Ile kosztuje projekt przebudowy starego domu?

Przebudowa starego domu to skomplikowane przedsięwzięcie, które niesie ze sobą szereg dodatkowych kosztów. Jednak odpowiednio przeprowadzona pozwala w skuteczny sposób poprawić estetykę starego domu i jego funkcjonalność, zapewniając komfort na najwyższym poziomie. Jednym z istotniejszych kosztów, jakie ponieść musi inwestor, decydując się na przebudowę starego domu, jest zakup odpowiedniego projektu. Ten pozwoli na skuteczne dopasowanie wnętrz do zmieniających się potrzeb domowników, a także pozwoli na poprawę ogólnej energooszczędności budynku.

Jednak jeszcze przed przystąpieniem do prac, związanych z planowaną przebudową starego domu warto wiedzieć, na jakie wydatki należy się przygotować. Ile kosztuje projekt przebudowy starego domu i co składa się na jego cenę? Sprawdź jakie formalności niesie ze sobą przebudowa domu i na jakie koszty należy się przygotować w 2024 roku.

Przebudowa domu – co to jest?

Przepisy ustawy Prawo budowlane jasno definiują pojęcie przebudowy domu. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami prawa, przebudowa domu to wykonanie wszystkich tych robót budowlanych, których celem jest zmiana parametrów użytkowych lub technicznych obiektu budowlanego, bez wprowadzania zmian w obrębie kluczowych właściwości budynku, takich jak jego kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji.

To znaczy, że za przebudowę uznać można wszystkie te czynności, których celem jest poprawa parametrów technicznych, polegających m.in. na wyburzeniu lub postawieniu nowych ścian wewnętrznych, przebudowie już istniejących instalacji, ogólnej modernizacji budynku, a także wydzieleniu osobnego lokalu bądź wprowadzeniu zmian w zakresie jego przeznaczenia.

Jak się przygotować do przebudowy starego domu?

Jeszcze przed przystąpieniem do prac związanych z przebudową domu, w tym z zakupem projektu architektonicznego, należy przeprowadzić szczegółową ocenę stanu technicznego budynku. Ocena przeprowadzona przez wykwalifikowanych specjalistów pozwoli określić stan techniczny budynku, wskazując obszary, wymagające natychmiastowej interwencji.

Wykonanie niezależnej oceny stanu technicznego budynku jest wskazane do realizacji podczas planowanej modernizacji budynku. Konieczność wykonania ekspertyzy narzucają przepisy prawa budowlanego, pozwalając na skuteczne wychwycenie ewentualnych usterek, których usunięcie pozwoli na wyraźną poprawę trwałości budynku. Jednak ekspertyzę techniczną budynku mieszkalnego warto przeprowadzić również wówczas, gdy:

- planowany jest zakup domu, w tym w szczególności z rynku wtórnego – wydanie opinii dotyczącej stanu technicznego budynku może istotnie wpłynąć na ostateczny koszt inwestycji, wskazując obszary, które w niedalekiej przyszłości wymagać mogą kompleksowej modernizacji,

- na konstrukcji budynku pojawiają się niepokojące zarysowania lub pęknięcia – zarówno spękania ścian, jak i widoczne rysy pojawiające się na stropach, a także przemieszczenia elementów konstrukcyjnych, uniemożliwiające swobodne otwieranie drzwi i okien, powinny być natychmiast konsultowane z doświadczonym inspektorem budowlanym. Konsultacja ze specjalistą pozwoli określić, czy zmiany te mają charakter naturalny i wynikają z postępującego zużycia materiału, czy stanowią realne zagrożenie dla życia i zdrowia domowników.

Ekspertyza techniczna budynku łączy w sobie ocenę ogólną, wystawioną na podstawie oględzin obiektu budowlanego, ze szczegółową oceną techniczną. Przeprowadzone badania i wyliczenia pozwalają na określenie ogólnej wytrzymałości fundamentów, ścian, stropów, a także pozostałych elementów konstrukcyjnych, stanowiąc doskonałą bazę dla architekta odpowiedzialnego za przygotowanie projektu przebudowy.

Odpowiednio wykonana ekspertyza techniczna starego budynku mieszkalnego powinna zawierać takie elementy, jak:

- krótki opis przedmiotu opracowania, wraz z określeniem celu, jakiemu ma służyć,

- szczegółowy opis wszystkich elementów i rozwiązań konstrukcyjnych, które zostały zastosowane w domu, wraz z uwzględnieniem ich wymiarów i materiałów, z jakich zostały wykonane,

- opis sposobu, w jaki posadowiono fundamenty, konstrukcje ścian, stropów i dachu,

- szczegółowy opis przeprowadzonych odkrywek oraz badań technicznych,

- kompletną dokumentację rysunkową i fotograficzną wszystkich elementów, które zostały poddane badaniu,

- szczegółowe wyliczenia dotyczące dopuszczalnych obciążeń wszystkich elementów konstrukcyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem fundamentów, ścian, stropów, nadproży i belek,

- kompletne wnioski z przeprowadzonych oględzin i badań, na które składają się takie elementy, jak ogólna ocena stanu technicznego budynku, wraz z określeniem jego przydatności do dalszego użytkowania lub planowanej przebudowy, ogólną ocenę stanu wszystkich zastosowanych w domu instalacji, opis ewentualnych uszkodzeń, które pojawiły się w badanych elementach (ze szczególnym uwzględnieniem wszelkiego rodzaju rys, pęknięć, zawilgoceń i zagrzybienia) wraz ze wskazaniem przyczyn powstania tych uszkodzeń.

Zestawienie wszystkich tych punktów odpowiednio przygotowanej ekspertyzy technicznej pozwala na określenie szczegółowych zaleceń, dotyczących napraw koniecznych do przeprowadzenia, wraz ze wskazaniem zalecanych metod ich wykonania. Tak opracowany dokument techniczny stanowi doskonałą bazę dla architekta, który wyłącznie dysponując odpowiednią wiedzą, będzie mógł przystąpić do wykonania kompleksowego projektu przebudowy starego domu.

Ile kosztuje przygotowanie projektu przebudowy starego domu?

Nie da się w pełni jednoznacznie wskazać ostatecznej ceny związanej z zakupem projektu przebudowy starego domu. Na jej zakres wpływ ma szereg różnych czynników, wśród których istotne znaczenie mają takie parametry jak ogólna powierzchnia użytkowa obiektu, zakres planowanej modernizacji, a nawet materiały, z jakich zbudowany został dom. Dodatkowo istotny wpływ na cenę zakupu projektu przebudowy starego domu mogą mieć takie parametry jak lokalizacja planowanej inwestycji oraz renoma pracowni architektonicznej.

Średni koszt wykonania profesjonalnego projektu przebudowy starego domu, w roku 2024 waga się w granicach od 15000 zł do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Warto jednak pamiętać, że kompleksowo opracowany projekt przebudowy starego domu obejmuje takie elementy, jak:

- ocena bieżącego stanu budynku, ocena działki i układu pomieszczeń,

- kompleksowe pomiary budynku,

- przebudowa układu wnętrza,

- niezbędne zmiany w elewacji,

- projektowanie wszelkiego rodzaju nowych elementów,

- modernizacja już istniejących instalacji, a także podłączenie zupełnie nowych instalacji,

- zmiany strukturalne, w tym związane ze zmianą układu ścian,

- kompleksowa dokumentacja techniczna,

- stały nadzór nad prowadzoną przebudową domu.

Warto pamiętać, że choć koszt przebudowy starego domu może się wydawać wysoki, to w ogólnym ujęciu pozwoli na uzyskanie podstaw pozwalających na skuteczną realizację zaplanowanego przedsięwzięcia. Dodatkowo odpowiednio opracowany projekt przebudowy starego domu, powstały na bazie projektu pierwotnego budynku, pozwoli na zminimalizowanie ryzyka popełnienia jakichkolwiek błędów, które w ogólnym rozrachunku mogłyby znacząco zwiększyć koszt realizacji zaplanowanych prac budowlanych.

Ważne formalności przy przebudowie domu

Planując przebudowę starego domu, należy pamiętać o konieczności spełnienia ściśle określonych formalności. Te wraz z nowelizacją przepisów prawa budowlanego stale się zmieniają, dążąc do znaczącego usprawnienia realizacji podstawowych prac budowlanych.

Już w pierwszym kwartale 2024 roku mają wejść w życie zmiany, których celem jest odformalizowanie i znaczące usprawnienie procesów inwestycyjnych. Zgodnie z założeniami znowelizowanych przepisów prawa budowlanego, wszelkie prace związane z budową lub przebudową domów o maksymalnej powierzchni do 70 m2 nie będą wymagać wnioskowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Warto przy tym pamiętać, że aby rozpoczęcie prac budowlanych na podstawie zgłoszenia było możliwe, konieczne jest spełnienie ściśle określonych zasad. Przede wszystkim obszar oddziaływania przebudowanego wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego powinien mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Pozwolenie na budowę będzie wymagane również wówczas, gdy zaplanowane do realizacji prace wymagają uprzedniego przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, w tym na obszar Natura 2000. Dodatkowo, pozwolenie na budowę wymagane jest wówczas, gdy planowana jest realizacja prac, prowadzonych na obiekcie wpisanym do rejestru zabytków.

W pozostałych przypadkach, dopuszczających realizację prac budowlanych na zgłoszenie, należy pamiętać o tym, że roboty budowlane nie powinny się zacząć wcześniej, niż po uzyskaniu „milczącej zgody” organu administracyjnego. Wszelkie prace rozpoczęte przed zgłoszeniem mogą być uznane za samowolę budowlaną i wiązać się z surowymi konsekwencjami.

Odpowiednio przygotowane zgłoszenie budowy należy złożyć do właściwego starostwa powiatowego lub urzędu miasta, wraz z wymaganymi załącznikami. Kompletne zgłoszenie budowy powinno zawierać przede wszystkim:

- trzy egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego w formie papierowej lub elektronicznej, wraz z niezbędnymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami oraz pozostałymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z odrębnych ustaw,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli konieczność jej dołączenia wynika z przepisów o planowaniu i zagospodarowani przestrzennym.

Dlaczego projekt przebudowy starego domu jest tak ważny?

Przede wszystkim należy pamiętać, że odpowiednio opracowany projekt architektoniczno-budowlany jest jednym, z których elementów przygotowanie ściśle narzucają przepisy prawa. Jednak, choć przygotowanie dodatkowego dokumentu może się wydawać zbędnym wydatkiem, to warto pamiętać, że projekt ten stanowi doskonałą bazę pod realizację zaplanowanych prac.

Projekt przebudowy przygotowany przez wykwalifikowanego architekta pozwoli znacząco zmniejszyć ryzyko wystąpienia jakichkolwiek błędów, sprawiając, że zaplanowana przebudowa przebiegnie sprawnie, a uzyskane rezultaty będą w pełni satysfakcjonujące.