Zakup działki budowlanej – na co zwrócić uwagę?

Zakup działki budowlanej to często pierwszy krok na drodze do realizacji zaplanowanej inwestycji. Jest to krok niezwykle ważny, bowiem od specyfiki wybranej działki zależeć będzie to, czy uda się zrealizować zaplanowaną inwestycję w sposób sprawny i bezproblemowy. Aby to sprawdzić, inwestor powinien dokładnie przeanalizować wybraną działkę przed podjęciem decyzji o zakupie. W niniejszym artykule podpowiadamy, na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej.

Kluczowe parametry działki budowlanej

Na wstępie zacząć należy od kluczowych parametrów działki budowlanej, takich jak: powierzchnia gruntu, długość i szerokość, a także dokładny przebieg granic. Jeśli masz już na oku konkretny projekt budynku, który chcesz wybudować, sprawdź informacje na temat minimalnych wymiarów działki i zestaw je z interesującą parcelą. Należy bowiem pamiętać, że budynek powinien być usytuowany na działce z zachowaniem wymaganych odległości od jej granic.

Warunki zabudowy pod kątem planowanej inwestycji

Jedną z najważniejszych kwestii przy analizowaniu działki budowlanej są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. To od nich zależeć będzie to, jaki dokładnie budynek można wybudować na danej działce. Chodzi tu zarówno o przeznaczenie tego budynku, jak również jego parametry. Informacje na temat przeznaczenia działki i warunków zabudowy można znaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Obecnie taki plan można pobrać bezpośrednio ze strony internetowej urzędu miasta lub urzędu gminy.

Może się jednak zdarzyć, że działka będzie położona na obszarze, dla którego nie uchwalono jeszcze planu miejscowego. W takich sytuacjach analogiczne informacje zawierać będzie decyzja o warunkach zabudowy. Wydaje ją organ administracyjny dla działek spełniających określone wymagania. Osoba niebędąca właścicielem działki może uzyskać taką decyzję, ale wymaga tu uiszczenia opłaty. Właściciel może to zrobić za darmo. W związku z tym, jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, warto szukać działki z wydanymi już warunkami zabudowy.

Ukształtowanie terenu i warunki wodno-gruntowe

Analizując wybraną działkę budowlaną warto również zwrócić uwagę na ukształtowanie terenu, które może mieć wpływ na sposób realizacji inwestycji. Dla przykładu, budowa domu na działce położonej na skarpie może wymagać większego kapitału. Jeśli chodzi o warunki wodno-gruntowe, warto sprawdzić, czy grunt nie jest podmokły i czy zapewni odpowiednią nośność. Szczegółowych informacji dostarczą badania geotechniczne. Natomiast orientacyjne rozeznanie można zrobić poprzez sprawdzenie posadowienia okolicznych budynków, a także przeanalizowanie dostępnych map hydrogeologicznych.

Dostęp do sieci uzbrojenia terenu

Z perspektywy wielu inwestorów bardzo istotną kwestią jest dostęp do sieci uzbrojenia terenu. Należy sprawdzić, czy działka może zostać uzbrojona w przyłącza techniczne: energetyczne, wodne, kanalizacyjne oraz gazowe. Zależeć od tego będą zastosowane w projekcie rozwiązania technologiczne. Tutaj bardzo pomocna okaże się GESUT, czyli Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu. Taką mapę można obejrzeć za pośrednictwem serwisu Geoportal. Zaznaczone są na niej wszystkie istniejące sieci uzbrojenia terenu.

Dostęp do drogi publicznej

Kolejnym ważnym czynnikiem, na który należy zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej jest dostęp do drogi publicznej. Najkorzystniejsza jest sytuacja, w której działka nie tylko posiada dostęp do drogi, ale wykonano już na niej zjazd. Oszczędzi to czasu i wydatków. W większości sytuacji niezabudowane działki nie posiadają jednak zjazdu i trzeba go będzie wykonać na etapie przygotowań do rozpoczęcia budowy. Sytuacja staje się problematyczna, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej, ani do drogi wewnętrznej, która komunikowałaby ten obszar z drogą publiczną. Wówczas jedynym sposobem na uzyskanie takiego dostępu jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na sąsiedniej działce. Jeśli jednak jej właściciel nie wyrazi na to zgody, wówczas decyzję w tej sprawie musi wydać sąd, a to zajmuje sporo czasu.

Status prawny i informacje w księdze wieczystej

Przed podjęciem decyzji o zakupie działki warto sprawdzić informacje zawarte w księdze wieczystej. Przede wszystkim należy sprawdzić, czy działka nie posiada współwłaścicieli, a także, czy jej hipoteka nie jest obciążona długami. Istotne są także informacje o ewentualnej służebności, np. drogi koniecznej, co oznacza, że właściciel sąsiedniej nieruchomości może korzystać z tej działki w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej. Wgląd w księgę wieczystą jest możliwy za zgodą właściciela. Jeśli właściciel nie chce udostępnić tych informacji, może to oznaczać, że ukrywa on niewygodne informacje.

Udogodnienia dostępne w okolicy

Analiza działki budowlanej powinna obejmować także sprawdzenie wszelkich udogodnień, które są istotne z perspektywy inwestora. Chodzi tu o udogodnienia komunikacyjne (dostęp do środków transportu publicznego), o dostępne budynki (np. szkoły, przychodnie, sklepy), jak również o malowniczość okolicy i dostęp do terenów zielonych. Przy okazji warto porozmawiać z właścicielami sąsiednich nieruchomości, którzy zamieszkują tę lokalizację na co dzień. Mogą oni powiedzieć wiele ciekawych rzeczy o tym, jak żyje się w danej okolicy, a także o ewentualnych trudnościach, na które powinien być przygotowany nabywca.

Cena działki budowlanej

Po przeanalizowaniu wszystkich wyżej wymienionych czynników można odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jesteśmy skłonni zapłacić za daną działkę tyle, ile oczekuje sprzedawca. Warto przeanalizować ceny innych działek budowlanych dostępnych w okolicy. Przed podjęciem ostatecznej decyzji zaleca się konsultacje z doradcą ds. nieruchomości, który może przeprowadzić własną analizę, wskazać ewentualne kwestie problematyczne, a także ocenić, czy dana działka jest warta swojej ceny. I tak dochodzimy do ostatniego etapu analizy, czyli finalnej decyzji w sprawie zakupu działki.