Budowa domu – od czego zacząć?

Wiele osób marzy o tym, by rozpocząć budowę własnego domu. Jednak im bliżej jest do realizacji tego celu, tym więcej pojawia się wątpliwości. Budowa domu od podstaw to skomplikowane przedsięwzięcie, które wymaga od inwestora nie tylko dysponowania odpowiednim budżetem, ale również znajomością podstawowych procedur.

Jak przygotować się do budowy domu jednorodzinnego? O czym należy pamiętać, aby cały proces przebiegł pomyślnie? Sprawdź, na co należy zwrócić szczególną uwagę, aby możliwie jak najszybciej cieszyć się własnym, idealnym domem.

Czy na każdej działce można postawić dom?

Planując budowę domu jednorodzinnego od podstaw, należy dysponować odpowiednio do tego przeznaczoną działką. Warto pamiętać, że nie na każdej działce można zbudować dom jednorodzinny. W niektórych przypadkach może się to okazać całkowicie niemożliwe, w innych z kolei może się wiązać z koniecznością spełnienia kosztownych i czasochłonnych procedur. Właśnie dlatego, już na etapie wyboru działki, warto skupić się w głównej mierze na tych budowlanych.

Co jednak w przypadku, gdy inwestor jeszcze przed planowaną budową dysponuje działką? Wówczas należy w pierwszej kolejności określić jej przeznaczenie, ponieważ to ono będzie wskazywało dalsze postępowanie.

W przypadku działek rekreacyjnych nie ma możliwości zbudowania domu jednorodzinnego. Jedyną możliwością, stojącą przed inwestorem, dysponującym taką działką jest budowa niewielkiego domku jednokondygnacyjnego o maksymalnej powierzchni 35 m2.

Dysponując działką leśną, co do zasady inwestor nie ma możliwości budowy domu. Istnieją jednak przypadki, w których przepisy te można obejść. Jednak co ważne, możliwość ta występuje wyłącznie wówczas, gdy dla danej działki leśnej został opracowany plan zagospodarowania miejscowego, który wskazuje możliwość zabudowy, do celów mieszkalnych. Drugim rozwiązaniem jest przystąpienie do przekształcenia działki leśnej, w budowlaną. Należy jednak pamiętać, że tego typu rozwiązanie jest kosztowne, a przy tym nie daje gwarancji powodzenia.

Podobnie sprawa wygląda w przypadku działek rolnych. Co do zasady, na takich działkach dom postawić może wyłącznie ta osoba, która jest rolnikiem. W przypadku pozostałych osób pozostaje możliwość odrolnienia działki, która w 2024 roku została znacząco ograniczona.

Na sam koniec warto wspomnieć, że również w przypadku działek budowlanych istnieją pewne ograniczenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Ustawy Prawo Budowlane, budynek musi się znajdować w odległości co najmniej 4 metrów od granicy działki, w przypadku ścian, na których znajdują się drzwi i okna, oraz co najmniej 3 metry od granicy działki w pozostałych przypadkach.

Również specyficzne warunki dotyczące możliwej zabudowy, określone są w obowiązującym na danym obszarze Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. MPZP może w istotny sposób ograniczać możliwości potencjalnego inwestora, wskazując maksymalną ilość kondygnacji, rodzaj dachu, a nawet kolor elewacji.

Właśnie dlatego, planując budowę domu jednorodzinnego, tak ważne jest dobranie odpowiedniej działki. Decydując się na działkę budowlaną, można znacząco usprawnić proces budowy, ograniczając ilość formalności niezbędnych do załatwienia jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Jak wybrać działkę budowlaną?

Z uwagi na specyficzne wymagania, dotyczące zagospodarowania działek budowlanych, poszukując tej właściwej, należy zwrócić uwagę na szereg czynników. Warto już na etapie poszukiwania odpowiedniej działki znać podstawowe wymiary domu. To pozwoli określić minimalną powierzchnię działki budowlanej.

Innym, niezwykle istotnym czynnikiem jest specyfika gruntu. Działki, na których występują liczne wzniesienia i zagłębienia wymagać będą przeprowadzenia dodatkowych, kosztownych prac ziemnych, pozwalających na wyrównanie terenu. Warto pamiętać, że pod budowę domu najlepiej sprawdzą się grunty niespoiste, takie jak piaski lub półpiaski.

Poszukując działki budowlanej, warto wybierać te, które umożliwią sprawne wykonanie niezbędnych instalacji. Jeżeli w pobliżu działki nie ma sieci wodociągowej, wówczas konieczne będzie wybudowanie własnej studni. Proces ten nie należy do skomplikowanych, jednak wiązać się będzie z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Z kolei brak kanalizacji miejskiej, wiązać się będzie z koniecznością wybudowania szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Na sam koniec warto zwrócić uwagę na lokalizację. Choć jest to kwestia indywidualna, to warto wybrać miejsca, w których istnieje już odpowiednia infrastruktura. W ten sposób można znacząco obniżyć późniejsze koszty związane z wykonywaniem codziennych obowiązków.

Wybór idealnego projektu

Dysponując odpowiednim miejscem do budowy domu, można przystąpić do kolejnego etapu, jakim jest wybór odpowiedniego projektu. W zależności od potrzeb i preferencji można zdecydować się na zakup już gotowego projektu lub wybrać opracowanie indywidualnego projektu architektoniczno-budowlanego, który uwzględni wszystkie specyficzne wymagania inwestora.

Wybór gotowego projektu pozwala znacząco usprawnić cały proces. Dodatkowo tego typu rozwiązanie pozwala na znaczącą redukcję kosztów. Cena gotowego projektu waha się w przedziale od 5000 zł do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od typu projektu i renomy wybranej pracowni architektonicznej. Po dokonaniu zakupu konieczne będzie przeprowadzenie dodatkowych poprawek, pozwalających na dostosowanie projektu do kryteriów wynikających z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Projekt indywidualny jest znacznie droższym rozwiązaniem, a jego cena może wynieść nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Warto jednak pamiętać, że w przypadku projektu indywidualnego inwestor zyskuje w pełni dopasowany projekt, spełniające konkretne wymagania.

Jak wyglądają formalności, podczas budowy domu?

Decydując się na budowę domu, warto już na etapie planowania zapoznać się z niezbędnymi formalnościami. Planując budowę domu o powierzchni większej niż 70 m2, konieczne jest wystąpienie do odpowiedniego starostwa powiatowego lub urzędu miasta z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Do wniosku należy dołączyć odpowiednie załączniki, takie jak:

- projekt budowlany w 4 egzemplarzach,

- potwierdzenie dysponowania przez architektów odpowiednimi uprawnieniami – potwierdzenie stanowić może dokument od izby samorządu zawodowego,

- oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- decyzję o warunkach zabudowy, w przypadku gdy dla danego obszaru nie ustanowiono Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Stosowny organ administracji publicznej ma miesiąc na ustosunkowanie się do złożonego wniosku. Warto przy tym pamiętać, że bieg terminu na wydanie pozwolenia liczony jest od dnia złożenia kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę. Po otrzymaniu pozwolenia, inwestycję należy rozpocząć w terminie do 3 lat od wydania pozwolenia. W przypadku gdy budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat, wówczas pozwolenie na budowę traci swoją moc prawną.

Decydując się na budowę domu o powierzchni do 70 m2, inwestor nie musi składać wniosku o pozwolenie na budowę. W takich przypadkach wystarczające jest złożenie w stosownym urzędzie zgłoszenia budowy, wraz z wymaganymi załącznikami:

- oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- krótkim opisem planowanego przedsięwzięcia, wraz z wymaganymi szkicami prezentującymi zgłaszaną inwestycję,

- ewentualne dodatkowe załączniki wymagane odrębnymi przepisami prawa.

Po złożeniu kompletnej dokumentacji organ administracji publicznej ma do 21 dni na wyrażenie „milczącej zgody”. Brak zastrzeżeń do złożonego zgłoszenia budowy oznacza, że inwestycja może się rozpocząć.

Pamiętaj, że dopełnienie wszelkich formalności jest niezbędne dla prawidłowej realizacji zaplanowanego przedsięwzięcia. Rozpoczęcie budowy przed uzyskaniem stosownego pozwolenia lub przed upływem czasu, w którym organ administracji publicznej może wnieść sprzeciw do zgłoszenia budowy, może skutkować nałożeniem wysokich kar, związanych z samowolą budowlaną.

Samowola budowlana stanowi obecnie wykroczenie, za które grozić mogą surowe kary. W zależności od stopnia naruszenia, inwestor może być obarczony karą grzywny, a także koniecznością wstrzymania dalszej budowy, do czasu jej zalegalizowania.

Rozpoczęcie budowy

Gdy wszystkie formalności związane z planowaną budową domu zostaną zakończone, wówczas można przystąpić do budowy. W tym celu warto wybrać odpowiednich wykonawców. Zdecydowanie najwygodniejszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie budowy z generalnym wykonawcą. W takim przypadku to wykonawca zobowiązany jest do przeprowadzenia całej budowy, w tym wyboru odpowiednich podwykonawców, którzy wywiążą się z założonego harmonogramu. Warto jednak pamiętać, że tego typu rozwiązanie wiąże się ze znacznie wyższym kosztem, jednak zapewnia maksymalny komfort.

Rozwiązaniem, pozwalającym na znaczące obniżenie kosztów związanych z budową domu, jest realizacja prac w systemie gospodarczym. Wówczas zdecydowaną większość prac budowlanych wykonuje inwestor.