Rozbudowa domu – jakie formalności wiążą się z tą inwestycją?

Rozbudowa domu to jedna z form budowy, podlegająca określonym warunkom prawa budowlanego. Właściciele domów jednorodzinnych, przed przystąpieniem do rozbudowy, muszą pamiętać o dopełnieniu niezbędnych formalności. W tym artykule sprawdzimy, czym właściwie jest rozbudowa domu, a także, jakim warunkom musi sprostać inwestor.

Na czym polega rozbudowa domu?

Obowiązujące prawo budowlane wymienia kilka rodzajów budowy: budowę nowego obiektu budowlanego, rozbudowę, odbudowę, a także nadbudowę. Zgodnie z definicją, rozbudowa domu to zmiana charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, takich jak kubatura, powierzchna zabudowy, wysokość, długość lub szerokość. Jeśli planowane prace mieszczą się w definicji rozbudowy, inwestor będzie musiał sprostać określonym wymogom formalnym.

W praktyce, bardzo często jest jednoznacznie zdefiniować, czy planowane prace okażą się rozbudową domu czy też remontem, który można przeprowadzić bez pozwolenia. W tym artykule: https://new-house.com.pl/rozbudowa-domu możesz dowiedzieć się więcej na temat tego, czym jest rozbudowa domu, a także, jakie prace można zaliczyć do tej definicji.

Rozbudowa domu w poziomie lub w pionie

Najprościej rzecz ujmując, rozbudowa domu ma na celu zwiększenie powierzchni obiektu budowlanego, przy czym, nie musi to być powierzchnia użytkowa. Budując dodatkową kotłownię lub garaż również rozbudowujemy nasz dom. Uwzględniając specyfikę prac, rozbudowę możemy podzielić na dwa rodzaje:

• Rozbudowa w poziomie – taka rozbudowa polega na zmianie szerokości lub długości obiektu budowlanego. Może to być przestawienie ścian zewnętrznych, dobudowanie balkonu, tarasu lub innej, integralnej części budynku, a także dostawienie nowego pomieszczenia, np. garażu.
• Rozbudowa w pionie – w tej formie rozbudowa zmienia się wysokość lub powiększona zostaje powierzchnia domu na innych kondygnacjach: budowa piwnicy czy też adaptacja strychu.

Jak najprościej odróżnić rozbudowę domu od remontu? Rozbudowa zmienia kluczowe parametry, takie jak: kubatura, powierzchnia oraz wymiary domu, z kolei remont ma na celu przywrócenie stanu pierwotnego, a zatem takiego, jaki miał miejsce przy odbiorze nieruchomości. Remont obejmuje malowanie, wykańczanie elewacji czy montaż nowych okien lub drzwi zewnętrznych.

Jakie formalności należy spełnić przed przystąpieniem do rozbudowy?

Pierwszym krokiem jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz warunkami zabudowy obowiązującymi na terenie naszej posesji. W ten sposób sprawdzamy, czy planowane przez nas prace nie naruszą warunków zabudowy, np. nie przekroczymy dopuszczalnej powierzchni lub wysokości domu. W urzędzie miasta lub gminy możemy także opisać, jakie prace zamierzamy przeprowadzić aby sprawdzić, jakie formalności trzeba będzie dopełnić. W przypadku niektórych prac potrzebne będzie pozwolenie na budowę, podczas gdy w przypadku mniej zaawansowanych prac wystarczy zgłoszenie do starostwa lub urzędu miasta.

Jeśli nasza działka nie jest opisana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wówczas należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na podstawie warunków zabudowy przygotowywany jest projekt budowlany, według którego prowadzona będzie rozbudowa. Teraz pozostaje jedynie dopełnić określonych formalności, a zatem wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia planowanych przez nas prac.

Czy niezbędna będzie ekspertyza techniczna?

Jeśli planowane prace mieszczą się w definicji rozbudowy domu, bardzo często konieczna okaże się ekspertyza techniczna, która oceni stan konstrukcji oraz elementów w uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego. Ekspertyzę techniczną wykonuje wykwalifikowany rzeczoznawca budowlany. Firma budowlana New House zatrudnia specjalistów, którzy posiadają uprawnienia do wykonywania poszczególnych prac budowlanych, w tym również wydawania ekspertyzy technicznej.

Czy pozwolenie na budowę jest niezbędne?

W 2015 roku w istotny sposób zmieniono przepisy i zniesiono obowiązek uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę, w przypadku rozbudowy domu. Co ważne, dotyczy to wyłącznie inwestycji, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice naszej działki. Innymi słowy, inwestor musi zachować zalecane odległości domu od granicy nieruchomości. Są to 4 metry w przypadku ścian z oknami oraz 3 metry w przypadku ścian bez okien.

Jeśli rozbudowa domu nie naruszy tych odległości, wówczas do rozpoczęcia pracy potrzebne jest zgłoszenie do urzędu miasta lub urzędu gminy. Po zgłoszeniu musimy odczekać 21 dni, ponieważ tyle czasu ma organ na ewentualne wniesienie sprzeciwu. Jeśli w tym czasie nie pojawi się sprzeciw, wówczas inwestor otrzymuje tzw. milczącą zgodę na rozpoczęcie rozbudowy domu. W niektórych przypadkach wymagane jest zgłoszenie z projektem oraz ekspertyzą techniczną, na podstawie których możliwe będzie ocenienie obszaru oddziaływania inwestycji oraz zgodność z warunkami zabudowy.