Co inwestor może postawić na swojej działce?
Spis treści:
Rodzaje działek i ich przeznaczenie
Przepisy prawa lokalnego, a zabudowa działki budowlanej
Co inwestor może wybudować na własnej działce budowlanej?
Co można postawić na własnej działce bez pozwolenia?
Dodatkowe ograniczenia
Budowa na własnej działce
Dysponowanie własną działką budowlaną tylko w teorii daje inwestorowi nieograniczone możliwości dotyczące zabudowy. W istocie inwestora obowiązuje szereg dodatkowych ograniczeń, do których należy się dostosować, planując zabudowę danego obszaru. Szczególnie istotne znaczenie w tej kwestii mają przepisy prawa budowlanego oraz regulacje lokalne, które niekiedy mogą wręcz uniemożliwić realizację precyzyjne określonych planów.
W poniższym artykule omówimy, co inwestor może postawić na własnej działce, w zależności od jej przeznaczenia. Dodatkowo wskażemy najważniejsze formalności, o które trzeba zadbać przed rozpoczęciem realizacji inwestycji.
Rodzaje działek i ich przeznaczenie
O tym co inwestor może wybudować na danej działce, w głównej mierze decyduje przeznaczenie gruntu. Każdy typ rządzi się swoimi prawami, ściśle określając możliwości dotyczące zabudowy.
W Polsce działki dzieli się na kilka podstawowych kategorii:
Działki budowlane – to grunty przeznaczone pod zabudowę. W zależności od założeń przepisów lokalnych działki budowlane mogą służyć do zabudowy mieszkalnej, komercyjnej lub przemysłowej.
- Działki rolne – to grunty przeznaczone do uprawy roślin lub hodowli zwierząt. Zabudowa na działkach rolnych jest mocno ograniczona, jednak możliwa po spełnieniu określonych kryteriów.
- Działki leśne – to grunty, przeznaczone głównie pod działalność leśną. Zabudowa na tych terenach jest prawie niemożliwa, bez uprzedniej zmiany przeznaczenia gruntu.
- Działki rekreacyjne – to grunty przeznaczone na cele wypoczynkowe, np. na budowę domków letniskowych. Tego typu obszary umożliwiają zabudowę wyłącznie ściśle określonych obiektów.
Jak widać, rodzaj działki może istotnie wpłynąć na możliwości późniejszej zabudowy. Aby uniknąć istotnych ograniczeń w planowanej realizacji, należy jeszcze przed zakupem działki dokładnie zweryfikować jej przeznaczenie. Choć w teorii zmiana przeznaczenia działki (w tym działki rolnej i leśnej) jest możliwa, to procedura ta jest złożona i kosztowna. Aby uniknąć szeregu dodatkowych działań, niezbędnych do podjęcia przed rozpoczęciem planowanej inwestycji, warto już na etapie zakupu działki skoncentrować się wyłącznie na działkach budowlanych.
Przepisy prawa lokalnego, a zabudowa działki budowlanej
Kolejnym aspektem, na który należy zwrócić szczególną uwagę, planując zabudowę własnej działki budowlanej, jest szczegółowa analiza przepisów prawa. Najistotniejsze na tym etapie będzie zapoznanie się z przepisami prawa lokalnego. Każda gmina w Polsce, w celu utrzymania łady przestrzennego, opracowuje plan zagospodarowania przestrzennego (może to być Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy).
Dokument ten ściśle reguluje możliwości inwestycyjne na danym obszarze. W zależności od założeń danej gminy może określać rodzaj zabudowy (w tym zabudowy jednorodzinnej, wielorodzinnej lub przemysłowej), maksymalną wysokość budynku, rodzaj materiałów, jakie mogą być używane do budowy danego obiektu, odległość nowopowstałego obiektu od sąsiadujących budynków i granic działki, procent powierzchni działki, która może podlegać zabudowie.
Aby uniknąć późniejszych ograniczeń, wynikających z przepisów prawa lokalnego, warto jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie danej działki budowlanej, zapoznać się z przepisami prawa lokalnego. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (lub w przypadku jego braku Warunki Zabudowy) można uzyskać w odpowiednim urzędzie gminy, po uprzednim złożeniu stosownego wniosku o wydanie dokumentacji.
Co inwestor może wybudować na własnej działce budowlanej?
Właściciele działek budowlanych mają zarówno prawa, jak i obowiązki. Choć przepisy prawa (zarówno ogólnego, jak i lokalnego) mogą istotnie ograniczyć swobodę inwestora na własnym terenie, to po spełnieniu określonych kryteriów, umożliwiają zabudowę gruntu.
Aby budowa mogła być zrealizowana zgodnie z założeniami inwestora, obiekt musi być zgodny nie tylko z przepisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, ale również szeregiem regulacji prawnych. Warunki budowy określane są między innymi w takich regulacjach, jak:
- ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- ustawa prawo budowlane,
- prawie ochrony środowiska,
- rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Dodatkowo, w szczególnych przypadkach należy wziąć pod uwagę przepisy dotyczące ochrony zabytków oraz obowiązujące na obszarach należących do rejestru Natura 2000.
Co ważne, niespełnienie ściśle określonych wymogów opisanych w wyżej wskazanych regulacjach prawnych może skutkować niewydaniem pozwolenia na budowę, a w przypadku budowy bez pozwolenia i bez zgłoszenia, nałożeniem wysokich kar finansowych.
Aby uniknąć szeregu trudności, związanych z zabudową własnej działki budowlanej, warto zlecić wykonanie projektu architektoniczno-budowlanego odpowiedniej pracowni architektonicznej. Specjaliści dysponujący odpowiednią wiedzą i doświadczeniem zapoznają się z obowiązującymi na danym obszarze przepisami, a następnie zaproponują rozwiązania dopasowane do potrzeb danego inwestora i spełniających ściśle określone regulacje.
Co można postawić na własnej działce bez pozwolenia?
Choć jeszcze do niedawna budowa większości obiektów wymagała spełnienia szeregu formalności, to złagodzenie obowiązków nakładanych na inwestora w ramach nowelizacji prawa budowlanego z 2015 roku znacząco ułatwiło procedurę budowy. Obecnie szereg inwestycji budowlanych nie wymaga od inwestora spełnienia dodatkowych formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Należy jednak podkreślić, że brak dodatkowych formalności nie jest równoznaczny z pełną swobodą, dotyczącą planowanej zabudowy danego obszaru. Inwestor w dalszym ciągu musi przestrzegać przepisów ogólnych oraz przepisów prawa lokalnego.
Obecnie inwestor może bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę postawić nawet budynek mieszkalny jednorodzinny, pod warunkiem że ten będzie w całości mieścił się na wybranej działce budowlanej, a przy tym jego powierzchnia nie przekroczy ściśle określonych wielkości.
Inwestor może również przystąpić do budowy obiektów bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, na działkach, na których już znajduje się zabudowa jednorodzinna. Musi jednak pamiętać, o konieczności spełnienia ściśle określonych kryteriów. Przede wszystkim istotne jest zachowanie odpowiedniej wielkości budynku. Budynek wznoszony na zabudowanej działce budowlanej musi być obiektem parterowym, którego powierzchnia nie przekracza 35 metrów kwadratowych, na działce o powierzchni 500 metrów kwadratowych (w przypadku większych działek, obowiązuje takie samo kryterium – inwestor może wznieść maksymalnie dwa obiekty na każde 500 metrów kwadratowych). Co więcej, wysokość budynku nie powinna przekraczać 5 metrów, w przypadku budynków z dachem dwuspadowym oraz 4 metrów w przypadku budynków z dachem płaskim.
Dodatkowe ograniczenia
Choć w odniesieniu do możliwości zabudowy danej działki budowlanej głównie omawia się kwestie związane z koniecznością spełnienia wytycznych wskazanych w przepisach prawa lokalnego, to warto podkreślić, że to nie jedyne kryteria, na które należy zwrócić uwagę, planując zabudowę własnej działki.
Istotne znaczenie dla powodzenia danej inwestycji mają również specyficzne właściwości danego gruntu. Wcale określenia realnych możliwości dotyczących zabudowy, inwestor jeszcze przed dokonaniem zakupu działki, powinien zlecić wykonanie kompleksowych badań geotechnicznych gruntu.
Przeprowadzone przed doświadczonego specjalistę badania pozwolą określić charakterystykę gruntu, zwracając szczególną uwagę na jego strukturę oraz poziom wód gruntowych. Punkt ten jest szczególnie istotny, ponieważ może wskazać realne możliwości zabudowy. Co więcej, dysponując profesjonalną opinią geotechniczną, inwestor może zlecić wykonanie projektu architektoniczno-budowlanego, który w szczególny sposób uwzględni właściwości gruntowe.
W kolejnym etapie inwestor planujący budowę na działce powinien zweryfikować dostępność do mediów i niezbędnej infrastruktury, w tym w szczególności do prądu, wody i kanalizacji. Szczególnie ważne jest określenie, czy dana działka, niedysponująca odpowiednim dostępem do mediów, może w późniejszym okresie zyskać niezbędne przyłącza. Brak dostępu do podstawowej infrastruktury może znacząco ograniczyć możliwości zabudowy, uniemożliwiając realizację ściśle określonych planów.
Budowa na własnej działce
Inwestor planujący realizację przedsięwzięcia budowlanego na własnej działce ma szerokie możliwości, jednak musi przy tym przestrzegać szeregu ściśle określonych wymagań prawnych. Choć tego typu ograniczenia mogą się wydawać zbędnym utrudnieniem, które znacząco uniemożliwia realizację założonych planów, to warto pamiętać, że powstały z myślą o zachowaniu ładu przestrzennego.
Nieograniczone możliwości zabudowy działek budowlanych mogłyby przyczynić się do istotnego obniżenia jakości życia mieszkańców. Niewydolna infrastruktura to tylko jeden z podstawowych przykładów znacząco utrudniających realizację podstawowych zadań.
Kluczem do sukcesu w realizacji zaplanowanego przedsięwzięcia budowlanego jest dokładne zrozumienie przeznaczenia danej działki, a także zapisów prawa lokalnego, w tym w szczególności Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (lub Warunków Zabudowy). Zapoznanie się z tymi regulacjami, jeszcze przed dokonaniem zakupu danej działki budowlanej pozwoli uniknąć szeregu komplikacji na etapie planowanej zabudowy.
Jeżeli jednak już dysponujesz działką budowlaną i chcesz ją zabudować zgodnie z własnymi potrzebami, zleć wykonanie projektu architektoniczno-budowlanego odpowiednim wykonawcom. Specjaliści dysponujący odpowiednią wiedzą i doświadczeniem, po przeprowadzeniu szczegółowej analizy prawnej przygotują projekt budowlany, spełniający wymagania prawne, dopasowany do potrzeb inwestora. Postępowanie w taki sposób sprawi, że inwestycja nie tylko spełni określone wymagania właściciela gruntu, ale dodatkowo będzie zgodna z prawem.