Rozbudowa starego domu – na co zwrócić uwagę?

Rozbudowa starego domu to prace budowlane ukierunkowane na uzyskanie dodatkowej powierzchni użytkowej. W ramach rozbudowy zmianie ulegną kluczowe parametry techniczne budynku, a zatem zakres prac wykracza tu poza generalny remont. Na takie rozwiązanie decyduje się wielu inwestorów, którzy chcą w stosunkowo niedrogi sposób uzyskać komfortowy i funkcjonalny dom dostosowany do obowiązujących standardów i norm.

Na czym polega rozbudowa domu?

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o prawie budowlanym, rozbudowa domu to rodzaj robót budowlanych, których celem jest zwiększenie powierzchni użytkowej istniejącego budynku. Takiej rozbudowy można dokonać wszerz, jak również wzwyż. W odróżnieniu od przebudowy i generalnego remontu, rozbudowa domu może ingerować w kluczowe parametry techniczne obiektu, takie jak: długość i szerokość, kubatura, wysokość budynku, powierzchnia użytkowa.

Remont starego domu to inwestycja podejmowana przez inwestorów, którzy chcą uzyskać dodatkową powierzchnię użytkową w istniejącym już budynku. W wielu przypadkach może się okazać, że to rozwiązanie okaże się tańsze, aniżeli budowa lub zakup nowego domu o większej powierzchni. Do rozbudowy domu trzeba się odpowiednio przygotować i skorzystać z usług kilku fachowców, w tym rzeczoznawcy budowlanego, architekta, a także geodety. Bardzo istotną kwestią jest także oszacowanie dokładnego budżetu, jakim dysponujemy przed rozpoczęciem prac.

Jak przygotować się do rozbudowy starego domu?

W pierwszej kolejności należy skorzystać z usług rzeczoznawcy budowlanego posiadającego uprawnienia do sporządzania ekspertyzy technicznej. Fachowiec przeprowadzi badania i pomiary, aby określić dokładny stan techniczny budynku. Na podstawie ekspertyzy można sprawdzić, jakich prac wymaga budynek, a także, czy rozbudowa domu będzie bezpieczna dla całej konstrukcji. Jest to w zasadzie pierwsza rzecz, jaką trzeba zrobić, gdy ma się w planach rozbudowę domu.

Kolejna kwestia to warunki zabudowy. Inwestor powinien sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli dla danego terenu nie ma takiego dokumentu, wówczas należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W ten sposób sprawdzamy, jakie ograniczenia panują na danym terenie w odniesieniu do kluczowych parametrów obiektu. Projekt rozbudowy musi być zgodny z tymi warunkami.

Czas na uzyskanie projektu rozbudowy domu. Jest to projekt indywidualny wykonywany na zamówienie inwestora. Taki projekt może zostać sporządzony przez architekta posiadającego stosowne uprawnienia budowlane. Dokumentacja projektowa obejmuje szereg ważnych dokumentów, w tym także charakterystykę energetyczną. Już od 2023 roku, rozbudowa domu czy termomodernizacja będą wymagały uzyskania nowej charakterystyki dla obiektu.

Czy rozbudowa domu wymaga pozwolenia na budowę?

Do 2015 roku rozbudowa domu wymagała uzyskania pozwolenia na budowę. Teraz inwestor może liczyć na łagodniejsze i bardziej przyjazne przepisy, ponieważ wymóg ten został zniesiony. Nie oznacza to jednak, że budowę można rozpocząć bez żadnych formalności. Rozbudowa domu wymaga zgłoszenia do lokalnego organu administracyjnego w wydziale architektoniczno-budowlanym. Zgłoszenie wymaga szeregu dokumentów, w tym ekspertyzy technicznej oraz projektu budowlanego. Jeśli w przeciągu 21 dni organ administracyjny nie wyśle pisemnego sprzeciwu, wówczas można przystąpić do rozbudowy domu. Należy także zastrzec, że rozbudowa domu za zgłoszeniem jest możliwa tylko wtedy, gdy obszar oddziaływania obiektu nie wykracza poza teren działki.

Jakich prac remontowych wymaga stary dom?

Rozbudowę starego domu można wykonać na dwa sposoby. Istnieje możliwość dobudowania kolejnych pomieszczeń do bryły istniejącego już obiektu lub też nadbudowanie domu poprzez adaptację poddasza, stworzenie dodatkowej kondygnacji, czy też wykonanie podpiwniczenia. Poza pracami budowlanymi związanymi z rozbudową, stary dom często będzie wymagał generalnego remontu, który pozwoli dostosować obiekt do istniejących warunków oraz standardów.

W tym celu należy zadbać o gruntowną termomodernizację. Stary dom powinien zostać ocieplony lub docieplony, jeśli aktualnie nie spełnia on wymogów względem współczynnika przenikania ciepła. Tutaj bardzo pomocne może być badanie termowizyjne. Na pewno należy także zatroszczyć się o nowe instalacje: wodno-kanalizacyjną, elektryczną oraz grzewczą. Planując prace remontowe zawsze warto w pierwszej kolejności postawić na prace, które mają na celu zwiększyć bezpieczeństwo domowników oraz energooszczędność całego domu. Dopiero na końcu można przejść do remontu wnętrz celem nadania im estetycznego wyglądu.

W jakich sytuacjach warto zdecydować się na rozbudowę starego domu?

Rozbudowa starego domu to rozwiązanie odpowiednie dla inwestorów, którzy chcą zwiększyć powierzchnię użytkową istniejącego już budynku, ponieważ nie chcą lub nie stać ich na zakup lub budowę większego domu. Na taką możliwość zdecydują się chociażby inwestorzy, którzy w niedalekiej przyszłości spodziewają się powiększenia rodziny i tym samym chcą zyskać dodatkową powierzchnię użytkową, która pozwoli wygospodarować dodatkowy pokój lub pokoje.

Część inwestorów decyduje się na zakup starego domu z myślą o rozbudowie i generalnym remoncie, oczekując, że taka inwestycja okaże się bardziej opłacalna, niż zakup lub budowa większego domu. W praktyce jest to jednak bardzo złożona kwestia, a na opłacalność inwestycji wpływa wiele czynników. W naszym artykule poświęconemu rozbudowie domu znajdziesz więcej informacji na temat tego, jaki jest dokładnie zakres prac budowlanych, w jaki sposób krok po kroku przygotować się do rozbudowy, jak uzyskać projekt i wycenę rozbudowy, a także jak profesjonalnie przeprowadzić wszystkie prace.