Podczas budowy domu jednorodzinnego może dojść do podwyższenia terenu – zazwyczaj jest to efekt nawiezienia na teren inwestycji ziemi. Niestety, podniesienie wysokości działki może nieść ze sobą skutki dla sąsiednich nieruchomości, np. w postaci spływania na nie wód opadowych. Jak widać, podniesienie wysokości działki pod budowę domu jest zdarzeniem istotnym w przebiegu inwestycji. Traktuje się je jako istotne odstępstwo od projektu, więc wymaga ono spełnienia odpowiednich formalności.

Zacznijmy od wyjaśnienia, czym jest istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego. Zgodnie z art. 36a ust. 5 prawa budowlanego, pod pojęciem tym rozumie się odstąpienie w zakresie:
•    projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury,
•    charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego,
•    zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych,
•    zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
•    ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
•    wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia.

Z kolei istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowalnego nie jest zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
•    nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym,
•    nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu,
•    nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Wysokość działki jest elementem jej zagospodarowania

Z rozporządzenia ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. wynika, że określenie poziomu terenu (czyli, potocznie mówiąc, wysokości działki) jest jednym z elementów projektów zagospodarowania działki lub terenu. W projekcie budowlanym jest z kolei uwzględnione odniesienie budynku do poziomu terenu – jeśli na skutek nawiezienia ziemi na teren budowy wysokość działki ulegnie podniesieniu, zmieni się odniesienie budynku do poziomu terenu, a więc będziemy mieli do czynienia z istotnym odstępstwem od projektu budowlanego.

Jak uzyskać zgodę na podniesienie wysokości działki?

Z wspominanych powyżej aktów prawnych wynika, że podwyższenie wysokości działki pod budowę domu jest działaniem, na które inwestor musi uzyskać zgodę. Jeżeli budowa domu realizowana jest na podstawie zgłoszenia, nie ma niestety możliwości dokonania zmiany w projekcie budowlanym – całą procedurę zgłoszenia należy wówczas przeprowadzić jeszcze raz. Jeżeli jednak budowa domu prowadzona jest na podstawie pozwolenia, uzyskać trzeba decyzję o zatwierdzeniu zamiennego projektu budowlanego. 

Projekt zamienny powinien zawierać m.in. przedstawienie robót budowlanych, które należy wykonać, aby doprowadzić obiekt do zgodności z prawem, a także zakres odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Zatwierdzić zamienny projekt budowlany może jedynie odpowiedni organ nadzoru budowlanego.

 
Co ważne, podwyższenie wysokości działki pod budowę domu bez dopełnienia formalności jest samowolą budowlaną. Wykrycie podniesienia terenu w trakcie budowy domu może spowodować wstrzymanie robót budowlanych oraz nakaz przywrócenia stanu poprzedniego lub zalegalizowania zmian. Jeżeli podniesienie wysokości działki zostanie wykryte już po zakończeniu budowy, nadzór może wyrazić sprzeciw odnośnie przystąpienia do użytkowania.

Uwaga! Jeżeli podwyższanie poziomu działki jest związane z prowadzeniem wykopów, tworzeniem nasypów lub wałów niezwiązanych bezpośrednio z budową samego domu, konieczne będzie zamówienie odpowiedniego projektu budowlanego oraz uzyskanie pozwolenia na budowę. 

Zapobieganie spływowi wód opadowych

Podniesienie poziomu wysokości działki związane jest zazwyczaj ze zmianami stanu wód oraz kierunku ich odpływu. Jeżeli w związku z tym pojawi się zagrożenie spływu wód opadowych na sąsiednie nieruchomości, inwestor będzie zobowiązany do zainstalowania na własny koszt odpowiednich urządzeń zapobiegawczych. Obowiązek ten został określony w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Zgodnie z paragrafem 20. rozporządzenia, zmiana naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na nieruchomości sąsiednie jest zabroniona.

W New-House od blisko 30 lat specjalizujemy się w budowie domów jednorodzinnych w całym kraju. Jeśli takie jest życzenie inwestorów, po podpisaniu umowy przejmujemy na siebie wszelkie formalności związane z budową domu, także te dotyczące podniesienia wysokości działki. Masz pytania? Chcesz zapoznać się z naszą ofertą? Zadzwoń lub napisz do nas -> https://new-house.com.pl/kontakt. Wyspecjalizowani doradcy pozostają do Twojej dyspozycji!