Kiedy jest obowiązek zatrudnienia inspektora nadzoru w domu jednorodzinnym?

W procesie budowlanym udział biorą zwykle: inwestor, projektant oraz kierownik budowy. Przepisy prawa budowlanego wskazują jeszcze jednego uczestnika procesu budowlanego, a jest nim inspektor nadzoru inwestorskiego. Ta osoba znacznie rzadziej pojawia się jednak na placu budowy, gdy inwestycja dotyczy realizacji projektu domu jednorodzinnego. W tym artykule wyjaśniamy, kim właściwie jest inspektor nadzoru, a także w jakich sytuacjach jest on potrzebny na placu budowy.

Kim jest inspektor nadzoru inwestorskiego?

Inspektor nadzoru inwestorskiego jest jednym z czterech uczestników procesu budowlanego, obok inwestora, projektanta i kierownika budowy. Taka osoba musi posiadać odpowiednie uprawnienia budowlane do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Analogicznie do kierownika budowy, może on sprawować nadzór nad przebiegiem prac budowlanych, ale nie kieruje nimi. Jego rolą jest reprezentowanie interesów inwestora i dbanie o to, aby prace były realizowane w sposób zgodny z przepisami oraz zgodny z założeniami projektu budowlanego.

Należy pamiętać o tym, że inspektor nadzoru inwestorskiego może wydawać polecenia kierownikowi budowy, a polecenia te będą odnotowywane w dzienniki budowy. Inspektor ma również prawo żądać wprowadzenia stosownych poprawek od kierownika budowy lub kierownika robót budowlanych. Inspektor nadzoru budowlanego rzadko pojawia się jednak przy budowie domów jednorodzinnych, gdyż zdecydowana większość tego typu obiektów nie stwarza obligatoryjnego obowiązku zatrudnienia tego specjalisty. Inwestor może go jednak zatrudnić dobrowolnie.

Inspektor nadzoru inwestorskiego a inspektor nadzoru budowlanego

Inspektor nadzoru inwestorskiego oraz inspektor nadzoru budowlanego często posiadają analogiczne kompetencje. Jednak ich rola w procesie budowlanym jest zgoła inna. Inspektor nadzoru budowlanego sprawuje bowiem administracyjny nadzór budowlany. Inwestor nie musi go zatrudniać. Ten specjalista zjawi się na placu budowy, gdy do inspektoratu nadzoru budowlanego wpłyną zawiadomienia, w których zgłasza się zaniechania lub błędy na placu budowy. Wówczas taki inspektor dokona kontroli i sprawdzi, czy prace są realizowane w sposób bezpieczny i zgodny z przepisami prawa budowlanego. Może wstrzymać proces budowlany na określony czas, a także może żądać określonych poprawek.

Inspektor nadzoru budowlanego reprezentuje interes społeczny. Jest odpowiedzialny za kontrolę jako organ administracji. Po zakończeniu budowy domu to właśnie w powiatowym inspektoracie budowlanym załatwiamy formalności związane z odbiorem budynku i formalnym zakończeniu budowy. Gdy inwestycja dotyczyła budynków biurowych, usługowych lub innych obiektów użyteczności publicznej, wówczas konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Takie pozwolenie zostanie wydane tylko wtedy, gdy budynek pozytywnie przejdzie kontrolę inspektora nadzoru budowlanego.

W jakich sytuacjach trzeba zatrudniać inspektora nadzoru?

Inspektor nadzoru inwestorskiego może zostać zatrudniony dobrowolnie przez inwestora, aczkolwiek istnieją również w prawie budowlanym takie okoliczności, które obligują do zatrudnienia tego specjalisty. Dotyczy to wszystkich obiektów o dużej kubaturze, powyżej 2500 metrów sześciennych. Specjalista ten jest wymagany także w przypadku:

- mostów i obiektów budowlanych znajdujących powyżej 15 metrów nad ziemią,

- mostów i dróg, których budowa wpływa bezpośrednio na środowisko naturalne i otoczenie,

- obiektów o nadzwyczajnie skomplikowanym projekcie realizacji,

- obiektów, które będą posadowione w skomplikowanych warunkach wodno-gruntowych.

Jak już mówiliśmy, w zdecydowanej większości przypadków inspektora nadzoru inwestorskiego nie trzeba będzie zatrudniać przy budowie domu jednorodzinnego, chyba że jest to wyjątkowo duży dom lub odznacza się bardzo skomplikowanym projektem. Istnieją jednak pewne sytuacje, w których inwestor powinien przemyśleć kwestię zatrudnienia tego specjalisty, nawet jeśli nie jest to konieczne.

Czy inspektor nadzoru jest potrzebny przy budowie domu jednorodzinnego?

Teoretycznie interesy inwestora na placu budowy powinien reprezentować kierownik budowy. To właśnie on jest odpowiedzialny w pierwszej kolejności za koordynowanie i nadzorowanie prac budowlanych, tak, aby były one realizowane zgodnie z przepisami prawa budowlanego oraz zgodnie z założeniami projektu. Jeśli decydujesz się na budowę domu w systemie zleconym, wówczas wybrana firma budowlana często oferuje swojego kierownika budowy. Inwestorzy zwykle godzą się na taką propozycję, choć należy pamiętać, że mogą wybrać własnego kandydata do tej funkcji.

Gdy kierownik budowy należy do firmy budowlanej odpowiedzialnej za realizację inwestycji, wówczas nie mamy pełnej pewności, czy faktycznie będzie on reprezentował interesy inwestora, czy też jednak stanie po stronie wykonawcy (zwłaszcza, że to przecież jego pracodawca). W takich sytuacjach dobrym pomysłem może być zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, który będzie mógł nadzorować to, w jaki sposób kierownik budowy wywiązuje się ze swoich obowiązków. Będzie mógł wydawać mu polecenia oraz informować inwestora o wszelkich nieprawidłowościach. Minusem jest jednak wysoki koszt – zatrudnienie tego specjalisty może wiązać się z wydatkiem w wysokości nawet 2 – 2,5% całkowitych kosztów budowy. Jeśli budowa domu jednorodzinnego będzie kosztować ok. 600,000 zł, wówczas wynagrodzenie inspektora nadzoru może wynieść ok. 12,000 – 15,000 zł.