Czy budynek mieszkalny można podzielić na oddzielne mieszkania?

Gdy potrzeby mieszkaniowe się zmieniają, właściciele dużych mieszkań i domów rozważają możliwość podziału takiego mieszkania lub budynku mieszkalnego na dwa mniejsze. Choć takie działanie w określonych przypadkach jest możliwe, to wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu formalności prawnych i administracyjnych, a także przeprowadzenia złożonych prac budowlanych. Procedura podziału budynku mieszkalnego nie należy do najprostszych i wymaga od inwestora poniesienia wysokich nakładów finansowych. Jednak odpowiednio przeprowadzona, pozwala na osiągnięcie wysokich zysków

Jakie warunki musi spełniać lokal mieszkalny lub dom, aby możliwe było wyodrębnienie oddzielnego mieszkania? Sprawdź, jakie procedury należy spełnić, aby uzyskać zgodę na realizację zaplanowanego przedsięwzięcia.

Podział budynku mieszkalnego na oddzielne mieszkania – kwestie prawne

Jeszcze do 2017 roku inwestorzy mieli pełną dowolność, w zakresie planowanego podziału budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na oddzielne mieszkania. Podczas wnioskowania o możliwość wydzielenia odrębnego lokalu lub lokali inwestor musiał jedynie zadbać o to, by każde mieszkanie spełniało przynajmniej minimalne warunki dopuszczające obiekt do zamieszkania. Jednak z uwagi na częste nadużycia ze strony deweloperów, których celem było obejście wytycznych w zakresie planowania przestrzennego, określonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, od 2017 roku przepisy Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości ograniczyły tę możliwość, dopuszczając wydzielenie z jednego domu jednorodzinnego maksymalnie dwóch mieszkań.

Możliwość wydzielenia więcej niż dwóch mieszkań z domu jednorodzinnego jest obecnie dopuszczalna wyłącznie w ściśle określonych przypadkach – tj. w przypadku budynków wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę wystawionego przed 11 lipca 2003 roku.

Minimalne kryteria, jakie spełniać powinno wyodrębnione mieszkanie

Warto pamiętać, że również podczas planowanego wyodrębnienia mieszkania z budynku mieszkalnego, nowopowstałe lokale mieszkalne powinny spełnić ściśle określone kryteria. Zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali, odrębny lokal mieszkalny, wydzielony w budynku mieszkalnym to „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzie, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.”

Pomieszczenia pomocnicze, zgodnie z definicją wskazaną w Ustawie o własności lokali to kuchnia i łazienka, które stanowią element niezbędny dla lokalu przeznaczonego na pobyt stały. Jednak to nie jedyne kryterium uprawniające do dokonania podziału budynku mieszkalnego na dwa odrębne lokale mieszkalne.

Każdy lokal mieszkalny powstały w wyniku podziału powinien spełniać szczegółowe kryteria określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z zapisami zawartymi w rozdziale 7 ww. Rozporządzenia wydzielone mieszkania powinny wyróżniać się następującymi cechami:

- powierzchnia użytkowa każdego mieszkania po podziale nie może być mniejsza nić 25 m2,

- każdy lokal mieszkalny musi mieć własną łazienkę, WC (może być połączone z łazienką) oraz kuchnię lub aneks kuchenny,

- w łazience powinna być możliwość zainstalowania wanny lub kabiny natryskowej, umywalki oraz miski ustępowej, jeżeli nie wydzielono osobnego pomieszczenia ustępowego).

Formalny podział budynku mieszkalnego na odrębne lokale

Jeżeli szczegółowa analiza przypadku wykazuje, że dany budynek mieszkalny nadaje się do wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, wówczas inwestor może przystąpić do właściwych prac. Te wiążą się z koniecznością spełnienia szeregu formalności. W pierwszym kroku inwestor musi uzyskać od starosty powiatowego stosowne zaświadczenie, potwierdzające samodzielność lokalu planowanego do wyodrębnienia. Zaświadczenie udzielane jest na postawie stosownego wniosku, do którego należy dołączyć dokumentację opracowaną przez osobę dysponującą uprawnieniami budowlanymi. Inwestor powinien dołączyć do wniosku przede wszystkim rzuty poszczególnych kondygnacji, z uwzględnieniem wyodrębnianego lokalu oraz pomieszczeń przynależnych. Co ważne, jeżeli część (lub wszystkie) pomieszczeń przynależnych znajduje się na zewnątrz budynku, wówczas konieczne może się okazać dołączenie do dokumentacji wyrysu z ewidencji gruntów i budynków.

Procedura uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest wolna od kosztów, a czas oczekiwania na uzyskanie stosownego zaświadczenia, w przypadku spełnienia określonych przesłanek, trwa do 7 dni.

W przypadku planowanego podziału mieszkania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym inwestor dodatkowo musi uzyskać zgodę, wydawaną w formie uchwały, od wspólnoty mieszkaniowej. Jest to szczególnie ważne, wówczas, gdy podział mieszkania na dwa odrębne lokale wiąże się z koniecznością ingerencji w część wspólną nieruchomości. Warto jednak podkreślić, że nawet brak zgody wspólnoty nie przekreśla całkowicie możliwości realizacji zaplanowanego przedsięwzięcia. W takiej sytuacji inwestor może zwrócić się do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia sporu.

Podział budynku mieszkalnego — pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?

Uzyskanie zgody wspólnoty i zaświadczenia od starosty powiatowego to nie koniec formalności, związanych z planowanym wydzieleniem odrębnego lokalu mieszkalnego. Inwestor jeszcze przed rozpoczęciem realizacji prac budowlanych musi zadbać o spełnienie formalności wymaganych w przypadku realizacji prac budowlanych.

W zależności od złożoności projektu i tym samym zakresu planowanych robót budowlanych konieczne będzie wcześniejsze zgłoszenie budowy lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Obie te procedury wymagać będą od inwestora uprzedniego przygotowania kompletnego projektu architektonicznego, który uwzględni funkcjonalność, a także spełni wszystkie wymagania prawne dla każdego mieszkania.

Sposoby podziału domu na odrębne lokale mieszkalne

W zależności od założeń projektowych, podziału mieszkania można dokonać wzdłuż osi poziomych i pionowych budynku. Każda z tych metod różni się od siebie zakresem przeprowadzonych prac,

Podział poziomy

Najprostszym sposobem podzielenia domu na dwa odrębne lokale mieszkalne jest podział wzdłuż osi poziomych. Wówczas z nieruchomości wyodrębnia się dwa osobne lokale, rozłożone na poszczególnych kondygnacjach budynku mieszkalnego. Warto jednak podkreślić, że w przypadku podziału poziomego lokale mieszkalne nie są w pełni od siebie niezależne. Łączy je nie tylko grunt, ale również instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, a niekiedy również korytarze. W takich przypadkach konieczne może się okazać dodatkowe doprecyzowanie w kwestii udziału obu właścicieli w częściach wspólnych, wraz ze wskazaniem sposobu korzystania z części wspólnych.

Powszechnie stosowaną praktyką dotyczącą podziału kosztów utrzymania jest uzależnienie ich od wielkości udziału danego lokalu mieszkalnego w działce oraz częściach wspólnych. Podział ten stanowi stosunek wielkości mieszkania do części wspólnej. Wówczas dla uniknięcia dodatkowych nieporozumień konieczne może się okazać podpisanie stosownej umowy o podziale nieruchomości do korzystania, która precyzyjne określi sposób, zakres, a nawet czas korzystania z nieruchomości w częściach wspólnych.

Podział pionowy

Dążąc do uniknięcia późniejszych sytuacji konfliktowych, warto rozważyć możliwość podziału nieruchomości wzdłuż osi pionowych budynku. Choć taki wariant wydzielenia odrębnych lokali mieszkalnych może pociągać ze sobą konieczność przeprowadzenia złożonych prac budowlanych, to w efekcie powstaną dwie w pełni niezależne nieruchomości oraz dwie odrębne działki.

W podziale pionowym dochodzi do fizycznego podziału nieruchomości na pół, zgodnie z pionowymi płaszczyznami budynku, powstałymi ze ścian oddzielenia przeciwpożarowego, lub ścian zwykłych przechodzących przez środek budynku i ciągnących się od fundamentów, po dach.

Warto jednak pamiętać, że aby możliwe było dokonanie podziału pionowego, nowopowstałe działki powinny spełnić określone wymagania wynikające z przepisów prawa. Przede wszystkim nowopowstałe działki powinny mieć wielkość odpowiadającą minimalnym wielkościom określonym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, a także dysponować odrębnym dostępem do drogi publicznej.

Jeżeli wszystkie te czynniki zostaną spełnione, wówczas konieczne będzie uzyskanie dodatkowej formalnej zgody urzędu gminy. W tym celu należy złożyć stosowny wniosek wraz z wymaganymi załącznikami, w tym:

- odpis księgi wieczystej,

- akt notarialny,

- wypis i wyrys z ewidencji gruntów.

Po uzyskaniu wstępnej akceptacji gminy inwestor może przystąpić do realizacji dalszych prac. Nowa działka wymaga odpowiedniego wyznaczenia przez uprawnionego geodetę. Dopiero dysponując odpowiednim projektem podziału gruntu, inwestor może złożyć wniosek do gminy o wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej, na podstawie której możliwe będzie założenie nowych ksiąg wieczystych.

Czy warto zdecydować się na wyodrębnienie lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym?

Na to pytanie powinien sobie odpowiedzieć każdy inwestor we własnym zakresie. Z pewnością podział budynku mieszkalnego na odrębne lokale mieszkalne jest korzystnym rozwiązaniem, w przypadku zmiany potrzeb mieszkaniowych. Utrzymanie dużego domu nie tylko generuje szereg dodatkowych kosztów, ale dodatkowo pochłania czas. W takiej sytuacji podział budynku mieszkalnego na dwa odrębne lokale jest w pełni uzasadniony i zrozumiały.

Należy jednak pamiętać, że zadanie to nie należy do najprostszych, a przy tym wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu formalności. Brak spełnienia którejkolwiek z nich może całkowicie uniemożliwić realizację zaplanowanego przedsięwzięcia. Właśnie dlatego, aby uniknąć dodatkowych kosztów, warto jeszcze przed rozpoczęciem procedury podziału budynku mieszkalnego na odrębne lokale mieszkalne skonsultować się z doświadczonym architektem, który po dokładnym zapoznaniu się ze sprawą określi realne szanse podziału.