Dobudowa pomieszczenia do istniejącego domu

Na dobudowę dodatkowego pomieszczenia do istniejącego domu często decydują się inwestorzy, którzy kupują dom na rynku wtórnym i chcą przystosować go do swoich potrzeb. Na takie rozwiązanie decydują się także właściciele domu, gdy pojawia się potrzeba przygotowania na powiększenie się rodziny. Planując dobudowę pomieszczenia do istniejącego domu trzeba pamiętać o kilku kluczowych zasadach i zadbać o niezbędne formalności.

Czy dobudowa pomieszczenia do budynku jest możliwa?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dobudowa pomieszczenia w ogóle będzie możliwa. Musimy w tym celu zerknąć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wystąpić z decyzją o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy zwrócić uwagę na wskaźnik intensywności zabudowy oraz maksymalną dopuszczalną powierzchnię zabudowy na wybranej działce. Dodatkowo należy pamiętać o zachowaniu wymaganych odległości dobudówki od granic działki budowlanej.

Jeśli inwestor planuje dobudowę wiatrołapu lub innego pomieszczenia do ściany frontowej, a ściana frontowa jest skierowana w kierunku drogi lub ulicy, wówczas kolejnym ograniczeniem może okazać się nieprzekraczalna lub obowiązująca linia zabudowy, która wskazuje niezbędny odstęp obiektów od drogi. Dobudowa pomieszczenia do istniejącego domu jest możliwa na dostatecznie dużych działkach, na których taka procedura nie narusza obowiązujących warunków zabudowy.

Rozbudowa domu w świetle przepisów prawa budowlanego

Zgodnie z definicją obecną w ustawie o prawie budowlanym, rozbudowa domu to prace, które mają na celu uzyskanie dodatkowej powierzchni użytkowej w istniejącym już budynku. Rozbudowy można dokonać zarówno w pionie, jak i poziomie. Dobudowa pomieszczenia do istniejącego domu to oczywiście rozbudowa w poziomie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami od 2015 roku rozbudowa domu nie wymaga pozwolenia na budowę. Wystarczy jedynie zgłoszenie. Inwestycja nie może jednak wykraczać strefą oddziaływania poza granicę działki budowlanej.

Przygotowania do dobudowy pomieszczenia

Jak już mówiliśmy, w pierwszej kolejności należy sprawdzić warunki zabudowy, aby zweryfikować, czy dobudowa pomieszczenia do istniejącego domu w ogóle będzie możliwa. Następnie warto skorzystać z usług rzeczoznawcy budowlanego i zamówić ekspertyzę techniczną, która powie nam, w jakim stanie znajduje się budynek i oceni, czy można bezpiecznie zrealizować rozbudowę. Na podstawie ekspertyzy łatwiej jest również zaplanować ewentualne prace remontowe, które bardzo często idą w parze z rozbudową domu.

Czas na projekt rozbudowy domu. Aby go uzyskać należy skorzystać z usług architekta posiadającego stosowne uprawnienia. Projekt rozbudowy będzie zawierał szczegółowe informacje na temat materiałów, technologii oraz sposobu realizacji prac, w tym także projekty sieci oraz instalacji. Projekt ten jest niezbędny jako załącznik do zgłoszenia prac budowlanych. Dysponując już projektem warto także oszacować łączne koszty rozbudowy domu, aby sprawdzić, czy posiadany budżet jest dostatecznie duży i pozwoli zrealizować wszystkie prace bez niepotrzebnych przerw.

W jaki sposób prawidłowo dobudować pomieszczenie?

Fundamenty dobudowy powinny znajdować się na tym samym poziomie, co fundamenty istniejącego domu. W tym celu stare fundamenty można podbić przez podmurowanie lub podbetonowanie, a w trudnych warunkach gruntowych przez palowanie. Z koeli w przypadku głębiej położonych fundamentów istniejącej części można zastosować fundament schodkowy. Dobudowę łatwiej jest uzyskać poprzez dostawienie nowych ścian konstrukcyjnych prostopadle do istniejącej części. Możliwe jest sytuowanie równoległe, ale wówczas dużo trudniejsze jest posadowienie fundamentów.

Dobudowa musi być skomunikowana z resztą domu. Najłatwiej jest w tym celu wykorzystać okno. Otwór okienny można bowiem powiększyć, korzystając z istniejącego już nadproża, które można dodatkowo wzmocnić, jeśli zachodzi taka potrzeba. Jeśli nie ma możliwości wykorzystania istniejącego otworu, wówczas wykonuje się nowy otwór ścienny i zachodzi konieczność zastosowania nadproża w konstrukcji stalowej. Jeśli inwestor chce skuć ścianę oddzielającą starą część od dobudówki, wówczas konieczne jest podparcie stropu wokół planowanego przejścia. To wszystko pokazuje, jak potrzebny i odpowiedzialny jest przemyślany projekt rozbudowy domu.

Ile kosztuje rozbudowa istniejącego domu?

Rozbudowa domu w poziomie to bardzo kosztowna inwestycja. Wiele zależy od aktualnego stanu technicznego budynku, od powierzchni dobudówki, a także od zakresu prac i technologii, jakie trzeba będzie wykorzystać na etapie realizacji projektu rozbudowy. Jeśli interesuje Cię prosta dobudówka o wymiarach 4 x 4 metry, koszty całej inwestycji, włączając w to projekt rozbudowy, ekspertyzę techniczną oraz opłaty skarbowe, wyniosą ok. 100 – 125 tys. złotych. Jest to koszt uwzględniający wykończenie uzyskanego pomieszczenia. Z kolei w przypadku dobudówki o wymiarach 5 x 5 metrów trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 125 – 150 tys. złotych. Jak łatwo policzyć, za każdy metr kwadratowy uzyskanej powierzchni użytkowej trzeba liczyć 5 – 6 tys. złotych.