Zazwyczaj działki, które posiadamy bądź zamierzamy nabyć, posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Bywa również tak, że inwestorzy zapragną mieszkać z dala ulicznego zgiełku, jednak nadal chcą się osiedlić blisko jednej z głównych ulic, aby łatwiej móc się dostać do pracy autobusem, który zazwyczaj częściej pojawia się w większych miejscowościach, aniżeli w tych, gdzie jest tylko kilku mieszkańców. W związku z tym inwestor decyduje się na zakup parceli, która otoczona jest działkami i nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Właściciel działek wcześniej nie pokusił się niestety o wyznaczenie drogi wewnętrznej. Co można zrobić w tym wypadku? Dwiema najpopularniejszymi możliwymi opcjami są służebność albo udział w drodze, która jest działką służącą jako dojazd do posesji. Na czym one polegają?

Służebność gruntowa – na czym polega?

Służebność gruntowa jest swego rodzaju obciążeniem nieruchomości. Pozwala ono nam na korzystanie z parceli innej osoby, celem dojazdu czy położenia mediów. Zapis o służebności powinien znaleźć się w księdze wieczystej. Dodatkowo trzeba pamiętać, że wszystkie działania, jakie będą wykonywane poprzez sąsiadującą działkę, np. podciągnięcie kanalizacji czy wody, musi być uwzględnione podczas ustanawiania służebności.

Służebność ma to do siebie, że istnieje ona niezależnie od tego, kto posiada aktualnie działkę. Oznacza to, że sprzedaż działki obciążonej służebnością jej nie likwiduje.

Służebność drogi koniecznej

Najczęściej usłyszeć można o służebności drogi koniecznej. Kiedy zachodzi potrzeba ustanowienia takiej służebności? Ustanawia się ją w sytuacjach, kiedy niezbędne jest posiadanie przez konkretną parcelę odpowiedniego dojazdu do drogi publicznej. W takich momentach najczęściej właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej może żądać od posiadaczy sąsiednich terenów ustanowienia służebności drogowej za wynagrodzeniem. Zapis o tym znaleźć możemy w art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego. Zatem z treści tego przepisu wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może wejść w życie tylko za odpowiednim wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości, przez którą droga będzie przebiegać. Wysokość tego wynagrodzenia ustalana jest na podstawie cen rynkowych, a dodatkowo uwzględnia się również straty poniesione w związku z ustanowieniem służebności.

Udział w działce

Drugim popularnym rozwiązaniem w przypadku braku posiadania odpowiedniego dostępu do drogi publicznej jest udział w działce. Kiedy mamy do czynienia z udziałem w działce? Dzieje się to wtedy, kiedy wraz z właścicielami działek graniczącymi z naszą zdecydujemy się na wspólny zakup drogi dojazdowej, z której wszyscy ze współwłaścicieli będą mogli korzystać. W tym przypadku każdy z posiadaczy dostępu do drogi ma do niej prawo jako do całości, ale nie ma prawa do żadnej wyodrębnionej części. Bez problemu można zarządzać swoim udziałem, sprzedać go komuś innemu czy też przekazać w użytkowanie, ale do podejmowania jakichkolwiek działań związanych z całą drogą niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli. Niekiedy zdarza się, że tego typu drogi przejmowane są przez gminę, która będzie o nią dbać i doprowadzi ją do właściwego stanu.

Trzeba jednak pamiętać, że jeśli podczas zakupu takiej działki, która będzie służyć jako droga, nie zapewnimy sobie zgody pozostałych jej współwłaścicieli na różnie działanie związane z tą drogą, np. przeciągnięcia prądu czy wody, sąsiad skutecznie może utrudnić nam nasze działania. Wtedy czekają nas zapewne sprawy w sądzie. Dlatego warto pamiętać o uwzględnieniu odpowiednich zapisów.