Podział działki budowlanej – jak to zrobić?
Spis treści:
Podział działki budowlanej jest opłacalny w sytuacji, gdy dysponujemy dużą parcelą, na której spokojnie można wybudować kilka domów. Dzieląc taką parcelę na kilka części można uzyskać mniejsze działki, których suma wartości będzie znacznie wyższa, aniżeli pojedynczej, dużej działki. Jednak dokonanie podziału działki budowlanej nie jest zadaniem łatwym. Wiąże się to z licznymi formalnościami, o których należy pamiętać. Jak wygląda procedura krok po kroku?
Dlaczego właściciele decydują się na podział działki?
Duża działka budowlana z perspektywy inwestora, który chce ją sprzedać lub zachować dla siebie tylko jej część, jest mało opłacalna. Wciąż jest to tylko jedna parcela z pewnymi ograniczeniami w kwestii warunków zabudowy. Jednak dzieląc taką działkę chociażby na dwie równe części, uzyskuje się dwie parcele pod budowę domu – dwie działki, które łatwiej będzie sprzedać osobnym inwestorom. W rezultacie, dwie osobne działki będą warte dużo więcej, aniżeli jedna duża.
Podział działki budowlanej znajduje zastosowanie także w przypadku dzielenia odziedziczonego majątku. Kilka stron zawiera między sobą porozumienie, że parcelę warto podzielić w taki sposób, aby kilka osób odziedziczyło działkę, którą można zagospodarować wedle indywidualnych potrzeb. Należy jednak pamiętać o tym, że podział działki budowlanej nie zawsze będzie możliwy. To dość złożona procedura, która może trwać wiele miesięcy, a i wygeneruje pewne koszty.
Czy podział działki budowlanej jest możliwy?
To zależy od prawnych uwarunkowań danego terenu. Jeśli działka budowlana jest wpisana do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to właśnie ten dokument zawiera informacje na temat tego, czy działka budowlana może być podzielona na kilka mniejszych części. Jeśli MPZP nie obejmuje działki, wówczas wiążącym dokumentem będzie decyzja o warunkach zabudowy. Działka, która ma zostać podzielona, musi spełniać jeszcze jeden warunek – powinna posiadać dostęp do drogi. Jeśli wydzielony fragment nie będzie posiadał dostępu do drogi, wówczas projekt podziału musi uwzględniać miejsce na doprowadzenie drogi. Możliwe jest także ustanowienie służebności.
Jeśli decyzja o warunkach zabudowy wyklucza możliwość podziału działki, sprawa jest praktycznie przesądzona. Można składać wniosek o zmianę decyzji, ale szanse powodzenia są nikłe. Jeśli podziału nie dopuszcza MPZP, można złożyć wniosek o zmianę planu, ale to bardzo czasochłonna procedura. Nawet jeśli wniosek zostanie pozytywnie rozpatrzony, zmiany zostaną wprowadzone dopiero w nowym MPZP, który może zostać opracowany dopiero za kilka lat.
Podział działki krok po kroku
Chcesz podzielić działkę budowlaną celem uzyskania kilku odrębnych parceli, na których możliwa będzie budowa domu? Przed Tobą dość czasochłonna, ale i kosztowna procedura. Niemniej jednak, w przypadku powodzenia misji właściciel może liczyć na spore profity. W jaki sposób przebiega procedura podziału działki budowlanej krok po kroku?
- Zapoznanie z formalnościami
Pierwszym krokiem jest zapoznanie się z aktualną sytuacją prawną. Należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli otrzymany dokument zakłada możliwość podziału działki budowlanej, można przejść do kolejnego kroku. Jeśli nie, wówczas pozostaje jedynie złożenie wniosku o zmianę planu, ale szanse powodzenia są naprawdę niewielkie, a cała procedura może trwać latami.
- Wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta
Jeśli dokumenty uprawniają do podziału działki budowlanej, należy złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o podział działki. Taki wniosek musi zawierać: dokument potwierdzający tytuł do dysponowania działką, wypis i wyrys z rejestru publicznego o gruntach i budynkach wraz z kopią mapy ewidencyjnej, decyzję o warunkach zabudowy (jeśli brak MPZP), wstępny plan podziału działki, protokół dotyczący przyjęcia granic działki, mapę zawierającą projekt podziału działki. Jeśli nieruchomość znajduje się na terenie objętym ochroną zabytków, wówczas pozwolenie musi wydać także wojewódzki konserwator zabytków.
Po przyjęciu wniosku do akcji wkroczy geodeta, który złoży wniosek o wydanie kopii mapy zasadniczej do celów opiniodawczych. Geodeta zajmie się oznaczeniem granic działki, która zostanie podzielona, wyznaczy nowe granice, określa powierzchnię oraz kluczowe parametry uzyskanych parceli. Jeśli jest to działka zabudowana, konieczne jest także określenie linii ścian oddzielenia pożarowego wzdłuż wysokości budynku. Sporządzona dokumentacja trafia do urzędu gminy lub miasta.
- Decyzja władz gminnych lub miejskich
Władze gminy lub miasta zapoznają się z pełną dokumentacją i opiniami. Po pełnym zapoznaniu się ze sprawą wydane zostanie postanowienie. Czas oczekiwania zazwyczaj trwa do 30, a wyjątkowych sytuacjach do 60 dni od momentu zakończenia prac geodezyjnych. Jeśli postanowienie jest pozytywne, wówczas można przejść do podziału nieruchomości. W przypadku odmowy możliwe jest wniesienie odwołania, ale już na tym etapie wiadomo, że o pomyślne zakończenie sprawy będzie bardzo trudno.
- Wytyczenie nowych granic działek
Jeśli decyzja władz gminy lub miasta jest pozytywna, projekt podziału działki zostanie wcielony w życie. Do akcji ponownie wkroczy geodeta, który zgłosi prace w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej, a po skończonych pracach dostarczy tu dokumentów potrzebnych do aktualizacji zasobów. Geodeta przeprowadza procedurę przyjęcia granic, sporządza protokół, wyznacza granice i osadza nowe punkty graniczne.
Ile kosztuje podział działki budowlanej?
Wszystkie formalności związane z pozyskaniem dokumentacji oraz usługami świadczonymi przez geodetę to wydatek kilku tysięcy złotych. Wiele zależy od powierzchni działki budowlanej, która będzie dzielona, a także od tego, ile parceli chce się uzyskać. Im bardziej zaawansowane prace, tym wyższe koszty podziału działki budowlanej. To jednak nie wszystko, po dokonaniu podziału działki budowlanej obowiązywać może opłata adiacencka. Jest to opłata, którą ponosi się w sytuacji, gdy na skutek decyzji władz gminy lub miasta nieruchomość zwiększyła swoją wartość. Wartość parceli oszacuje wskazany rzeczoznawca. Stawka tej opłaty zależy od władz gminy lub miasta, ale nie może przekraczać 30% nowej wartości nieruchomości. Opłata może zostać podzielona na raty.
