Jak sprawdzić czy wybrany projekt pasuje do działki?

Wybierając gotowy projekt domu należy pamiętać o pewnych ograniczeniach, jakie nakładają na inwestora uwarunkowania lokalne, jak również ukształtowanie samej działki budowlanej. Dość częstym błędem jest zbyt pochopny wybór projektu bez należytego sprawdzenia, czy będzie on pasował do posiadanej działki. W tym artykule podpowiadamy, w jaki sposób można sprawdzić, czy wybrany projekt domu pasuje do działki.

Przygotowania do wyboru gotowego projektu domu

Jeśli posiadasz już działkę budowlaną i szukasz gotowego projektu, powinieneś pamiętać o tym, aby sprawdzić, czy wybrany projekt pasuje do działki. Nie każdy projekt można zrealizować na każdej działce. Z tego względu część inwestorów najpierw wybiera wymarzony projekt, a następnie szuka działki, na której będzie go można zrealizować. Wydłuża to znacznie czas poszukiwania parceli, ale z drugiej strony daje gwarancję, że wybudowany dom spełni pokładane w nim nadzieję.

Podczas przygotowań do wyboru projektu należy uzyskać wgląd do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w którym można znaleźć uwarunkowania lokalne. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, wówczas inwestor powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przed wyborem gotowego projektu należy także sprawdzić warunki wodno-gruntowe. Informacje pozyskane w ten sposób posłużą do selekcji gotowych projektów i wyboru takiego projektu, który będzie można bez przeszkód zrealizować na konkretnej działce.

Uwarunkowania lokalne – najważniejsze kwestie

Przy wyborze projektu kluczowe są uwarunkowania lokalne, o których decyduje MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy. Można tu znaleźć warunki, jakie musi spełniać dom, który chcemy wybudować w konkretnym miejscu. Od tych dokumentów zależeć mogą następujące kwestie:

• maksymalna powierzchnia zabudowy, a zatem także powierzchnia użytkowa domu,
• wysokość obiektu, rodzaj dachu, kąt nachylenia dachu spadzistego, dopuszczalne pokrycia,
• zasady sytuowania obiektów na działce,
• wymagana powierzchnia biologicznie czynna,
• kolorystyka elewacji, możliwość zastosowania konkretnych materiałów wykończeniowych,
• orientacja kalenicy dachu względem drogi,
• liczba wymaganych miejsc postojowych,
• rodzaje mediów i przyłączy,
• zasady kształtowania zieleni, zasady związane z ochroną środowiska.

Ponadto, to właśnie MPZP decyduje o konkretnym przeznaczeniu terenu, a budowa domu jest możliwa wyłącznie na działkach budowlanych pod cele mieszkalne. Jeśli przeznaczenie działki jest inne, wówczas budowa domu jest możliwa jedynie po zmianie przeznaczenia MPZP, a jest to operacja bardzo czasochłonna i nie zawsze możliwa do zrealizowania.

Wymiary działki budowlanej

Kolejną istotną kwestią są wymiary działki budowlanej. Domy mogą być usytuowane na działce w odpowiednich odległościach od granicy działki: 4 metry dla ścian z otworami, 3 metry dla ścian bez otworów. Czasami warunkowo można zmniejszyć odległości do 1,5 metra, o ile dopuszcza to MPZP. Każdy gotowy projekt domu zawiera informacje takie jak minimalne wymiary działki. W ten sposób możesz sprawdzić, czy wybrany projekt będzie można wkomponować w powierzchnię działki przy zachowaniu obowiązujących przepisów prawa budowlanego.

Ukształtowanie terenu i warunki wodno-gruntowe

Przy wyborze projektu znaczącą kwestią jest ukształtowanie terenu. Jeśli dysponujesz działką położoną na skarpie, możesz znacząco ułatwić proces budowy wybierając projekty, które zostały stworzone właśnie z myślą o budowie na działkach położonych na skarpie. W ten sposób można lepiej wykorzystać potencjał parceli. Jeśli chodzi o warunki wodno-gruntowe, dość istotną kwestią jest rodzaj gruntu oraz poziom wód gruntowych. Przy niesprzyjających warunkach gruntowych nie warto wybierać projektu z piwnicą, gdyż budowa podpiwniczenia w takich warunkach może okazać się bardzo kosztowna.

Orientacja względem stron świata

Strefa dzienna z salonem, jadalnią i kuchnią powinny być usytuowane w południowej części domu, tak, aby maksymalnie wykorzystać światło dzienne. Warto zatem zwrócić uwagę na orientację działki względem stron świata i poszukać projektu, który najlepiej będzie pasował pod względem rozmieszczenia poszczególnych wnętrz. Tutaj warto pamiętać o tym, że zdecydowana większość gotowych projektów domów jest dostępna także w odbiciu lustrzanym. A jeśli dany projekt nie posiada takiego wariantu, można go łatwo uzyskać w drodze adaptacji.

Dom pasujący do okolicy

Niektórzy inwestorzy dokładają wszelkich starań, aby ich dom wyróżniał się w okolicy i przyciągał wzrok przechodniów. Inni natomiast nie lubią rzucać się w oczy i starają się wybrać projekt domu, który jest zbliżony do sąsiednich zabudowań. Często wymaga tego również MPZP, którego jednym z zadań jest właśnie zachowanie spójności krajobrazu. Niezależnie od tego, do której grupy inwestorów się zaliczasz, zawsze warto sprawdzić, jakie domy znajdują się w okolicy Twojej działki budowlanej.

A może projekt indywidualny?

Alternatywą dla gotowego projektu domu jest projekt indywidualny tworzony na zamówienie przez architekta. Taki projekt powstaje od razu z myślą o konkretnej działce budowlanej, na której będzie budowany. Architekt bierze zatem pod uwagę uwarunkowania lokalne, ukształtowanie terenu, a także warunki wodno-gruntowe. Uzyskany projekt budowlany nie wymaga adaptacji i pozwala od razu przejść do starań związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Indywidualny projekt to dobry pomysł w przypadku problematycznych działek, do których ciężko dobrać odpowiedni gotowy projekt. Przy tworzeniu projektu indywidualnego architekt weźmie pod uwagę specyfikę miejsca i postara się w pełni wykorzystać jego potencjał do stworzenia praktycznego i komfortowego domu.