Czy warto kupić działkę rolną?

Wysokie ceny działek budowlanych to powód, dla którego wielu inwestorów rozważa zakup działki rolnej z myślą o budowie domu. Obowiązujące w naszym kraju przepisy wykluczają jednak możliwość budowy domu na takiej działce, o ile nie zostanie ona uprzednio odrolniona. Taką możliwość mają jedynie rolnicy, którzy mogą wydzielić część działki na gospodarstwo rolne w zabudowie zagrodowej. W tym artykule rozważamy opłacalność inwestycji w grunty rolne.

Kto może kupić działkę rolną?

Działka rolna to inaczej grunt przeznaczony na produkcję rolną. W MPZP Są one oznaczone literą R, natomiast literami RM oznacza się tereny zarezerwowane pod zabudowę zagrodową, w skład której wchodzi dom rolnika, a także budynki gospodarcze niezbędne do prowadzenia działalności rolnej. Czy działkę rolną może kupić inwestor nieprowadzący takiej działalności? Jak najbardziej, aczkolwiek obowiązują tu pewne istotne ograniczenia, a mianowicie:

• Działki do 0,3 ha – takie działki rolne można pozyskać bez żadnych ograniczeń. Problem w tym, że w naturalnych warunkach nie istnieją tak małe działki rolne. Mogły one powstać na skutek podziału lub zmiany granic nieruchomości. To sprawia, że rzadko trafimy na działki rolne o tak małej powierzchni.
• Działki do 0,5 ha – inwestor może kupić siedlisko o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha pod warunkiem, że w dniu 30 kwietnia 2016 roku siedlisko było zajęte przez budynki mieszkalne oraz budynki niewykorzystywane obecnie do produkcji rolnej.
• Działki do 1 ha – inwestorzy nie będący rolnikami mogą także kupić działkę rolną o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha, ale pod pewnymi warunkami. Przede wszystkim istnieje prawo pierwokupu ze strony KOWR. U notariusza podpisuje się warunkową umowę sprzedaży, ale wejdzie ona w życie dopiero wtedy, gdy dyrektor KOWR nie złoży w przeciągu miesiąca notarialnego oświadczenia nabycia tej nieruchomości (równoznaczne z rezygnacją z zakupu). Jeśli taka działka mieści się na terenach wiejskich, wówczas jej nabywca będzie zobligowany do prowadzenia tu gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej pięciu lat. Dodatkowo, przez okres pięciu lat takiej działki nie można sprzedać lub oddać.
• Działki rolne na terenie miasta – jeśli działka rolna znajduje się na terenie miasta, to można ją po zakupie dowolnie zagospodarować, bez konieczności przekształcania i wyłączenia z produkcji rolnej, nawet, jeśli przed zakupem była ona używana w tych celach.

W przypadku działek rolnych o powierzchni przekraczającej 1ha, prawo zakupu mają jedynie rolnicy indywidualni posiadający stosowne kwalifikacje, prowadzący działalność rolną, a także mieszkający przez co najmniej 5 lat na terenie gminy, na obszarze której leży taka działka.

Zakup działki rolnej pod budowę domu

Załóżmy, że inwestor znalazł działkę rolną, którą może kupić bez żadnych ograniczeń oraz zobowiązań. Czy możliwa będzie tu budowa domu? Niestety nie. Działki rolne nie są przeznaczone pod zabudowę, a co za tym idzie, aby postawienie domu było możliwe, trzeba uprzednio zmienić przeznaczenie takiej działki. Potocznie mówimy o odrolnieniu działki. Zapisy te dotyczą również siedlisk i działek pod zabudowę zagrodową. Budynki mogą tu wznosić jedynie osoby, które prowadzą działalność rolną na danym obszarze.

Czy istnieje możliwość budowy domu na działce rolnej?

Jak najbardziej, aczkolwiek jest to bardzo czasochłonne, a często także kosztowne przedsięwzięcie. W pierwszej kolejności trzeba zmienić przeznaczenie działki rolnej. Istnieją dwie drogi w zależności od tego, na jakim obszarze znajduje się działka. Jeśli jest ona objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, wówczas inwestor musi złożyć wniosek do urzędu gminy o dokonanie zmiany w MPZP. Plan zagospodarowania może zostać zmieniony jedynie w drodze uchwały, co ma miejsce zazwyczaj co kilka lat. Procedury tej nie da się przyspieszyć, a co za tym idzie, inwestor nie wie, kiedy podjęta zostanie decyzja i czy będzie ona pozytywna. Ważne: działki rolne na terenie miasta nie wymagają zmiany MPZP i wyłączenia z produkcji rolnej!

Jeśli działka rolna nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, wówczas istnieją dwie opcje. Pierwsza z nich to złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Aby było to możliwe, działka musi mieć dostęp do drogi i w obrębie tej drogi posiadać sąsiedztwo z inną zabudowaną działką, a ponadto musi zachodzić możliwość przyłączenia do sieci energetycznej. Inną możliwością jest złożenie wniosku o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym planujesz inwestycję. Ma to szanse powodzenia, jeśli w bliskim sąsiedztwie znajdują się obszary objęte przez MPZP.

Jakie są szanse na odrolnienie działki?

Szanse na odrolnienie działki zależą od wielu czynników, w tym od powierzchni działki rolnej, jak również od ich klasy produkcyjnej. W przypadku wysokich klas I, II, III zgodę musi wydać minister właściwy ds. rolnictwa, co jest bardzo trudnym przedsięwzięciem. W przypadku niższych klas zgodę wydaje gmina. Po uzyskaniu pozytywnej zgody trzeba jeszcze wyłączyć działkę z produkcji rolnej, co wiąże się z poniesieniem opłaty uzależnionej od powierzchni i klasy gruntu. Przez kolejne 10 lat trzeba także płacić 10% opłaty jednorazowej co roku. Wiele zależy także od położenia danej działki – im bliżej do terenów zabudowanych, tym większe szanse na odrolnienie.

Czy warto kupić działkę rolną pod budowę domu?

Jest to inwestycja bardzo ryzykowna, a osoba decydująca się na taki zakup nigdy nie ma pewności, że na danym terenie będzie można wybudować dom. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wymaga bowiem zgody odpowiednich organów, a te mogą po prostu odmówić i zablokować naszą inwestycję na długie lata. Zakup działki rolnej pod budowę domu jest zatem zalecany inwestorom, którzy dysponują czasem i cierpliwością, a ponadto dodatkowymi środkami. Uprzednio należy jednak dokonać oceny inwestycji i oszacować prawdopodobieństwo odrolnienia konkretnej działki.

W jakich sytuacjach zakup działki rolnej jest opłacalny?

Zakup działki rolnej jest dobrą inwestycją, gdy w pobliżu znajdują się zabudowania, które stopniowo zwiększają swój zasięg. Miasta stale poszerzają swoje granice i dokonują ekspansji na tereny, które jeszcze kilkanaście lat temu były typowymi terenami rolnymi. Wówczas istnieją większe szanse na wyłącznie działki z produkcji rolnej. Ponadto, jeśli dany obszar zostanie przejęty przez miasto, wówczas działkę będzie można zagospodarować bez zmiany przeznaczenia działki rolnej. Na działki rolne polują także inwestorzy, którzy mają wiedzę o tym, że na tym terenie w przyszłości planowana jest budowa dróg publicznych. Wówczas na takiej działce można naprawdę sporo zarobić.