzi na osobę blisko spokrewnioną.

Dodatkowe warunki pojawiają się w sytuacji, gdy działka znajduje się na terenie wiejskim. Wówczas, inwestor ma obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat. Ponadto, takiej działki nie można zbyć przez kolejne 5 lat, chyba, że zgodę na transakcję wyrazi KOWR).  

Czy na działce rolnej możliwa jest budowa domu?

Jeśli działka rolna znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i została w nim przeznaczona na działalność rolniczą, to budowa domu będzie możliwa tylko w przypadku osoby prowadzącej działalność rolniczą. Wówczas dopuszczana jest zabudowa gospodarcza. Inwestor może złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu, ale wymaga to zmiany w MPZP, co czasami może zająć nawet kilka lat.

Największe szanse na budowę domu na działce rolniczej mamy w sytuacji, gdy jest ona stosunkowo mała i nie występują na niej gruntu I-III klasy rolnej. W tym miejscu: https://new-house.com.pl/pozwolenie-na-budowe omawiamy liczne formalności związane z wnioskowaniem o pozwolenie na budowę domu. Jeśli działka rolna spełnia określone warunki, inwestor może złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce, kupują działkę rolną nigdy nie mamy pewności, że uda nam się na niej zbudować dom. Co więcej, zmiana przeznaczenia działki rolnej często oznacza konieczność uiszczenia wysokiej opłaty z tytułu wyłączenia jej z produkcji rolnej.