Jak sprawdzić kto jest właścicielem działki? Czy to w ogóle możliwe?
Spis treści:
Planujesz budowę domu? Znalazłeś idealną działkę? Chcesz poznać jej historię, ale i uchronić się przed nieprzyjemnościami, zagrożeniami i niebezpieczeństwem? To koniecznie sprawdź, kto jest właścicielem działki, jeszcze zanim złożysz ofertę. Nie dość, że w ten sposób zmniejszysz do minimum liczbę ewentualnych zagrożeń, to także zapewnisz sobie komfort zakupu i uczucie spełnienia.
W tym poradniku rozwiewamy wszelkie wątpliwości; wyjaśniamy krok po kroku, jak sprawdzić kto jest właścicielem działki – legalnie, skutecznie i bez wychodzenia z domu, sprawdzimy, czym jest interes prawny, a czym interes faktyczny.
Dowiesz się też, jak działa serwis Geoportal, kiedy trzeba odwiedzić sąd lub urząd, a kiedy wystarczy... zapytać sąsiada. Bo dobra inwestycja zaczyna się od dobrych informacji – a my pokażemy Ci, jak je zdobyć.
Zanim postawisz dom – sprawdź, na czym stoisz. Z New-House budujesz pewnie od fundamentów.
Dlaczego warto sprawdzić, kim jest właściciel działki budowlanej przed zakupem?
Zacznijmy od tego, że zakup działki budowlanej to poważna inwestycja – zwykle pierwsza, a zarazem także najważniejsza decyzja na drodze do wymarzonego domu. Niestety, zanim jednak w grę wejdzie projekt budowy, kredyt hipoteczny czy wybór wykonawcy, trzeba odpowiedzieć sobie na jedno pytanie: do kogo właściwie należy ta działka? Czy jej zakup jest bezpieczny? Czy niesie ze sobą duże, poważne ryzyko?
Nie bez powodu większość odpowiedzialnych inwestorów właśnie sprawdzenie właściciela nieruchomości traktuje jako pierwszy krok w celu uniknięcia problemów. A te, zależnie od ich specyfiki, mogą pojawić się już po podpisaniu umowy; np. że działka ma kilku współwłaścicieli, a jeden z nich nie został poinformowany o sprzedaży, bądź też nieruchomość jest obciążona hipoteką albo toczy się w jej sprawie postępowanie spadkowe. Wcale nie musi tak być. Analizując treść księgi wieczystej działki skutecznie unikasz zagrożenia, albo choćby w maksymalnym stopniu zmniejszasz ryzyko jego wystąpienia.
|
UWAGA!
Chęć zakupu danej działki nie stanowi w świetle prawa powodu do tego, aby legalnie uzyskać pełne dane właściciela nieruchomości. To skutek RODO, prawa dotyczącego ochrony danych osobowych.
W większości przypadków potrzebny będzie tzw. interes prawny – czyli prawnie uzasadniona potrzeba pozyskania takich informacji, która może dotyczyć np. sporów granicznych, planowania inwestycji czy spraw spadkowych, czy innych o podobnym charakterze. W przypadku chęci zakupu działki te przesłanki nie istnieją, zatem urząd (jeśli będziesz zmuszony skorzystać z jego usług) nie poda Ci pomocnej dłoni.
Oczywiście nie jesteś skazany na to rozwiązanie – nie jest bowiem ani jedyne, ani najszybsze pod kątem czasu. To, kto jest właścicielem działki, można sprawdzić na wiele innych sposobów, często znając jedynie numer działki lub adres administracyjny działki. O nich w dalszej części artykułu.
|
Kolejną ważną kwestią jest to, że inwestor nie zawsze będzie miał wgląd do pełnych danych, wynika to z ograniczeń narzuconych m.in. z przepisów RODO – nie każdy może przeglądać dane z rejestru gruntów czy księgi wieczystej, jeśli nie ma do tego podstawy prawnej lub, w „najgorszym” przypadku – faktycznej. Mimo to istnieje szereg legalnych metod, dzięki którym można ustalić właściciela działki, zanim zaangażujemy czas i pieniądze w zakup, i to w dosłownie kilka chwil. Jeśli zatem chcesz dowiedzieć się, jak znaleźć właściciela działki, nawet gdy dana nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, czytaj dalej!
Jak sprawdzić właściciela działki – w jakich innych przypadkach może być to koniecznie?
Kwestia tego, jak ustalić właściciela działki, jest bardzi ważna nie tylko w kontekście chęci jej zakupu. W wielu innych przypadkach ustalenie takich danych jest równie istotne, a czasami wręcz niezbędne – szczególnie wtedy, gdy w grę wchodzi ochrona praw lub realizacja określonych obowiązków. Warto przy tym rozróżnić dwie kluczowe sytuacje: interes prawny i interes faktyczny.
Interes prawny
Interes prawny oznacza, że osoba ubiegająca się o dane właściciela ma wobec tego konkretną podstawę w przepisach prawa, która uzasadnia jej prawo do pozyskania tych informacji. Trzeba zatem udowodnić, że dane właściciela działki są niezbędne do ochrony naszych praw lub realizacji obowiązków wynikających m.in. właśnie z aktualnie obowiązującego prawa.
Jednym z najczęstszych przykładów interesu prawnego jest toczące się postępowanie sądowe lub administracyjne. Poznać dane właściciela działki sąsiedniej należy dla przykładu wtedy, gdy planujesz wystąpienie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Musisz znać dane osobowe strony, przez której działkę miałby przebiegać dojazd – to niezbędne w celu realizacji sprawy.
Równie ważnym przypadkiem jest postępowanie spadkowe. Potencjalni spadkobiercy mają obowiązek wskazania składu majątku, a więc także ustalenia, kto formalnie posiada prawa do konkretnej nieruchomości. Może to też dotyczyć podziału majątku po rozwodzie lub śmierci jednego ze współwłaścicieli.
Kolejna grupa sytuacji to działania związane z ochroną własnych praw. Zachodzą one wtedy, gdy np. sąsiad narusza nieruchomość sąsiednią, prowadzi budowę bez zgody, ingeruje w granice działki lub ogranicza dostęp do wyznaczonej drogi.
Interes faktyczny
Interes faktyczny to zupełnie odrębna sytuacja, w której nie możesz powołać się na konkretny przepis prawa, lecz uzasadnieniem chęci uzyskania danych właściciela działki jest Twoja potrzeba – życiowa lub zawodowa. Dla przykładu gdy chcesz kupić działkę, wydzierżawić ją, porozmawiać o wspólnym ogrodzeniu czy zagospodarowaniu przestrzeni, jak i np. o podciągnięciu mediów przez sąsiedni grunt. Może chodzić też o przypadki, w których chcesz poinformować właściciela, że na jego terenie składowane są śmieci, pojawiły się dzikie wysypiska lub ktoś prowadzi działalność naruszającą spokój okolicy. Jednym zdaniem – w interesie faktycznym zawarte są te przypadki, które nie są wyszczególnione w prawie.
Warto zaznaczyć, że katalog przypadków, w których można próbować ustalić właściciela działki, jest szeroki i otwarty. Tym samym każda sytuacja – niezależnie od poziomu jej skomplikowania – zostanie rozpatrzona indywidualnie, a ostateczną decyzję o udostępnieniu danych podejmują urzędy lub sądy, biorąc pod uwagę przedstawione argumenty i dokumenty.
Dane właściciela działki należą do kategorii danych osobowych, co oznacza, że nie każdy może je swobodnie pozyskać; ustawodawca w ten sposób zabezpiecza prywatność właścicieli gruntów. Dostęp do informacji o tym, kto jest właścicielem danej działki, przysługuje zatem osobom, które potrafią wykazać interes prawny lub uzasadniony i niegodzący w prywatność interes faktyczny.
Jak sprawdzić do kogo należy działka?
Zainteresowanie konkretną działką to z jednej strony radosna chwila – w końcu znalazłeś w gąszczu ofert tą jedyną i najlepszą, ale z drugiej – moment, w którym liczy się odpowiedzialność. Zawsze w takich przypadkach warto ustalić, kto jest właścicielem działki. I zawsze wtedy, zanim jeszcze wykonasz jakikolwiek krok dalej.
Jak sprawdzić kto jest właścicielem działki? Dobra wiadomość? Istnieje kilka sposobów, aby sprawdzić dane osobowe właściciela działki lub danej nieruchomości. Część z nich wymaga jedynie dostępu do Internetu, inne – złożenia odpowiedniego wniosku w urzędzie lub wykazania interesu prawnego. Zła wiadomość? Że w niektórych sytuacjach pozyskanie danych trwa zbyt długo.
Geoportal – podstawowe źródło informacji dotyczących ewidencji gruntów, budynków
Jeśli dysponujesz jedynie podstawami; adresem działki lub jej umiejscowieniem, a nie znasz żadnych jej szczegółów, koniecznie odwiedź Geoportal – ogólnodostępny, darmowy serwis mapowy prowadzony od podstaw przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii. To idealny punkt wyjścia i zarazem także potężne narzędzie, na którym w pewnym stopniu opierają się także firmy pośredniczące w wydawaniu decyzji.
Na podstawie adresu administracyjnego działki lub lokalizacji na mapie możesz ustalić:
-
numer ewidencyjny działki;
-
granice działki i miejsce położenia nieruchomości;
-
dane z ewidencji gruntów i budynków;
-
przeznaczenie działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
-
przestrzennego.
|
Uwaga!
Geoportal nie zawiera nazwisk właścicieli działek, nie zawiera też numeru księgi wieczystej, ale umożliwia zdobycie dość podstawowych informacji, które jednak przydadzą się w dalszym poszukiwaniu. Można też za pomocą serwisu sprawdzić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej i czy nie znajduje się na obszarze zalewowym.
|
Elektroniczne Księgi Wieczyste (jeśli masz numer księgi wieczystej)
To miejsce docelowe; meta dla każdego, kto chce sprawdzić dane właściciela działki. Niestety jest jeden, poważny haczyk – z zawartych tam danych, a jest ich całe mnóstwo, skorzystasz wyłącznie wtedy, jeśli znasz numer księgi wieczystej. Jeśli tak właśnie jest, odwiedź portal Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl, i wprowadź dane. Uzyskasz w ten sposób dostęp do elektronicznej wersji księgi wieczystej konkretnej działki, w której znajduje się m.in.:
-
oznaczenie właściciela nieruchomości;
-
informacje o ewentualnej hipotece;
-
dane dotyczące służebności gruntu;
-
historia zmian własności.
Przeglądanie księgi wieczystej nie zawsze daje pełen wgląd w dane właściciela – szczególnie gdy nie posiadasz interesu prawnego. Możesz jednak pozyskać ogólne dane, które potwierdzą prawo własności lub ewentualne ograniczenia związane z działką i to, co bardzo ciekawe, wraz z numerem PESEL.
Wydział Geodezji i Kartografii
Pozyskanie numeru księgi wieczystej jest bardzo skomplikowane, dlatego nawet odwiedzając portal EKW (Eleketroniczne Księgi Wieczyste), nie skorzystasz z jego zalet, jeśli nie dysponujesz właściwym numerem. Co wówczas? Kolejne rozwiązanie stanowi Wydział Geodezji i Kartografii, prowadzony w sprawie ewidencji gruntów, gdzie możesz sprawdzić dane właściciela gruntu na podstawie własnego wniosku. Sam proces nie jest trudny, lecz z uwagi na potrzebę obsługi przez urzędnika, może okazać się czasochłonny. Wystarczy udać się do Starostwa Powiatowego lub odpowiedniego Urzędu Miasta, złożyć wniosek i – co ważne – wykazać interes prawny.
Na podstawie ewidencji gruntów urząd może wydać wypis zawierający:
Biuro nieruchomości
To kolejny przypadek, lecz dość szczególny, bo zależny od tego, czy interesująca Cię działka jest wystawiona na sprzedaż przez biuro nieruchomości obsługujące ofertę. Jeśli tak, udaj się do jej siedziby lub skontaktuj się z opiekunem oferty; pracownicy powinni na życzenie udzielić Ci kilku podstawowych informacji – w tym danych właściciela (jeśli wyraził na to zgodę) oraz numeru księgi wieczystej (również jeśli wyraził na to zgodę). Brak tego typu zgód, co oczywiste, powinien wzmóc w Tobie czujność.
Urząd miasta lub gminy
Niektóre dane – takie jak numer ewidencyjny działki czy plan zagospodarowania przestrzennego – można pozyskać również w urzędzie gminy. To szczególnie przydatne rozwiązanie, choć oczywiście także dość czasochłonne (czasami jednak stanowi ostateczność), gdy działka nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, lub gdy interesuje Cię długofalowe planowanie inwestycji. Wypełnij odpowiedni wniosek i oczekuj na odpowiedź; jeśli wykażesz prawidłowy powód, uzyskasz wszystkie interesujące Cię dane.
Pomoc profesjonalisty – notariusza/geodety/prawnika
Czasami, kiedy sytuacja jest bardziej złożona (np. działka nie ma księgi wieczystej albo jej stan prawny budzi wątpliwości), warto skorzystać z pomocy specjalistów. Notariusz pomoże w ustaleniu prawa własności na podstawie posiadanych dokumentów, geodeta wskaże precyzyjne granice działki i jej oznaczenia w ewidencji, a prawnik doradzi, jakie kroki podjąć w celu legalnego pozyskania danych właściciela – szczególnie w kontekście interesu prawnego. Taka współpraca zwiększa szanse na uzyskanie rzetelnych informacji oraz bezpieczne przeprowadzenie transakcji, lecz nie jest darmowa; cena takich działań zwykle wynosi od 100 zł wzwyż.
Działania na własną rękę
Nie zawsze trzeba zaczynać i kończyć na procedurach formalnych: czasochłonnych, czasami kosztownych i irytujących. Często wystarczy kilka zwykłych, ludzkich umiejętności: spryt, odrobina determinacji i… ludzkie podejście. Poznaj kilka sposobów, które możesz zastosować we własnym zakresie. Możesz je wykorzystywać do woli wtedy, gdy zależy Ci na zdobyciu informacji o właścicielu działki, ale nie masz dostępu do numeru księgi wieczystej ani interesu prawnego.
Napisz list do właściciela nieruchomości
To prosty, ale często bardzo skuteczny sposób nawiązania bezpośredniego kontaktu z właścicielem. Jeśli znasz dokładny adres działki, zostaw w skrzynce list lub kartkę z informacją o chęci kontaktu – jeśli jest to możliwe (czasami działki są zupełnie nieogrodzone i puste). W liście warto:
-
krótko i uprzejmie wyjaśnić, dlaczego chcesz nawiązać kontakt;
-
zaznaczyć, że jesteś zainteresowany zakupem lub współpracą;
-
podać swoje dane kontaktowe (numer telefonu, e-mail);
-
zachować ton kulturalny i neutralny – unikaj presji.
Gwarancji odpowiedzi oczywiście nie ma. Czasami z uwagi na chęć ochrony prywatności przez właściciela, a czasami z uwagi na to, że rzadko bywa na danej działce, aby odebrać z niej list. Bywa jednak zupełnie odwrotnie: wiele osób docenia bezpośredni i szczery kontakt i przedkłada go ponad kontakt z bezpośrednikami – zwłaszcza jeśli nie planowały sprzedaży, ale Twoja oferta może je zainteresować.
Porozmawiaj z sąsiadami, aby pozyskać dane właściciela działki
To metoda często niedoceniana, bo wymaga kontaktu z innymi ludźmi, ale efektywna, gdyż możesz za jej pomocą wiele zdziałać. Sąsiedzi mogą znać nazwisko właściciela działki, wiedzieć, gdzie mieszka, a nawet podpowiedzieć, czy planuje sprzedaż. W mniejszych miejscowościach lub na terenach wiejskich taka forma zdobywania informacji jest wręcz naturalna, a odzywanie się do urzędów traktowane jako zbędna forma utrudniania sobie życia.
Pytając sąsiadów:
-
bądź uprzejmy i przedstaw się;
-
krótko wyjaśnij swój cel – np. plan zakupu działki i chęć rozmowy z jej właścicielem;
-
nie naciskaj – nie każdy będzie chciał się dzielić informacjami.
Oczywiście nie ma róży bez kolców. Bywa tak, że właściciel działki, którego dane chcesz pozyskać, nie życzy sobie informowania o sprzedaży danej działki wszystkich sąsiadów dookoła. Wówczas, choć to dość rzadki przypadek, może nie chcieć z Tobą rozmawiać.
Przeszukaj Internet
Internet to potężne narzędzie zawierające całe terabajty ważnych informacji – także tych, które dotyczą nieruchomości. Jeśli właściciel kiedyś wystawił działkę na sprzedaż, jest spora szansa, że archiwalne ogłoszenie nadal gdzieś krąży – na OLX, Otodom, Allegro lub lokalnych grupach Facebooka. Wystarczy wpisać w wyszukiwarkę, np. Google bądź Bing, numer ewidencyjny, adres działki albo nazwę miejscowości i frazy typu „działka na sprzedaż”. Jeśli znajdziesz ogłoszenie – masz bezpośredni kontakt lub chociaż dane agencji, która wcześniej zajmowała się jej sprzedażą.
Skorzystaj z płatnych portali pośredniczących
Skorzystanie z płatnych portali pośredniczących to wygodne rozwiązanie dla osób, które nie chcą lub nie mogą samodzielnie przeszukiwać urzędowych baz danych. Tego typu serwisy, za opłatą wynoszącą około 50 zł - 200 zł, umożliwiają szybkie ustalenie numeru księgi wieczystej na podstawie adresu administracyjnego działki lub jej numeru ewidencyjnego. To skuteczny sposób, i choć wymaga uiszczenia opłaty, to stanowi skuteczną formę zabezpieczenia się na przyszłość.
Jaki jest koszt sprawdzenia właściciela działki?
Koszt ustalenia tego, kto jest właścicielem działki, zależy przede wszystkim sposobu pozyskania danych i tego, z jakiej instytucji próbujesz zdobyć tę informację. W wielu przypadkach są to opłaty symboliczne, ale zdarza się, że ich suma rośnie – szczególnie gdy potrzebujesz kilku dokumentów lub korzystasz z pomocy zewnętrznych podmiotów.
Poniżej prezentujemy zestawienie kosztów w tabeli, z jakimi możesz się spotkać
|
Metoda
|
Koszt
|
Zakres informacji
|
|
Wypis z księgi wieczystej przez Internet (PDF)
|
- Odpis zwykły elektroniczny (PDF) – 20 zł
- Odpis zupełny (PDF) – 50 zł
|
Własność, hipoteka, służebności. Pełne dane właściciela tylko przy interesie prawnym.
|
|
Wypis z księgi wieczystej (papierowy)
|
-Odpis zwykły w wersji papierowej – 30 zł
- Odpis zupełny w wersji papierowej – 60 zł
|
Jak wyżej – dostępność danych zależna od sytuacji prawnej.
|
|
Wypis z ewidencji gruntów i budynków
|
- Za elektroniczną wersję wypisu i wyrysu – 140 zł
- Za wydruki wypisu i wyrysu – 150 zł
|
Numer działki, powierzchnia, przeznaczenie, dane właściciela.
|
|
Porada u prawnika/geodety/notariusza
|
od 100 zł
|
Indywidualny zakres, w zależności od potrzeb.
|
|
Usługi portali pośredniczących
|
50-200 zł
|
Ustalanie właściciela, numer KW, dane z rejestrów.
|
|
List do właściciela
|
Koszt wysyłki (ok. 5 zł)
|
Brak gwarancji odpowiedzi – zależne od dobrej woli adresata.
|
|
Rozmowy z sąsiadami
|
Bezpłatnie
|
Informacje nieoficjalne – przydatne w małych społecznościach.
|
|
Przeszukiwanie internetu
|
Bezpłatnie
|
Możliwość odnalezienia archiwalnych ogłoszeń z danymi kontaktowymi.
|
Jak znaleźć właściciela działki? Skorzystaj z pomocy ekspertów z New-House
Wiedza o tym, jak sprawdzić właściciela działki, jest niezwykle istotna, gdyż pozyskanie tych danych stanowi pierwszy krok do świadomej oraz bezpiecznej inwestycji. Bez względu na to, czy planujesz budowę domu dla swojej rodziny, zakup gruntu pod działalność usługową, czy może jednak chcesz upewnić się, że wybrana nieruchomość nie wiąże się z prawnymi lub technicznymi ograniczeniami – warto mieć wsparcie doświadczonego partnera.
W New-House od ponad 30 lat wspieramy inwestorów na każdym etapie realizacji marzenia o własnym domu – w tym również przy wyborze idealnej działki. Proponujemy naszym klientom sprawdzone lokalizacje, zgodne z ich oczekiwaniami i celami inwestycyjnymi i, co ważne – z kontaktem do właściciela działki. Wszystko to wpływa na maksymalne bezpieczeństwo i ogranicza formalności, którymi nie musisz zaprzątać sobie głowy.
Dzięki naszemu doświadczeniu i indywidualnemu podejściu do każdej inwestycji możesz mieć pewność, że Twoje decyzje są dobrze przemyślane, a dom powstanie na solidnych fundamentach – dosłownie i w przenośni.
FAQ:
Czy można sprawdzić, kto jest właścicielem działki?
Tak, ale tylko w przypadku posiadania tzw. interesu prawnego lub uzasadnionego faktycznego – wtedy można złożyć wniosek np. w sądzie lub urzędzie.
Jak ustalić właściciela działki mając tylko jej adres administracyjny działki?
Skorzystaj z Geoportalu – poznasz numer działki, dzięki któremu łatwiej odszukasz interesujące Cię informacje w ewidencji gruntów lub księdze wieczystej.
Czy mogę sprawdzić dane właściciela online?
Tak – jeśli masz numer księgi wieczystej, możesz to zrobić przez serwis Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl).
Ile kosztuje ustalenie właściciela działki na podstawie adresu nieruchomości lub jej numeru?
Od kilkudziesięciu do kilkuset złotych – zależnie od rodzaju dokumentów (np. wypis z księgi wieczystej, ewidencji gruntów) i formy ich uzyskania.
Co zrobić, jeśli działka nie ma księgi wieczystej?
Sprawdź dane w ewidencji gruntów w starostwie lub urzędzie – potrzebny będzie wniosek i interes prawny.
Czy mogę zapytać sąsiadów o właściciela działki?
Tak – to często skuteczna i legalna forma uzyskania informacji, szczególnie w mniejszych miejscowościach.
Czy istnieją firmy, które pomagają ustalić właściciela działki?
Tak – w polskim internecie działają płatne portale, które dysponują numerami z wydziału ksiąg wieczystych dopasowanymi do adresu lub numeru działki.
Czy właściciel działki może ukrywać dane w księdze wieczystej?
Nie – ale dane osobowe są częściowo chronione, więc bez interesu prawnego nie zawsze uzyskasz do nich dostęp.
